TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/07949 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3FN

Minute : 25/140

S.A.S. ECLA [Localité 11] OPCO

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [C] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. ECLA [Localité 11] OPCO,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [T],

demeurant [Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 8 septembre 2022, la société ECLA [Localité 11] OPCO a donné à bail à Madame [C] [T] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 925 € toutes taxes et charges comprises.

La société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [C] [T] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation pour une durée de 108 mois et dans la limite maximale de 36.000 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ECLA [Localité 11] OPCO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024.

Les sociétés ECLA [Localité 11] OPCO et SEYNA ont ensuite fait assigner Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 5 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 novembre 2024, les sociétés ECLA [Localité 11] OPCO et SEYNA- représentées par Maître [Y] [L] – reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12.205,87 € (3.646,48 € pour la bailleresse et 8.559,30 € pour la caution) avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation au bénéfice de la bailleresse d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société SEYNA et les dépens. Elles s’opposent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de leurs demandes, elles font valoir, sur le fondement des articles 24, 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1346-1 du code civil, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, que la dette locative s’élève à la somme de 12.205,87 € et que la société SEYNA a indemnisé la bailleresse à hauteur de la somme de 8.559,39 €, de sorte qu’elle est subrogée dans ses droits à hauteur de cette somme. Elles ajoutent que la défenderesse ne justifie d’aucune difficulté financière.

Convoquée par un acte signifiéà l’étude du commissaire de justice le 5 septembre 2024, Madame [C] [T] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir payer sa dette en une fois. Elle déclare qu’elle est étudiante et ne perçoit aucun revenu mais précise que l’entreprise familiale située au Vietnam est en vente et que le prix de vente pourra apurer sa dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société ECLA [Localité 11] OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 8 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 3.662,64 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2024.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Compte tenu de ces éléments et de la position des demanderesses, Madame [C] [T], qui ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer et des charges courants ni être en situation d’apurer sa dette locative, sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

III. SUR L’EXPULSION :

L’expulsion de Madame [C] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Conformément à la demande, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ECLA [Localité 11] OPCO produit un décompte démontrant que Madame [C] [T] reste devoir la somme de 12.205,87 € à la date du 1er novembre 2024.

La société SEYNA justifie, quant à elle, être subrogée dans les droits de la société ECLA [Localité 11] OPCO à hauteur de la somme globale de 8.559,39 €

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée à payer à la société SEYNA la somme de 8.559,39 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à la société ECLA [Localité 11] OPCO la somme de 3.646,48 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle sera également condamnée à payer à la société ECLA [Localité 11] OPCO une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse et en dépit des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demanderesses, la société SEYNA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2022 entre la société ECLA [Localité 11] OPCO et Madame [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

DEBOUTE Madame [C] [T] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, la société ECLA [Localité 11] OPCO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à la société ECLA [Localité 11] OPCO la somme de 3.646,48 € (décompte arrêté au 1er novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à la société SEYNA la somme de 8.559,39 € (décompte arrêté au 1er novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à la société ECLA [Localité 11] OPCO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,