TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/09960 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3ZG

N° de MINUTE : 25/00751

Madame [U] [F]

née le 10 août 1989 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [W] [Y]

né le 27Janvier 1976 aux [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat : Maître Laura SERVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

DEMANDEURS

C/

Madame [N] [Y]

né le 10 juin 1965 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Aurore FAROIGI de l’EURL CABINET AURORE FAROIGI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1202

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Marie DESSEIN, la SELARL OGD & ASSOCIÉS, avocat au Barreau de NANTES

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Septembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 16 novembre 2020 par Maître [L] [S], notaire, Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ont acquis auprès de Madame [N] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le prix de 294.000€.

Se plaignant dès le 21 mars 2021 de la présence de rongeurs dans les murs et plafonds de leur bien immobilier, les consorts [Y]-[F] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assurance protection juridique, laquelle a fait diligenter une expertise extra-judiciaire confiée au cabinet IXI qui a établi un rapport le 20 avril 2022

Faute de parvenir à un accord avec Madame [Y], par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, les consorts [Y]-[F] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 13 mars 2023, il a été fait droit à leur demande et Monsieur [D] [J] a été désigné pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 8 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] ont assigné Madame [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 08 septembre 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 17 mars 2025, les consorts [Y]-[F] demandent au tribunal de :

« JUGER que l’infestation de rats rend le bien impropre à sa destination.

JUGER que les rats étaient présents antérieurement à la vente du bien par Madame [N] [Y].

JUGER que Madame [N] [Y] avait connaissance du vice affectant son habitation.

JUGER que le vice n’était pas apparent pour les acheteurs au moment de la vente.

En conséquence :

JUGER que Madame [N] [Y] engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

CONDAMNER Madame [N] [Y] à verser à Madame [U] [F] et à Monsieur [W] [Y] :

• 51.098,69 euros TTC au titre du préjudice matériel

• JUGER que les devis seront réindexés suivant l’indice BT 01 du coût de la construction.

• 25.200,00 euros au titre du préjudice de jouissance

• 12.220,00 euros au titre de la perte locative

DEBOUTER Madame [N] [Y] de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire.

CONDAMNER Madame [N] [Y] à verser à Madame [U] [F] et à Monsieur [W] [Y] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Laura SERVAIS, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du Code de procédure civile »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 avril 2025, Madame [Y] demande au tribunal de :

« in limine litis :

PRONONCER la nullité du rapport d’expertise judiciaire déposé le 8 avril 2024 ;

A défaut, A titre principal,

CONSTATER l’absence de réunion des conditions permettant la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ;

ECARTER la responsabilité de Madame [N] [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [Y]-[F] de leur action en garantie des vices cachés ;

DEBOUTER les consorts [Y]-[F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER l’existence d’une clause exonératoire de responsabilité dans l’acte authentique de vente du 16 novembre 2020

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [Y]-[F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dans le cas ou l’existence du vice caché serait retenu,

RETENIR la responsabilité des consorts [Y]-[F] sur l’aggravation et la persistance des désordres pour négligence ;

En conséquence,

A titre principal,

DEBOUTER les consorts [Y]-[F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER un partage de responsabilités entre les consorts [Y]-[F] et Madame [N] [Y] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [Y]-[F] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 5000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTER les consorts [Y]-[F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;

En conséquence,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, qui régit les nullités des actes de procédure, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’expert commis doit, en application des dispositions de l’article 237 du code de procédure civile, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Le principe général du respect du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile, qui s’impose à l’expert, implique que la mesure doit être diligentée en présence des parties ou de leurs représentants ou ceux-ci dûment appelés, qu’ils aient connaissance de tous les éléments sur la base desquels l’expert va établir son rapport et qu’ils disposent de la faculté de présenter leurs observations à l’expert sur lesdits éléments et d’en débattre avant le dépôt du rapport.

Enfin, aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Il doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il leur aura donnée.

L’inobservation des formalités prescrites par ce texte ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, tel n’est pas le cas lorsque l’expert a implicitement répondu.

En l’espèce, Madame [Y] reproche à l’expert de ne pas avoir respecté le contradictoire par:

— l’ajout de nouveaux désordres qui auraient été constatés par l’expert mais qui n’avaient pas été repris dans son pré-rapport ;

— l’ajout d’un autre élément sur la potentielle cause des désordres, le défaut d’herméticité de la toiture ;

— des ajouts sur l’importance et l’étendue des désordres ;

— l’ajout de plusieurs préjudices qui n’ont pu être discutés contradictoirement par les parties, faute de figurer au pré rapport ;

— de nouvelles observations de l’expert judiciaire ;

— l’absence de réponse à ses dires.

S’agissant de l’ajout de nouveaux désordres entre le pré-rapport et le rapport final de l’expert judiciaire, la comparaison entre ces deux documents ne fait pas apparaître de différence.

En effet, page 7 du pré-rapport au paragraphe reprenant l’intitulé de la mission « vérifier l’existence des désordres mentionnés dans l’assignation », l’expert judiciaire écrit :

« Sur l’origine et étendue des désordres, il ressort clairement qu’il y a un problème de présence de rongeurs dans l’habitation. Une odeur d’urine forte est très présente dans toute l’habitation et il y a de nombreuses traces d’activité des rongeurs. Les traces laissent supposer la présence d’une espèce de rat noir qui s’installe dans le grenier et les parties haute de l’habitation de type Rattus rattus. Les rats de type Norvegicus s’installent de façon préférentielle dans les parties basses et humides.

Le technicien de la société Rentokill et moi-même avons qualifié le niveau d’infestation d’élevé. Les rongeurs ont causé des dégâts (planchers rongés, passages crées) et de nombreuses traces et déjections de rongeurs peuvent être observés, notamment dans les combles. ».

Les mêmes éléments sont repris, uniquement plus détaillés dans le rapport d’expertise du 8 avril 2024, illustrés d’ailleurs par un reportage photographique en date du 02 juin 2023 annexé au pré-rapport.

Il n’y a donc aucun manquement au principe du contradictoire de la part de l’expert à ce titre.

S’agissant de l’ajout d’un nouvel élément quant à la cause de l’infestation, entre le pré-rapport et le rapport final de l’expert judiciaire, la comparaison entre ces deux documents ne fait pas apparaître de différence.

En effet, page 7 du pré-rapport l’expert judiciaire explique que : « les désordres peuvent être favorisés par la pose d’une couche d’isolation à base de lin dans les combles. Les rongeurs logent dans les combles. Un noyer présent sur le terrain a également permis leur passage et installation puisqu’il a été constaté la présence de nombreuses coquilles de noix rongées dans les isolations », il ajoute que l’une des causes de la prolifération des rongeurs est « la présence d’un noyer représentant une source de nourriture pour les rongeurs à proximité immédiate de la toiture » et, en page 11 de ce même pré-rapport, il recommande de renforcer l’herméticité de la toiture.

Ainsi, les défauts d’herméticité du toit comme cause de l’infestation était déjà mentionnée dans le pré-rapport.

Il n’y a donc aucun manquement au principe du contradictoire de la part de l’expert à ce titre.

S’agissant de plusieurs ajouts sur l’importance et l’étendue des désordres entre le pré-rapport et le rapport final de l’expert judiciaire, la comparaison entre ces deux documents fait apparaître, au paragraphe 2.6 intitulé « préciser l’importance et l’étendue des désordres et dire s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, en tout ou en partie », l’ajout des trois paragraphes suivants :

« J’ai pu observer :

— de nombreux trous et traces de passage dans toutes les pièces (photographies n°1, 2 et 3) ;

— des produits rongés en toiture (photographies n° 4 et 6) ;

— des déjections dans toutes les pièces, notamment le long des plinthes (photographies n°7 et 8) ;

— des traces de nidification dans l’habitation (photographie n°5).

A cause de la présence des rats, le logement est très difficilement habitable dans sa totalité.

Toutefois, à l’exception d’une pièce, le logement est resté habité tout au long de la procédure. »

Néanmoins, il ne s’agit pas d’éléments nouveaux, totalement absents du pré-rapport et qui n’auraient pas été soumis à la contradiction des parties, mais de précisions sur des éléments qui y figurait déjà et faisant d’ailleurs suite aux dires des deux parties.

A cet égard, il convient de constater qu’était annexé au pré-rapport un reportage photographique du 02 juin 2023 correspondant à des traces de gras du passage régulier de rongeurs sur la canalisation, à des traces de dépôts et de passage de produit par des rongeurs, de trace de passage de rongeurs dans le compteur électrique, des traces de nidification de rongeurs avec traces de coquilles de noix, des traces de nidification dans l’isolation en lin de la toiture, des trace de trous de passage et produit rongés en toiture, traces importantes d’activités des rongeurs et des traces de crottes de rat, correspondant précisément aux photographies mentionnées dans le rapport définitif (photographies n°1 à 8).

Il n’y a donc aucun manquement au principe du contradictoire de la part de l’expert à ce titre.

S’agissant de l’ajout de plusieurs préjudices entre le pré-rapport et le rapport définitif, la comparaison entre ces deux documents fait apparaître dans le rapport définitif au paragraphe 2.9 intitulé « donner tous les éléments d’appréciation nécessaires pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres », l’ajout des 7 paragraphes suivants :

« Tout d’abord, afin d’estimer les préjudices matériels, je me base sur les devis correspondant à divers travaux rendus nécessaires par la présence prolongée de rats noirs dans l’habitation :

Frais de dératisation : 2514 €TTC

Frais de rebouchage des trous : 495 € TTC

Réfection de la couverture : 20.082,81 € TTC

Réfection de l’isolation : 12.316,59 € TTC

Reprise des désordres : 15690,29 € TTC

Soit un total de 51 098,69 € TTC

Concernant la perte de jouissance, je considère que le logement, certes difficilement habitable, est resté habité en permanence, à l’exception d’une chambre. Je considère que cette chambre était inhabitée à cause de la présence des rats et de l’odeur particulièrement forte.

La valeur locative de la maison a été estimée par l’agence Foncia à 1538 € par mois. La durée de la perte de jouissance à considérer est de deux ans (entre la constatation des désordres et aujourd’hui). Je considère que le préjudice subi correspond à 10 % de la valeur locative de la maison, une pièce étant rendue totalement inhabitable.

Ainsi le préjudice de jouissance est de 3 692 €.

J’estime le préjudice total à 54 790,69 € »

Or, aux termes du pré-rapport, page 13, l’expert judiciaire indique expressément qu’il considère que le préjudice de jouissance est le principal préjudice, ce qui implique qu’il y en a d’autres.

D’ailleurs, il préconise, page 9 et 11 du pré-rapport, pour remédier aux désordres la réalisation d’un traitement de dératisation complet selon devis d’un montant de 2297 € HT, la réfection de l’isolation des combles partiellement ou totalement selon devis d’un montant de 11.674 € HT, ainsi que la reprise des divers dégâts causés par les rongeurs en ce compris l’herméticité de la toiture.

En outre, le dire du 7 décembre 2023 des consorts [Y]-[F] antérieur au pré-rapport du 4 mars 2024 et accompagné de plusieurs devis, liste les préjudices suivants :

« A Préjudices matériels

frais de dératisation : devis AVIPUR d’un montant de 2.527,28 euros TTC (pièce 18)

Frais de rebouchage des trous : facture DI GERONIMO du 2 novembre 2023 d’un montant de 495 euros TTC (pièce 22)

Réfection de la couverture : devis du 17 octobre 2023 SARL FLORQUIN COUVERTURE pour 20.082,81 euros TTC (pièce 23)

Réfection de l’isolation : devis du 17 octobre 2023 SARL FLORQUIN COUVERTURE pour 12.316,59 euros TTC (pèce 24)

Reprise des désordres : devis ART ET TRAVAUX DE L’HABITAT pour un montant de 15.690,29 euros TTC (pièce 25)

B Préjudice immatériel

Perte locative : (…)

La perte locative s’évalue donc d’octobre 2021 à décembre 2023 (à parfaire) soit la somme de 12.220 euros.

Préjudice de jouissance :

(…) les consorts [Y]-[F] ont fait réaliser une évaluation locative de la maison, qui peut être estimée à 1.500 euros hors charges (pièce 26)

Considérant que les désordres intérieurs impactent près de 70 % de la surface totale de la maison, le trouble de jouissance sera correctement évalué sur deux ans (à parfaire), à la somme de 70 % de 1.500€ x 24 soit 25.200 euros. (…) ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les préjudices détaillés dans le rapport définitif du 8 avril 2024 avaient été évoqués avant le pré-rapport ainsi que dans le pré-rapport avant d’être précisés dans le rapport définitif. De la même manière, les devis qui s’y rapportent, avaient été communiqués aux parties et notamment à Madame [Y] avant même l’établissement du pré-rapport du 4 mars 2024, de sorte qu’il n’y a aucun manquement au principe du contradictoire de la part de l’expert à ce titre.

S’agissant de nouvelles observations de l’expert judiciaire, entre le pré-rapport et le rapport définitif, la comparaison entre ces deux documents fait apparaître dans le rapport définitif du 8 avril 2024, au paragraphe 2.10 intitulé « fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues », l’ajout des trois paragraphes suivants :

« En outre, Mme [Y] a initialement reconnu que des rongeurs étaient parfois présents dans les combles et a tenté d’y remédier avec des produits du commerce qui se sont révélés insuffisants. En effet, Mme [Y] pensait qu’il s’agissait de souris, alors qu’il s’agissait de rats noirs. Les coquilles de noix retrouvées n’ont pas pu être transportées et rongées par des souris. Les produits raticides du commerce ne sont pas à même d’éradiquer une colonie de rats noirs.

Par la suite, les rats noirs ont proliféré, les rats noirs formant des colonies de petites taille très sédentaires. ».

Néanmoins, il ne s’agit pas d’éléments nouveaux, totalement absents du pré-rapport et qui n’auraient pas été soumis à la contradiction des parties, mais de précisions sur des éléments qui y figurait déjà et faisant d’ailleurs suite aux dires des deux parties.

Au demeurant, il convient de rappeler que le rapport définitif, surtout lorsque le pré-rapport comme c’est le cas en l’espèce a donné lieu à plusieurs dires des parties, ne peut être parfaitement identique au pré-rapport, puisque l’expert judiciaire doit répondre aux observations des parties et peut, voire doit, donc modifier son rapport du fait de ces observations.

Il n’y a donc aucun manquement au principe du contradictoire de la part de l’expert à ce titre.

S’agissant de l’absence de réponse aux dires de Madame [Y] la lecture du rapport d’expertise judiciaire du 8 avril 2024 démontre que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des dires, à la fois dans le corps du rapport (pages 7 à 17) et dans une partie spécifiquement destinée à ses réponses aux dires des parties où il répond aux dires de Madame [Y] sur plus de 5 pages (pages 18 à 20, pages 21 à 23).

Il n’y a donc aucun manquement de la part de l’expert à ce titre.

En conséquence, la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 8 avril 2024 formulée par Madame [N] [Y] sera rejetée.

Sur les demandes des consorts [Y]-[F]

Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d’une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché présentant l’ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, selon acte authentique de vente en date du 16 novembre 2020, les consorts [Y]-[F] ont acquis de Madame [N] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 234.933€.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 8 avril 2024, illustré de plusieurs photographies, que l’expert judiciaire a personnellement constaté la présence :

— d’excréments de rats en abondance le long des plinthes dans toutes les pièces de la maison ;

— de nombreuses coquilles rongées dans les combles ;

— une odeur d’urine très forte dans toute la maison ;

— de nombreuses traces de passage de rongeurs au niveau du tableau électrique et des canalisations, formant un réseau de galeries dans toute la maison ;

— des trous de passage au niveau des planchers ;

— des traces de nidification de rats dans l’isolation de la toiture à base de lin.

L’expert judiciaire en conclut à un niveau d’infestation élevé, prouvant que les rats se sont durablement installés dans l’habitation.

Ces constatations sont corroborées par celles effectuées d’une part, aux termes du rapport d’expertise extra-judiciaire rédigé par le cabinet IXI le 20 avril 2022 et d’autre part, par un commissaire de justice aux termes de son procès-verbal de constat du 19 octobre 2022.

L’expert judiciaire précise au vu des photographies des rongeurs prises par les caméras de vidéosurveillance installées par les consorts [Y]-[F] et horodatées au 26 avril 2021 à 4h13 minutes 13 secondes du matin, qu’il s’agit bien de rats de type Rattus rattus.

Ainsi, la matérialité du vice relatif à l’infestation de rongeurs dont se plaignent les consorts [Y]-[F] est établie.

Ce vice est donc inhérent au pavillon, puisque l’infestation de rongeurs concerne la maison objet de la vente.

L’expert judiciaire explique que la prolifération de ces rongeurs a été favorisée par plusieurs facteurs : la pose d’une couche d’isolation à base de lin dans les combles en 2017, le lin étant une matière d’origine végétale appétante pour les rats en particulier ceux de type rattus rattus, la présence d’un noyer à proximité immédiate de la toiture représentant une source de nourriture, un toit non hermétique et l’absence de solutions d’élimination suffisantes.

Il indique, en page 17 de son rapport, que le vice est antérieur à la vente, car il a pu observer des coquilles de noix rongées à de nombreux endroits de l’habitation alors même que le noyer a été abattu en février 2021, soit à peine trois mois après la vente, alors qu’un noyer produit des fruits en automne, de sorte que les coquilles de noix retrouvées en grand nombre dans les combles sont nécessairement antérieures à la vente de la maison, signe que les rats étaient déjà présents en grand nombre lors de la vente.

Il précise, en réponse à un dire de Madame [Y] en pages 19 et 23 de son rapport, qu’au moment de la vente l’infestation était existante, tous les éléments nécessaires à la reproduction rapide des rats étant présents, l’isolation en lin, la toiture non hermétique et le noyer alimentant les rats.

En outre, il ressort d’un courriel du 28 mars 2021 émanant de Madame [Y], que des rongeurs étaient présents dans sa maison avant la vente et le court laps de temps écoulé entre l’achat de la maison le 16 novembre 2020 et les premières plaintes des consorts [Y]-[F] au mois de mars 2021 au regard de l’importance de l’infestation démontre que cette dernière préexistait à la vente du pavillon.

Par ailleurs, les consorts [Y]-[F] sont de simples particuliers, qui ont acquis une maison pour y habiter et qui n’ont aucune connaissance spécifique en matière de rongeurs ou traitement des espèces nuisibles, de sorte qu’ils ne pouvaient déceler la présence de rongeurs dans les combles.

L’expert judiciaire précise, page 21 de son rapport, que le rat noir est une espèce nocturne ou agissant soit très tôt le matin, soit à la tombée de la nuit, farouche et très difficilement détectable quand on ne vit pas dans les lieux.

Ainsi, le fait qu’il résulte aux termes de l’acte authentique de vente du 16 novembre 2020, que les consorts [Y]-[F] ont disposé des clés avant la vente, ne permet pas d’établir qu’alors qu’ils sont des profanes ils ont nécessairement décelé la présence de rongeurs dans les combles, ce d’autant plus qu’il n’est pas établi que durant le laps de temps où ils ont disposé des clés préalablement à la vente, ils aient occupé la maison et notamment qu’ils y aient dormis.

Enfin, l’ampleur de l’infestation et de ses manifestations, en particulier la très forte odeur d’urine, la présence de nombreuses déjections, les bruits des rongeurs et les dégradations notamment au niveau du tableau électrique et de l’isolation de la toiture, démontre la gravité de ce vice dont l’expert judiciaire retient qu’il rend très difficilement habitable et insalubre le pavillon même s’il est resté habité. En effet, les travaux de désinfection et de réfection notamment de la toiture nécessaires pour mettre fin à l’infestation constatée, outre les risques sanitaires inhérents à la présence de tels nuisibles, sont de nature à modifier considérablement l’attractivité d’un bien à usage d’habitation pour des particuliers, de sorte que si les consorts [Y]-[F] avaient eu connaissance de cette infestation et de la nécessité d’engager ces travaux, ils auraient soit renoncé à leur achat, soit réclamé une réduction du prix de vente.

Madame [Y] ne produit aucun nouvel élément qui permettrait de remettre en question ces constats et analyses de l’expert judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que les désordres relatifs à l’infestation de rats constituent un vice non apparent antérieur à la vente, inhérents au bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 5] et qui en diminue tellement son usage que les consorts [Y]-[F] ne l’auraient pas acquis s’ils avaient connu ce vice ou bien en aurait donné un moindre prix.

Sur la clause d’exonération

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 16 novembre 2020 prévoit que :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

En l’espèce, les consorts [Y]-[F] estiment que Madame [Y] avait connaissance avant la vente de l’infestation de la maison par des rats, ce que cette dernière conteste.

Toutefois, aux termes d’un mail adressé aux consorts [Y]-[F] le 28 mars 2021, Madame [Y] indique :

« Même du temps de ma grand-mère, il y a avait des souris dans le plafond … on les entendait aussi de temps en temps.

Les travaux que j’ai effectué en rénovation les ont fait fuir un temps … il y a des années ou nous n’avons rien entendu, mais elles reviennent régulièrement.

Suite au changement intégral de la toiture il y a quelques années, elles avaient également disparues

J’ai déjà mis du produit anti souris sous forme de pâte en sachet : sous la toiture avant qu’ils ne remettent les tuiles ; sous le parquet du grenier avant qu’il ne soit en place ainsi que dans le plafond à l’entrée de l’escalier en bas, avant que je ne fasse le coffrage.

J’avais également investi dans un appareil à ultra son pour les faire fuir, mais avec mes animaux ce n’était pas très pratique … Je le mettais en marche quand nous partions en vacances. ».

Il résulte de ce mail que Madame [Y] reconnaît avoir eu connaissance de longue date :

— d’une importante présence de rongeurs ;

— de la localisation précise et dissimulée dans les combles, les planchers et les plafonds de ces rongeurs ;

— de la récurrence du problème en dépit des mesures d’éradication qu’elle a prise.

Si la présence de ces rongeurs n’était ni problématique, ni d’ampleur, Madame [Y] n’aurait pas eu recours à plusieurs méthodes d’éradication, comme des produits rodenticide précisément dans les combles, sous la toiture, sous le parquet du grenier et eu recours à un appareil à ultra sons.

Les attestations de témoins versées par Madame [Y] aux termes desquels ses proches n’ont jamais constaté l’existence de rongeurs dans la maison située [Adresse 3] à [Localité 5] ne sont pas suffisantes pour remettre en question ses propres déclarations.

En outre, l’expert judiciaire retient aux termes de son rapport du 8 avril 2024, que Madame [Y] avait connaissance des traces des rongeurs et qu’elle a manqué à son obligation légale de lutte contre les nuisibles.

Le fait que Madame [Y] ait pensé qu’il s’agissait de souris plutôt que de rats, ne fait disparaître ni le vice caché, à savoir une infestation de rongeurs, ni sa connaissance de l’existence de cette infestation.

Par voie de conséquence, la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique de vente du 16 novembre 2020 n’est pas opposable aux consorts [Y]-[F].

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En application de ce texte, l’acquéreur doit établir l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le vice caché et le dommage allégué.

En l’espèce, les consorts [Y]-[F] réclament :

—  51.098,69 € TTC au titre des préjudices matériels se décomposant comme suit :

2.514 € TTC de frais de dératisation ;

495 € TTC de frais de rebouchage des trous ;

20.082,81 € TTC au titre des frais de réfection de la couverture ;

12.316,59 € TTC au titre des frais de réfection de l’isolation sous toiture ;

15.690,29 € TTC au titre de la reprise des dommages causés par les rongeurs.

—  25.200 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  12.200 € au titre de leur perte locative.

Aux termes de son rapport d’expertise du 8 avril 2024, l’expert judiciaire préconise expressément, outre l’intervention d’un professionnel aux fins de dératisation des combles, la reprise de la totalité de l’isolation sous toiture, ses constatations ayant permis d’établir l’existence de nidification de rattus rattus dans cette isolation, la reprise de l’herméticité de la toiture par rebouchage des trous de passage et non par la réfection de la couverture et la réparation des dégâts causés par les rongeurs.

Par ailleurs, il exclut expressément que l’infestation soit due en totalité ou en partie au comportement des consorts [Y]-[F]. Ainsi, l’expert judiciaire indique, en page 19, que « le manque éventuel d’entretien de la part des propriétaires actuels ne saurait expliquer la prolifération des rats dans de telles proportions » et en page 20, qu'« une bonne tenue des espaces verts n’aurait pas permis de réduire les désordres, l’éventuelle tenue des espaces n’étant pas la cause des désordres. ».

Il ajoute « qu’un traitement préventif n’aurait pas pu éviter la prolifération des rongeurs. Seul un traitement de dératisation complet et la réfection de l’isolation auraient été à même de prévenir toute prolifération. De telles démarches auraient pu être entreprises plus tôt afin de réduire les nuisances causées par les rongeurs. ».

Or, seule les opérations d’expertise judiciaires ont permis d’identifier le type de rongeurs et le type d’action à entreprendre pour mettre fin à l’infestation, de sorte qu’aucun manquement des consorts [Y]-[F] ne peut être retenu comme ayant participé à l’aggravation de leurs préjudices.

Dès lors, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire du 8 avril 2024, que le coût des travaux nécessaires pour remédier à l’infestation de rongeurs s’élève à la somme de 28.010,67 € TTC se décomposant comme suit :

—  2.514 € TTC de frais de dératisation, selon devis émis le 4 septembre 2023 par la SA RENTOKIL, produit ;

—  495 € TTC de frais de rebouchage des trous selon facture n°2318 émise le 2 novembre 2023 par DI GERONIMO FILS produite ;

—  12.316,59 € TTC au titre des frais de réfection de l’isolation sous toiture selon devis n°23140 émis le 17 octobre 2023 par la SARL FLORQUIN COUVERTURE produit ;

—  12.685,08 € TTC au titre du coût des travaux de reprise des dommages causés par les rongeurs selon devis n°DE02962 émis le 22 mai 2022 par la société ART ET TRAVAUX DE L’HABITAT, produit.

Madame [Y] ne produit aucun nouvel élément technique qui permettrait de remettre en cause les préconisations et évaluation de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, Madame [N] [Y] sera condamnée à payer aux consorts [Y]-[F] la somme de 28.010,67 € TTC, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 8 avril 2024, date de dépôt du rapport judiciaire, et la date du présent jugement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats que depuis leur acquisition la maison d’habitation des époux [Y]-[F] a subi une infestation de nuisibles qui a nécessairement empêché ces derniers de jouir pleinement et paisiblement de leur lieu de vie.

Selon les attestations en ligne des agences Foncia et La Forêt en date, le bien immobilier litigieux peut être loué 1500 € par mois hors charges.

La gêne dans les conditions de vie des consorts [Y]-[F] générée par la présence élevée de rongeurs dans toute l’habitation, les empêche de bénéficier d’un logement salubre, constitue un trouble de jouissance réel, quand bien même le bien est resté habité.

Ce trouble de jouissance sera réparé sur la base de 10 % du loyer mensuel sur la période courant du 21 mars 2021 au 8 avril 2024, soit 36 mois : 1.500 x 0,10 x 36 = 5.400 €.

En outre, s’agissant du préjudice au titre de la perte locative, aucune des pièces versées aux débats ne démontre que Monsieur [B] [Y], a quitté la chambre qu’il louait chez les consorts [Y]-[F] en raison de l’infestation de rongeur.

En outre, aux termes de l’attestation établie le 10 octobre 2021 par Madame [H] [P], celle-ci indique souhaiter louer une chambre dans le pavillon appartenant aux consorts [Y]-[F] au [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 1er octobre 2022 moyennant un loyer mensuel hors charges de 470 €, à la condition qu’il n’y ait plus de rongeurs. Cette attestation permet d’établir que les consorts [Y]-[F] ont perdu une chance de louer l’une des chambres de leur bien immobilier en raison de l’existence d’une infestation de rongeurs.

La chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. L’indemnisation doit donc prendre en compte l’aléa, d’une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu’avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu’une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l’avantage espéré.

En l’occurrence, au regard de l’attestation de Madame [H] [P], la perte de chance était très élevée mais pas sur toute la période concernée à savoir du 1er octobre 2021 au 1er décembre 2023, date avancée par les consorts [Y]-[F], soit 26 mois.

Dès lors, la perte de chance de louer une chambre sera évaluée à 95 % de la somme de 470 € sur une période du 1er octobre 2021 au 1er décembre 2023, date avancée par les consorts [Y]-[F], soit 26 mois : 470 € x0,95 x 26 = 11.609 €.

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à payer aux consorts [Y]-[F] la somme de 5.400 € au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 11.609 € au titre de leur perte de chance de louer l’une des chambres de leur pavillon.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production du moindre justificatif, l’équité commande de condamner Madame [Y] à payer aux consorts [Y]-[F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [N] [Y] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 8 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] la somme de 28.010,67 € TTC (vingt-huit mille dix euros et soixante-sept centimes), actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 8 avril 2024 et la date du présent jugement et augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre du coût des travaux pour remédier à l’infestation de rongeur affectant leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] la somme de 5.400 € (cinq mille quatre cent euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] la somme de 11.609 € (onze mille six cent neuf euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la perte de chance de louer l’une des chambres de leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens de la présente procédure ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [U] [F] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT