TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/07128 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OL2

Minute : 25/01265

Monsieur [P] [K]

Représentant : M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

C/

Madame [J] [C]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Eléonore NEAU

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Issa KEITA

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

assistée par M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle totale sous le n° 93008-2025-009734, en date du 30/07/2025

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2013 à effet du 1er mai 2013, Monsieur [P] [K] a consenti à Madame [J] [C] et Monsieur [T] [X] un bail portant sur un logement de type T2 et un garage situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 665 euros, outre une provision sur charges. Par un avenant du 13 août 2024, Madame [J] [C] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Monsieur [P] [K] a fait délivrer congé pour reprise du logement à son profit à effet du 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Monsieur [P] [K] a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— expulsion sans délai de Madame [J] [C] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en précisant les dispositions relatives au sort des meubles,

— condamnation de Madame [J] [C] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,

— condamnation de Madame [J] [C] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire, 2 800 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamnation de Madame [J] [C] aux dépens en ce inclus le coût du congé et du constat de commissaire de justice.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 6 novembre 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [P] [K], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, sauf à s’opposer aux demandes formées en défense. Au soutien de ses prétentions principales, il a souligné que le congé est régulier et qu’il a besoin de récupérer rapidement l’appartement compte tenu de la situation de sa mère et la sienne, ayant la charge de sa fille et souhaitant se rapprocher de son travail pour en faciliter la gestion. Il souligne qu’il a naturellement informé la CAF du congé et que la précédente procédure en lien avec des impayés locatifs est indépendante de la présente procédure justifiée par sa situation actuelle.

Madame [J] [C], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Elle demande au juge de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes et que ce dernier verse à son conseil la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire elle a demandé un délai de 12 mois pour se reloger avec le bénéfice des deux mois du délai du commandement pour quitter les lieux compte tenu de sa situation sociale, souffrant d’un handicap et de faibles ressources. Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que le motif de reprise du bailleur n’est pas sérieux, dans la mesure où la délivrance du congé résulte d’une annulation par le juge de l’exécution en octobre 2024, du commandement de quitter les lieux du 18 septembre 2023, et que le motif tendant à se rapprocher de son lieu de travail et de libérer le logement de sa mère est un stratagème pour lui faire quitter les lieux. Elle met en avant sa bonne foi, étant en recherche d’un logement social mais sans succès, alors qu’elle souffre d’un handicap.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [J] [C] le 27 avril 2013 à effet du 1er mai 2013 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit à 3 reprises pour expirer le 30 avril 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 21 octobre 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien par le bailleur, son adresse actuelle dans un logement appartenant à sa mère à [Localité 8], et explique le motif de la reprise à savoir la volonté de vivre dans son logement avec son épouse et sa fille née en mai 2024, et le souhait de se rapprocher de son travail pour faciliter la garde de sa fille. Il est précisé en outre que sa mère souhaite récupérer son logement pour y habiter

Contrairement aux moyens soulevés par la défenderesse, le motif de la reprise est justifié par des éléments concrets, Monsieur [P] [K] produisant une attestation de son employeur quant à son lieu de travail à [Localité 11], proche de la ville de [Localité 7], ainsi qu’une attestation de sa mère qui atteste que compte tenu de sa faible retraite et de son handicap, elle souhaite reprendre son logement car son loyer actuel est élevé et l’appartement situé en grande hauteur ce qui lui crée des difficultés lorsque l’ascenseur tombe en panne. Le seul élément tiré de la mauvaise appréciation par le bailleur de la fin de la suspension de la clause résolutoire au titre d’un échéancier de paiement ayant entraîné l’annulation d’un commandement de quitter les lieux ne peut anihiler le caractère réel et sérieux du motif de la reprise.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 avril 2025.

Madame [J] [C] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mai 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, aucun élément ne venant justifier que le délai prévu par le texte précité soit supprimé.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [J] [C] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, la demanderesse justifie bénéficier de prestations sociales à hauteur de 1 033 euros au titre de son handicap. Il n’est pas fait état d’une dette locative par le bailleur. Elle bénéficie du droit au logement opposable suivant décision du 28 mai 2025.

Elle justifie être accompagnée par un travailleur social du commissariat de [Localité 7]. Aussi il convient de faire droit à sa demande de délai à hauteur de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, dans la mesure où elle a déjà bénéficié d’un délai depuis le 1er mai 2025.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [C], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche la demande au titre du coût du congé et du constat de commissaire de justice sera rejetée, le demandeur ne justifiant pas que ces frais doivent être mis à la charge de la défenderesse.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas la condamner au paiement des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions de délivrance à Madame [J] [C] par Monsieur [P] [K] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 avril 2013 à effet du 1er mai 2013 et modifié par avenant du 13 août 2014 concernant l’appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2025 ;

Accorde à Madame [J] [C] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Madame [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [P] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Monsieur [P] [K] de sa demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [J] [C] à verser à Monsieur [P] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [J] [C] aux dépens en ce exclus le coût du congé et du constat de commissaire de justice ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection