TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/01552 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2O6V

N° de MINUTE : 26/00719

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] – [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Madame [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

Monsieur [P] [W] [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [G] [I] était propriétaire des lots n°7, 295 et 583 au sein de la Résidence [Etablissement 1], immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [A] [G] [I] est décédée le 1er mai 2022, laissant pour lui succéder Madame [O] [F] née le 17 novembre 2004, et Monsieur [P] [F] né le 28 mars 2006, ses enfants.

Selon un acte de notoriété établi le 23 juin 2022 et selon une attestation immobilière notariée en date du 21 juin 2024, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] ont accepté la succession de leur mère, Madame [A] [G] [I]. Ils sont ainsi devenus propriétaires des lots de copropriété susvisés à la suite du décès de leur mère, et par conséquent redevable des charges de copropriété afférentes à ces lots dont ils ont hérité.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE demande à la présente juridiction de :

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] à lui payer la somme de 13.712,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées du 31 décembre 2021 au 2 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] à lui payer la somme de 703,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation valant conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 5 février 2026.

A cette audience, Madame [O] [F] s’est présentée accompagnée de son père, Monsieur [F], lequel a déclaré qu’il souhaitait prochainement constituer avocat dans les intérêts de ses enfants, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F], et a exposé que ces derniers n’avaient pas été tenus informés des mises en demeure et de l’assignation, puisqu’ils avaient changé de domicile après le décès de leur mère survenu le 1er mai 2022, qu’ils résidaient depuis lors au domicile de leur père, ce qui expliquait l’absence de toute réaction de leur part aux courriers qui leur avaient été adressés.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de Madame [O] [F] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, le fait que Madame [O] [F] s’est déplacée le jour de l’audience de plaidoirie, en personne et accompagnée de son père, et qu’elle a déclaré souhaiter prochainement constituer avocat, ne peut caractériser une cause grave au sens des dispositions précitées.

De même, le changement de résidence des deux défendeurs en 2022, à la suite du décès de leur mère, ne les a pas empêchés d’être tenus informés de leur dette à l’égard du syndicat demandeur, puisque d’une part, la mise en demeure du 7 mai 2024 leur a été notifiée directement à leur personne, chacun d’eux ayant réceptionné ce courrier contre signature le 12 août 2024 (pièce n°3 du syndicat demandeur), et que d’autre part l’assignation du 15 janvier 2025 qui a été remise à l’étude du commissaire de justice indique, sur le procès-verbal de signification, que leur nom de famille – [F] et non PUIL – est inscrit sur la boîte aux lettres, et que l’adresse a été confirmée par le voisinage, ce qui confirme au moins le fait que si les deux défendeurs n’ont pas relevé leur courrier, c’est davantage en raison d’une négligence de leur part, n’ayant pas déclaré leur nouveau domicile, que d’une erreur du syndicat des copropriétaires, lequel n’a pas été informé du changement de résidence de Madame [O] [F] et de Monsieur [P] [F] au domicile de leur père.

En outre, il convient de remarquer que les défendeurs, qui étaient au courant de la date d’audience de plaidoirie du 5 février 2026, n’avaient toujours pas constitué avocat à cette date, et qu’ils n’ont pas davantage constitué avocat à la date de ce jour, soit le 7 mai 2026, où le présent jugement est mis à disposition au greffe, alors que cette obligation procédurale leur a été rappelée.

En conséquence, en l’absence de constitution d’avocat des défendeurs et en l’absence de toute cause grave s’étant révélée postérieurement à la clôture, il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 1er juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4], verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [A] [I],

— l’attestation immobilière notariée en date du 21 juin 2024, selon laquelle Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] ont accepté la succession de leur mère, Madame [A] [G] [I], et sont devenus propriétaires des lots de copropriété n°7, 295 et 583 au sein de la Résidence [Etablissement 1], immeuble situé [Adresse 4] ;

— le décompte des sommes réclamées en date du 2 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 14.415,47 euros au titre des charges de copropriété impayées – d’un montant de 13.712,27 euros- et des frais de recouvrement – d’un montant de 703,20 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 27 octobre 2021, du 31 mai 2022, du 27 juin 2023 et du 13 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, et vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025,

— les soldes des régularisations annuelles de charges, et les appels de fonds adressés à Madame [I] (jusqu’au deuxième trimestre 2024) puis à l’indivision [F] (à compter du troisième trimestre 2024) ;

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.

L’examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté du 31 décembre 2021 au 2 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus) s’élève donc à la somme de 13.712,27 euros.

De leur côté, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F], non représentés, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 13.712,27 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2021 et le 2 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil et à l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il convient de dire que cette créance portera intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, soit à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 7 mai 2024 aux défendeurs, sur la somme de 12.301,04 euros, et à compter du 15 janvier 2025, jour de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais de 703,20 euros correspondent aux frais d’avocat liés à la rédaction de la mise en demeure du 7 mai 2024 pour le montant de 351,60 euros, puis à la rédaction de l’assignation pour un montant identique.

Or ces sommes, qui correspondent à des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile, ne peuvent être assimilés à des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges de copropriété sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, il convient de relever que le défaut de paiement des charges intervient dans un contexte particulier, les charges de copropriété afférentes aux lots appartenant à Madame [A] [G] [I] étant demeurées impayées à la suite du décès de celle-ci, le 1er mai 2022.

Dans ces conditions, aucune faute ni aucune « carence injustifiée » ne sont caractérisées à l’encontre des héritiers de Madame [A] [G] [I], défendeurs à la présente procédure, qui étaient encore mineurs au moment du décès de leur mère (17 ans et demi et 16 ans), ce qui a rendu nécessaire leur prise en charge par leur père, et ce qui exclut toute possibilité de résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE France une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de Madame [O] [F] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 13.712,27 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2021 et le 2 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 12.301,04 euros, et à compter du 15 janvier 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [P] [F] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 07 Mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND