TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01469 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3J4T

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00106

— ---------------

Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats et de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

ET :

LA SOCIETE AU GOUVERNAIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David DAHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0263

***********************************

EXPOSE DU LITIGE

Le 02 avril 2010, la société anonyme (SA) SEQENS, venant aux droits de la SA d’habitation à loyer modéré (HLM) DOMAXIS, a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) LES FRANGINES, pour une durée de neuf années, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]). Cette société a, le 20 mai 2022, cédé son droit au bail à la Commune de [Localité 4] qui, par acte du 02 aout 2023, l’a cédé à la société par actions simplifiée (SAS) AU GOUVERNAIL.

Le 28 juin 2025, la société SEQENS a fait signifier à cette société un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, à hauteur de 15.273,61 euros, commandement reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 20 aout 2025, la société SEQENS a fait assigner la société AU GOUVERNAIL devant ce Tribunal pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation du preneur aux dépens en ce y compris les frais du commandement du 28 juin 2024 ainsi qu’à lui régler :

une provision de 30.498,99 euros sur les loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, majoré de 3 points, en sus des charges et taxes, jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 24 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2026.

A l’audience, la société SEQENS représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation en précisant que :

— l’arriéré s’élevait désormais à la somme de 38.104,42 euros, au quatrième trimestre 2025 ;

— elle renonce à sa demande de condamnation aux frais irrépétibles.

La société AU GOUVERNAIL a demandé un délai de paiement de 24 mois et a accepté de liberer les lieux.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, il incombe au bailleur commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, de rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 28 juin 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 15.273,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 191,50 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 juillet 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société AU GOUVERNAIL, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment l’acte de cession du droit au bail du 02 aout 2023, le commandement de payer du 28 juin 2025 et le décompte actualisé au 18 novembre 2025, si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 38.104,42 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date du commandement de payer.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il sera dit qu’il n’y aura pas lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, toutefois, la société AU GOUVERNAIL ne justifie d’aucun élément de la situation financière pouvant justifier l’octroi d’un délai de paiement. Dès lors la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société AU GOUVERNAIL qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 28 juin 2025.

Il sera dit n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile, la société SEQENS y ayant renoncé dans le dernier état de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 02 avril 2010, cédé par acte du 02 aout 2023, liant les parties sont réunies à la date du 28 juilet 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la société AU GOUVERNAIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 02 avril 2010 cédé le 02 aout août 2023, situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société AU GOUVERNAIL à payer en deniers ou quittances à la société SEQENS la somme de 38.104,42 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la société AU GOUVERNAIL au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 28 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’il aurait dû payer si le bail du 02 avril 2010 cédé le 02 aout 2023 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS la société AU GOUVERNAIL de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la société AU GOUVERNAIL aux dépens en ce y compris les frais du commandement de payer du 28 juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI