TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06009 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJJX

N° de MINUTE : 25/00012

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE « [Localité 8] RENOVATION [Adresse 9] » SISE [Localité 8], [Adresse 3], [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT.

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [S]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [S] est propriétaire des lots 858 et 883 au sein d’un ensemble immobilier situé notamment [Adresse 1] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Madame [Z] [S] à lui payer la somme de 9 168,96 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 1er trimestre 2022 au 16 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023

— condamner Madame [Z] [S] à lui payer la somme de 887,19 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Madame [Z] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [Z] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023 à hauteur de 183,19 euros, et celui de l’assignation

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 22 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [Z] [S], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— une attestation notariée du 1er juillet 2021 justifiant de la qualité de propriétaire de Madame [Z] [S]

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2020 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 16 mai 2024 à la somme de 10 056,15 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 887,19 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 168,96 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 mai 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 6 817,27 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 80 euros,

— frais de commandement de payer d’un montant de 183,19 euros

— frais de contentieux d’un montant de 624 euros,

Soit un montant total de 887,19 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 50 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de commandement de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [Z] [S] est redevable de la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que Madame [Z] [S] ne s’est acquittée d’aucune somme depuis qu’elle est devenue copropriétaire en 2021.

Son absence totale de paiement, sans fournir la moindre explication au syndicat des copropriétaires, caractérise sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Madame [Z] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, n’incluant pas les frais de commandement de payer, non nécessaires à l’introduction de l’instance, mais incluant les frais de signification de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé notamment [Adresse 1] à [Localité 8] (93) les sommes de :

-9 168,96 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 6 817,27 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

-50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

-500 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Condamne Madame [Z] [S] aux dépens de l’instance, n’incluant pas les frais de commandement de payer, incluant les frais de signification de l’assignation,

— Condamne Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé notamment [Adresse 1] à [Localité 8] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 20 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON