TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 25/10120 – N° Portalis DB3S-W-B7J-324M

Minute : 26/00434

PMM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [O]

Madame [G] [F] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ASSOCIATION LEGITIA

Copie délivrée à :

M. [S] [O]

Mme [G] [F] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TROIS AVRRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [G] [F] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 518,22 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 257,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] un commandement de payer la somme de 6 229,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 6 229,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Madame [G] [F] [Z] ayant été citée à domicile et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 12 février 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 5 635,48 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ; la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locataires ne s’acquittent pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice des locataires, ces derniers ayant repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [S] [O] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois.

Il explique qu’un échéancier de 200 euros est déjà en place depuis plusieurs mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 16 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 229,92 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 28 mai 2025.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte aux termes duquel Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] sont redevables de la somme de 5 635,48 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 2 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 635,48 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les montants visés par le commandement de payer ayant été réglés depuis lors.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Il est précisé que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Il a précisé avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit par le bailleur. Ce dernier s’accorde d’ailleurs avec la demande du locataire.

Par suite, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat pourra se poursuivra.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou de mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après envoi par courrier recommandé aux locataires d’une mise en demeure restée vaine, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès

Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en ce compris le cout commandement de payer.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL,

CONSTATE à la date du 28 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, bailleur, et Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] d’autre part, locataire, portant sur le logement [Adresse 4] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] à la SA CDC HABITAT SOCIAL à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 635,48 euros à valoir au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 2 février 2026, incluant l’indemnité du mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 28 mensualités de 200 euros puis par une 29ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, après envoi par courrier recommandé avec avis de réception d’une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant quinze jours :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] seront tenus, à compter de la déchéance des délais de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment ;DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [G] [F] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout commandement de payer ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION