TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/06748 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM2G

N° de MINUTE : 25/00860

Madame [E] [C] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me [K], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 10

DEMANDEUR

C/

SCCV FIFAX-[Localité 8] III

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Agnès RONDI NASALLI de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : A0535

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 6 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 13 novembre 2019, la SCCV FIFAX-[Localité 8] III a vendu en l’état futur d’achèvement, à Monsieur [P] [X] et Madame [E] [C] épouse [X], un appartement (lot n°57) et un emplacement de stationnement en sous-sol (lot n°23) dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9], la livraison étant prévue au 4ème trimestre 2020.

La livraison est intervenue le 24 octobre 2022.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Madame [E] [C] épouse [X] a fait assigner la SCCV FIFAX-[Localité 8] III devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis du fait du retard de livraison.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 125 juin 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 06 octobre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 juin 2025, Madame [X] demande au tribunal de :

« Adjuger à Madame [X] le bénéfice de son acte introductif d’instance et des présentes conclusions récapitulatives ;

Débouter la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Dire et Juger que la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III n’a pas exécuté de bonne foi le contrat la liant à Madame [X] et a manqué à son obligation de transparence et d’information ;

Dire et juger que la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III ne justifie pas des décalages de la livraison ;

Dire et juger que la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III a commis une faute contractuelle à l’égard de Madame [X] ;

En conséquence :

Condamner la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III à verser à Madame [X] la somme globale de 15.036,80 € en réparation de son préjudice matériel (loyers induits par la livraison tardive et intérêts bancaires intercalaires) avec intérêts au taux légal à compter du 24 Octobre 2022 ;

Condamner la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III à verser à Madame [X] la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ;

Condamner la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III en tous les dépens ; Condamner la société SCCV FIFAX-[Localité 8] III à verser à Madame [X] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, la SCCV FIFAX-[Localité 8] III demande au tribunal de :

«A titre principal,

DEBOUTER Madame [X] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la

concluante dans la mesure où la SCCV FIFAX [Localité 8] III justifie intégralement du décalage de la date de livraison ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [X] de ses demandes indemnitaires comme étant injustifiées,

A titre plus subsidiaire,

REDUIRE les préjudices invoqués par Madame [X] à l’euro symbolique dans la mesure où aucune faute ne saurait être reprochée à la SCCV FIFAX [Localité 8] III,

A titre infiniment subsidiaire,

REDUIRE les préjudices invoqués par Madame [X] de moitié dans la mesure où elle a seule exercé la présente instance alors qu’elle n’est propriétaire du bien que pour moitié ;

En tout état de cause

ECARTER l’exécution provisoire,

CONDAMNER Madame [X] à verser à la SCCV FIFAX [Localité 8] III une somme de

2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Madame [X] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Agnès

RONDI NASALLI, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.»

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, s’agissant des demandes dirigées contre la SCCV FIFAX-[Localité 8] III, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, parmi les deux types de manquements qui lui sont reprochés, il y a lieu d’écarter le défaut d’information sur l’état d’avancement du chantier qui, d’une part, ne repose sur aucun fondement contractuel ou légal énoncé par les parties imposant un tel devoir d’information et, d’autre part, est contredit par les pièces versées aux débats, lesquelles établissent une information délivrée à plusieurs reprises et de manière détaillée que ce soit par mail (26 mai 2020, 30 juin 2020, 29 juillet 2020, 30 octobre 2020, 18 mars 2021, 1er juin 2021, 14 septembre 2021, 21 janvier 2022, 06 avril 2022, 02 mai 2022, 06 juillet 2022) ou par la tenue d’une réunion d’information le 12 mars 2021.

S’agissant des demandes dirigées contre la SCCV FIFAX-[Localité 8] III, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement au regard d’un manquement à son obligation contractuelle de livraison, l’acte authentique de vente du 13 novembre 2019, produit par Madame [X] mentionne une date de livraison « au cours du 4ème trimestre 2020 », soit au plus tard le 31 décembre 2020, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de délai ».

La livraison de l’appartement et de l’emplacement de stationnement de Madame [X] a eu lieu selon procès-verbal du 24 octobre 2022, soit avec 662 jours de retard.

L’acte authentique de vente du 13 novembre 2019 (pages 28 et 29) prévoit néanmoins que :

« Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments indispensables à l’utilisation des locaux vendus, conformément à leur destination, soient achevés au plus tard à la date mentionnée ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment :

— les intempéries sur attestation du Maître d’oeuvre d’exécution, suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique la plus proche du chantier,

— la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier,

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel ou matériaux consécutives à un désordre du marché à l’échelon national ou local,

(…)

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou prestataire de service (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société « réservante » au réservataire au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— la liquidation des biens, les mesures de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l’un des intervenants sur le chantier ou de l’un des fournisseurs,

— le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ou d’un prestataire de service se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

(…)

— les injonctions administratives ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Vendeur,

— la découverte fortuite de pollution du sol et/ou du sous-sol,

(…)

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.

S’il survenait un cas de force majeure, un cas fortuit, le fait d’un tiers ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à l’avancement normal des travaux majoré de 20 % en raison des répercutions sur l’organisation générale du chantier. »

Cette clause de majoration du délai de report de la date de livraison ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de VEFA au détriment de l’acquéreur, dès lors qu’il est légitime de considérer qu’un événement qui suspend le cours du chantier perturbe, au-delà de sa durée, la poursuite des travaux ; elle n’est donc pas abusive et n’a pas lieu d’être réputée non écrite.

De même, la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV invoque :

—  30 jours de grève, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat ; il convient de souligner que l’attestation établie par Madame [S] [I] le 14 décembre 2020 mentionne expressément que « le retard lié à ces évènements a occasionné une suspension des délais estimée à 30 jours ouvrés », de sorte que non seulement l’existence de grève est établie, mais également que c’est bien cet évènement qui a entraîné un retard de 30 jours ouvrés ; en outre, il n’est pas contractuellement exigé que cette attestation soit confortée par d’autres documents et Madame [X] ne produit aucun document qui permettrait de remettre en cause cette attestation ; par ailleurs, il n’y a pas lieu en plus à majoration de 20 % dès lors que le maître d’œuvre indique expressément que l’impact effectif sur le chantier est de 30 jours ouvrés ;

—  28 jours de retard en raison du traitement non initialement prévu de terre polluées, qu’il n’y a pas lieu de retenir, car bien que s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat, il résulte de l’attestation établie par Madame [S] [I] le 20 septembre 2024 que la découverte fortuite de terres polluées, durant les travaux de terrassement et non signalés dans le rapport écrit du bureau d’étude de sols, a occasionné un retard du chantier entre février et avril 2019 soit antérieurement à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 13 novembre 2019, mais également au contrat de réservation signé le 22 juin 2019 ;

—  91 jours d’intempéries, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve, trois attestations du maître d’œuvre Madame [S] [I] les 28 octobre 2020, 22 février 2022 et 17 novembre 2022, sont conformes au contrat ; la première attestation porte sur les années 2019 et 2020 donc il y a lieu de ne prendre en considération que les intempéries intervenues entre novembre 2019 et octobre 2022 ; en outre, il n’est pas contractuellement exigé l’annexion d’un tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique la plus proche du chantier, mais uniquement que l’attestation du maître d’oeuvre d’exécution soit établies suivant ce tableau mensuel et Madame [X] ne démontre pas que les attestations de Madame [S] [I] n’ont pas été établies conformément à ce tableau mensuel ;

—  144 jours de retard en raison de l’impact de la pandémie de COVID 19 qu’il y a lieu de retenir ;

En effet, l’apparition du virus de la Covid 19 et l’arrêt quasi-total de toute activité industrielle et commerciale non essentielle constitue un événement imprévisible. Cette situation présente également un caractère irrésistible résultant de l’impossibilité de se fournir en matériaux et main d’oeuvre compte tenu des restrictions légales à la libre circulation des personnes. Il ne pouvait être évité par le constructeur en VEFA au regard des mesures de confinement internationalement mises en oeuvre par de très nombreux Etats et ayant empêché la poursuite de la réalisation de son programme immobilier. La condition d’extériorité est donc remplie.

L’existence d’un cas de force majeure est en conséquence démontrée.

En outre, aux termes d’une attestation établie le 20 septembre 2024, Madame [S] [I], maître d’oeuvre de l’opération, indique « qu’en raison de l’épidémie de Covid-19 le chantier a subi des contraintes liées à l’organisation, la fourniture de matériel, l’absence d’équipe pour cause de confinement et de quarantaine du 12/03/2020 au 24/06/2020 et que toutes ces mesures sanitaires ont occasionné une désorganisation et une suspension de délai de 69 jours ouvrés ».

De plus, aux termes d’une attestation également établie le 20 septembre 2024, Madame [S] [I], maître d’oeuvre de l’opération, explique que « le respect des protocoles destinés à la protection de la santé des salariés du bâtiment imposant notamment de ne pas mélanger les équipes, ainsi qu’une importante augmentation du taux de contamination de celles-ci ont entraîné une très forte désorganisation dans le déroulement du chantier occasionnant du 25 juin 2020 au 28 février 2022 une suspension du délai de livraison de 75 jours ouvrés. ».

Par ailleurs, il n’y a pas lieu en plus à majoration de 20 % dès lors que le maître d’œuvre indique expressément que l’impact effectif sur le chantier est de 69 jours ouvrés et 75 jours ouvrés.

—  50 jours de retard liés à des ruptures d’approvisionnement, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat ; il convient de souligner que l’attestation établie par Madame [S] [I] le 20 septembre 2024 mentionne expressément que « les ruptures d’approvisionnement liées à la crise sanitaire Covid-19 et aux tensions sur les matières premières et différents produits importés ont eu, entre mai 2020 et le 28 février 2022, un impact important sur l’avancement du chantier et son organisation.» et que « Durant cette période, les délais d’approvisionnement en bois, en produits fabriqués à base d’acier, en produits d’isolation, en matière de plomberie et beaucoup d’autres ont augmentés dans des proportions importantes. Ces évènements ont désorganisé le chantier et ont occasionné une suspension de délai de 50 jours ouvrés. ». Ainsi, non seulement l’existence des difficultés d’approvisionnement sont établies, mais également que c’est bien cet évènement qui a entraîné un retard de chantier de 50 jours ouvrés ; en outre, il n’est pas contractuellement exigé que cette attestation soit confortée par d’autres documents et Madame [X] ne produit aucun document qui permettrait de remettre en cause cette attestation ; par ailleurs, il n’y a pas lieu en plus à majoration de 20 % dès lors que le maître d’œuvre indique expressément que l’impact effectif sur le chantier est de 30 jours ouvrés ;

—  195 jours de retard liés à la défaillance de la société CBP, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat ; il convient de souligner que l’attestation établie par Madame [S] [I] le 20 septembre 2024 mentionne expressément que « la Société CBP a été placée en redressement le 09 mars 2020, puis en liquidation le 12 juin 2020 ; qu’une nouvelle entreprise de Gros Oeuvre a été désignée le 7/08/2020 permettant après préparations et constats une reprise effective de l’avancement de chantier le 29/09/2020 (…) que ces évènements ont occasionné une suspension du délai de 9 mois (…) Ce retard résulte d’une défaillance de l’entreprise dans la réalisation des études, dans sa capacité à mobiliser des effectifs suffisants et à mettre en place des actions correctives nécessaires. ». Ainsi, non seulement la réalité de la défaillance de la société CBP en charge du lot gros-oeuvre est établie, mais également que c’est bien cette défaillance qui a entraîné un retard de 9 mois soit 195 jours ouvrés ; en outre, il n’est pas contractuellement exigé que cette attestation soit confortée par d’autres documents et Madame [X] ne produit aucun document qui permettrait de remettre en cause cette attestation ; par ailleurs, il n’y a pas lieu en plus à majoration de 20 % dès lors que le maître d’œuvre indique expressément que l’impact effectif sur le chantier est de 30 jours ouvrés ;

—  120 jours de retard liés à la défaillance de la société KRM, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat ; il convient de souligner que l’attestation établie par Madame [S] [I] le 20 septembre 2024 mentionne expressément que « le retard dû à la défaillance de la société KRM est de 60 jours ouvrés sur la période de décembre 2019 à mars 20202 sur le bâtiment B et 120 jours ouvrés sur la période de mars 2021 à septembre 2021 sur le bâtiment A. (…) Le retard pris dans la livraison et la pose des menuiseries extérieures n’a pas permis de rendre les bâtiments hors d’air, ce qui a empêché l’intervention des entreprises de cloisons/doublage, enduits, peinture ; bloquant le chantier. » ; en outre, il n’est pas contractuellement exigé que cette attestation soit confortée par d’autres documents et Madame [X] ne produit aucun document qui permettrait de remettre en cause cette attestation ; par ailleurs, il n’y a pas lieu en plus à majoration de 20 % dès lors que le maître d’œuvre indique expressément que l’impact effectif sur le chantier est de 30 jours ouvrés.

Au total, la SCCV FIFAX-[Localité 8] III justifie de 739 jours ouvrés (30 jours + 91 jours + 144 jours + 50 jours + 195 jours + 120 jours + (91 jours x 0,20)) de report légitime de la date de livraison, sur les 662 jours séparant le 31 décembre 2020, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 24 octobre 2022, date de livraison.

La responsabilité de la SCCV n’a donc pas lieu d’être exposée pour Madame [X] et par voie de conséquence, ses demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [X] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de ne faire droit à aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont,

de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [E] [C] épouse [X] de ses demandes indemnitaires au titre du retard de livraison ;

CONDAMNE Madame [E] [C] épouse [X] aux dépens ;

DÉBOUTE toutes les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,