TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/00585 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22C2
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUILLET 2025 MINUTE N° 25/01126
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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] […], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE DU CHATEAU dont le siège social est sis […]
représenté par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A726
La société IMMOBIERE DU CHATEAU dont le siège social est sis […]
représentée par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A726
ET :
La société NEOSYNDIC dont le siège social est sis […] – […]
non comparante, ni représentée
******************************************* EXPOSE DU LITIGE
Le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] […] (93400) et son syndic, la SARL Immobilière du Château, ont fait assigner l’ancien syndic, la SAS NEOSYNDIC, à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui communiquer plusieurs documents et pièces comptables relatifs à la copropriété, outre une provision de dommages-intérêts de 1.500 euros pour chacun des demandeurs, et 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles.
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L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 13 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 20 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
À l’audience, les parties demanderesses sollicitent le bénéfice de leur assignation précisant cependant que certaines pièces ont été produites, renonçant ainsi à leurs demandes à cet égard.
Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS NEOSYNDIC n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
A cet égard, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de communication de pièces
Dispositions applicables
Conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
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L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.
La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.
Enfin, l’article 34 du précité énonce que l’action visée à l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Réponse du juge des référés
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence tenue le 30 janvier 2025 qu’a été désigné en qualité de syndic le cabinet Immobilière du Château. Par courriel des 7 et 12 février 2025, le nouveau syndic a demandé à la SAS NEOSYNDIC, en sa qualité d’ancien syndic de la résidence, que lui soit remis l’ensemble des documents administratifs et comptables de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18-2 précité. L’ancien syndic a accusé réception de ces correspondances par courriel du 13 mars suivant.
Faute d’avoir reçu les archives de la copropriété, le cabinet immobilière du château a adressé le 18 février 2025 une lettre de mise en demeure à l’ancien syndic, le pli lui ayant été distribué le 20 février 2025.
Des échanges entre les deux syndics sont intervenus au cours du mois de février et certaines pièces ont été transmises.
Aucun élément du dossier ne permet de considérer que la SARL Immobilière du Château a refusé de prendre en charge les archives de la copropriété d’autant qu’elle n’a eu de cesse de tout mettre en œuvre pour les récupérer.
Il est ainsi établi que la SAS NEOSYNDIC n’a pas respecté son obligation de remettre au nouveau syndic la totalité des documents et archives de la copropriété dans le délai total de trois mois imparti par l’article 18-2 précité et courant à compter de la cessation de ses fonctions.
En conséquence, la SAS NEOSYNDIC sera condamnée à remettre les archives à la SARL Immobilière du Château, comme il sera dit au présent dispositif.
Sur la demande au titre de l’astreinte
Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
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C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.
En l’espèce, il est établi que depuis l’assemblée générale tenue le 30 janvier 2025, les archives de la copropriété n’ont pas été transmises par l’ancien syndic malgré plusieurs échanges et mise en demeure alors même qu’elles sont indispensables à sa gestion.
Pour ces raisons, l’obligation précitée sera assortie d’une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels
Législation applicable
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire..
L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.
S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Réponse du juge des référés
En l’espèce, le retard apporté par la SAS NEOSYNDIC depuis plus de trois mois dans la transmission de la quasi totalité des archives de la copropriété, indispensable à son fonctionnement, a nécessairement désorganisé le syndicat des copropriétaires.
Son préjudice subi n’est donc pas sérieusement contestable à concurrence du montant de 500 euros pour le syndicat des copropriétaires et 500 euros pour le syndic.
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Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la SAS NEOSYNDIC qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Condamnée aux dépens, la SAS NEOSYNDIC sera également condamnée à indemniser la SARL Immobilière du Château et le syndicat des copropriétaires. Ces derniers sollicitent chacun la somme de 1.500 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.
Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.000 euros chacun leur sera allouée.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés,
Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
CONDAMNONS la SAS NEOSYNDIC, exerçant sous l’enseigne Century 21 l’Ami immobilier conseil, à remettre à la SARL Immobilière du Château, ès qualités de syndic de l’immeuble situé […] […] […] (93400), les documents suivants :
• Catégorie de pièces n° 1 (comptabilité) :
les conventions conclues par le syndic, soit avec des copropriétaires, soit avec des fournisseurs (contrats d’entretien, marchés de travaux et de fournitures et plus généralement les contrats, devis et factures en cours), soit avec des propriétaires voisins (constitution de servitude, acquisitions ou aliénations…)
l’historique des comptes des copropriétaires,
les grands livres comptables, relevés bancaires, rapprochements bancaires, relevés généraux de dépenses,
• Catégorie de pièces n° 2 (archive) :
les registres des procès-verbaux des assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notification, AR d’envois des convocations et de notification des PV…),
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les documents d’urbanisme concernant l’immeuble que le syndic aurait pu détenir,
les dossiers d’assurances (souscription DO) et de contentieux,
les dossiers de mutations de lots, Le tout accompagné d’un bordereau de remise de pièces ;
DISONS que faute pour la SAS NEOSYNDIC, exerçant sous l’enseigne Century 21 l’Ami immobilier conseil, d’avoir communiqué les documents et fonds précités à la SARL Immobilière du Château, ès qualités de syndic de l’immeuble situé […] […] […] (93400), dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard et par catégorie de pièces (soit 150 euros maximum au total) ayant vocation à courir durant une durée de 120 jours (soit une astreinte maximale de 18.000 euros) ;
CONDAMNONS la SAS NEOSYNDIC, exerçant sous l’enseigne Century 21 l’Ami immobilier conseil, à payer à la SARL Immobilière du Château et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] […] (93400) la somme de 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts provisionnels ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS la SAS NEOSYNDIC, exerçant sous l’enseigne Century 21 l’Ami immobilier conseil, à payer à la SARL Immobilière du Château et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] […] […] (93400) la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SAS NEOSYNDIC, exerçant sous l’enseigne Century 21 l’Ami immobilier conseil, aux entiers dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUILLET 2025.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Tuatahi LEMAIRE Stéphane UBERTI-SORIN
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