TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01391

N° Portalis DB3S-W-B7J-3KAN

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 Octobre 2025

La S.C.I. FALL

C/

Madame [B] [R]

Monsieur [Z] [O] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

La S.C.I. FALL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [Z] [O] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [Z] [O] [M]

Madame [B] [R]

M^e Arnaud MONIN

Expédition délivrée à :

Par exploits délivrés le 05-05-25 et 03-06-25 , la SCI FALL a fait assigner MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] devant le juge des référés aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés, subsidiairement la résiliation judiciaire de bail ;

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation solidaire de MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 3141.55 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation,

— la condamnation solidaire de MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] au paiement d’une indemnité de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de la SCI FALL a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 1822.62 euros au 01-09-25.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

M. [M] [Z] [O] régulièrement assigné ne s’est pas présenté , ni personne pour lui.

MME [R] [B] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire . Elle propose de payer la somme de 60 euros en plus du loyer .

MOTIFS:

Il est constaté qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l’espèce .

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes du 23-01-25 et du 30-01-25 , la SCI FALL a fait délivrer à MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 2644.29 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai de deux mois demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30-02-25 .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] ont effectué une reprise du paiement du loyer courant et il est proposé de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

Sur l’ indemnité d’occupation

L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation.

Le bail fait mention d’un 2 pièces en rez-de-chaussée de 28.02 m2 pour un loyer de 673.76 euros , soit un loyer d’un montant de 24 euros le m2 , soit au-delà des normes parisiennes et de l’encadrement des loyers de l’agglomération Est Ensemble . Il convient d’adapter le montant de l’ indemnité d’occupation à la surface et à l’équipement du bien immobilier .

En l’espèce , il n’est mentionné au bail aucun élément de confort . Il est indiqué le mode de chauffage électrique et les charges locatives ne sont pas justifiées .

Il convient donc de fixer le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 652.40 euros par mois , correspondant au loyer de référence majoré à cette adresse selon l’encadrement des loyers en vigueur , à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées .

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 01-09-25 la somme de 1822.62 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FALL les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

La partie défenderesse , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30-02-25 ,

CONDAMNONS solidairement MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] à payer à titre provisionnel à la SCI FALL la somme de 1822.62 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-09-25, avec intérêts au taux légal à compter du 01-09-25 ,

AUTORISONS MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais de commissaire de justice compris , par 36 mensualités de 60 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants,

étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou d’un seul loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionFIXONS alors, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 652.40 euros , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , et CONDAMNONS solidairement MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] à payer à la SCI FALL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS MME [R] [B] et M. [M] [Z] [O] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 30-01-25 ,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT