TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01796 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36TD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00390

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société NAMAWA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Laure PINTO de la SELARL CABINET RAYMOND FA (SELARL), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0320

ET :

La société IBCM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre RELMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D871

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 22 octobre 2025, la société NAMAWA a assigné la société IBCM (exerçant sous l’enseigne CAIRO MARKET) devant le juge des référés aux fins de voir :

Constater que la convention d’occupation précaire est arrivé à son terme le 31 août 2025 ;Constater que la société IBCM occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 3] depuis cette date ;A titre subsidiaire,

Dire et juger que le bail est résilié depuis le 31 août 2025 pour non-respect des termes d’occupation du bail précaire ;Ordonner la libération des lieux, plus particulièrement des parties communes que constitue la cour et à défaut d’exécution volontaire par le locataire, de permettre à la bailleresse de s’y substituer pour y procéder ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société NAMAWA de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

En tout état de cause,

Ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 6.000 euros par mois augmenté des charges jusqu’à restitution des lieux ; Condamner la société IBCM au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des constats et de la sommation de quitter les lieux, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure PINTO, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Lors des débats, la société NAMAWA a maintenu ses demandes.

Elle expose avoir consenti à la société IBCM un bail précaire portant sur un local commercial situé [Adresse 3], en date du 1er septembre 2022 pour une durée non renouvelable de trois ans, pour se terminer le 31 août 2025 ; que celui-ci est arrivé à son terme, mais que la société NAMAWA d’une part, se maintient dans les lieux, et d’autre part, empiète sur la cour de l’immeuble, qui est une partie commune.

En défense, la société IBCM conclut au débouté et demande de condamner la société NAMAWA à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle soulève à titre principal une exception de litispendance, au motif qu’elle a assigné la société NAMAWA devant le juge du fond par assignation du 21 novembre 2023 aux fins de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux et que l’instance est toujours en cours. Subsidiairement, elle invoque l’existence d’une contestation sérieuse, au motif qu’elle a signé successivement deux baux précaires, le premier en date du 1er juillet 2022, et le second, qui s’est substitué au premier, en date du 1er septembre 2022, de sorte que la durée totale des baux excède trois ans et qu’elle a droit au maintien dans les lieux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

Toutefois, la litispendance ne saurait être retenue entre une instance au fond et une instance de référé, en raison du caractère provisoire de la décision rendue en matière de référé, qui ne préjudicie pas au fond.

L’exception soulevée sera donc rejetée.

Sur les demandes en validation de congé et en expulsion

D’après l’article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Par ailleurs, l’article L 145-5-1 du même code précise que n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la qualification de la convention litigieuse.

Sont produites aux débats :

— la “convention précaire” signée par la société NAMAWA et la société IBCM le 1er septembre 2022, visant l’article L145-5 du code de commerce, portant sur “un bâtiment dans son entier, situé : [Adresse 3]”, loué “à l’usage d’épicerie, alimentaiton générale”, et conclu pour une durée de trois années, pour se terminer le 31 août 2025, sans reconduction possible.

— la “convention précaire” signée par la société NCDA et la société IBCM le 1er juillet 2022, visant l’article L145-5 du code de commerce, portant sur “un bâtiment en partie, situé : [Adresse 4] “à l’usage d’entrepôt et plateforme logistique pour vente de produits de supermarché”, et conclu pour une durée de trois années, pour se terminer le 30 juin 2025, sans reconduction possible.

Le preneur soutient qu’il s’agit en réalité des mêmes locaux, à l’exception d’un show room, et que la durée cumulée des deux baux excède trois ans, de sorte qu’il est fondé à se prévaloir du statut des baux commerciaux et à se maintenir dans les lieux.

Il y a lieu de relever qu’aucun critère de précarité n’étant mentionné, la qualification des deux contrats est incertaine. En outre, il est constant que leur chevauchement, s’agissant de locaux au moins partiellement identiques et alors que le bailleur mentionné n’est pas le même, pose question.

Etant rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence, il résulte ainsi des éléments versés et des débats qu’il existe manifestement des contestations sérieuses quant à la qualification des conventions et à leur éventuel cumul, ce qui conditionne l’étendue des obligations respectives des parties, l’éventuelle application du statut des baux commerciaux et partant, le droit au maintien dans les lieux revendiqué par le preneur.

Le juge des référés ne peut, dans ces conditions, constater l’occupation des locaux sans droit ni titre.

Le bailleur, pour solliciter l’expulsion, invoque à titre subsidiaire le non-respect des termes d’occupation du bail précaire, plus précisément un empiètement de la cour, partie commune.

Il est évident que l’appréciation de l’étendue et la gravité du manquement contractuel allégué excède l’office du juge des référés.

Ce débat relève du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société NAMAWA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la société IBCM la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons l’exception de litispendance ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la société NAMAWA à payer à la la société IBCM la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NAMAWA aux dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE