TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/00767 – N°Portalis DB3S-W-B7J-2I2O

N° de MINUTE : 26/00375

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE “VAL DE [Localité 2]” SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son syndic? la société TRANSIM 93 SARL, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : B0266

C/

DEFENDEUR

Madame [R] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [Y] est propriétaire des lots n°482, n°497 et n°606 au sein de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à NEUILLY PLAISANCE (94), représenté par son syndic en exercice la Société TRANSIM 93, a fait assigner Madame [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94) demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme principale de 10.925,44 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 20 novembre 2024 se décomposant comme suit :

— la somme de 10.048,19 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû ;

— la somme de 877,25 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et ce avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile ;

— condamner Madame [R] [Y] en tous les dépens de la présente instance.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [R] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 11 décembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, puis prorogée pour être rendue le 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94) verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [Y],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 20 novembre 2024, faisant apparaître, après imputation des versements de Madame [R] [Y], un solde débiteur de 10.925,44 euros (10.048,19 euros au titre des charges de copropriété et 877,25 euros au titre des frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 27 avril 2021, 21 juin 2022, 18 octobre 2022, 11 avril 2023 et 04 juillet 2023 et 05 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et approbation du budget prévisionnel des exercices allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— les appels de fonds adressés à Madame [R] [Y],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 150 euros figurant sur le décompte à la date du 14 mars 2024 sous l’intitulé « suivi dossier transmis avocat » qui ne correspond pas à une charge au sens des dispositions précitées ;

Dès lors le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux selon décompte arrêté au 20 novembre 2024 doit être arrêté à 9.898,19 euros (10.048,19 – 150).

Par conséquent, Madame [R] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94) la somme de 9898,19 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 20 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 août 2022, soit à compter du lendemain de la notification de la mise en demeure adressée à Madame [R] [Y], sur la somme de 1142,85 euros, à compter du 18 mai 2023, soit à compter du lendemain de la signification de la sommation de payer adressée à Madame [R] [Y], sur la somme de 2.141,33 euros (3.284,18 – 1.142,85), et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre

à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 877,25 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer ainsi que d’une relance et d’une sommation à payer adressées selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Mais en l’absence de transmission du contrat de syndic, permettant d’établir le montant des frais appliqués à l’égard des actes relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être fait droit à la demande relative aux frais de :

— mise en demeure du 03 août 2022 d’un montant de 42 euros,

— intérêts de retard du 22 août 2022 d’un montant de 2,04 euros,

— relance du 22 août 2022 d’un montant de 33 euros

— sommation de payer du 17 mai 2023 d’un montant de 150,21 euros

En outre, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Madame [R] [Y] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un montant de 350 euros,150 euros et 150 euros seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94) au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [R] [Y] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis 2023.

La durée de la période pendant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 6] [Adresse 8] (94) la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] [Y] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94), pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 9.898,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2022 sur la somme de 1.142,85 euros, à compter du 18 mai 2023 sur la somme de 2.141,33 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus;

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94), pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Madame [R] [Y], au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

« [Adresse 6] » située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (94), pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND