TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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REFERENCES : N° RG 25/12945 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HUD

Minute : 389/26

SCI FAIDHERBE

Représentant : M^e Avner DOUKHAN, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : E1026

C/

Monsieur, [P], [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUKHAN

Copie délivrée à :

M., [U]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SCI FAIDHERBE dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Avner DOUKHAN, Avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître DUCROC ACCAOUI Eugénie, du même Cabinet

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur, [P], [U] demeurant, [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 août 2018, la SCI Faidherbe a donné à bail à M., [P], [U] un logement situé, [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°3, pour un loyer de 800,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Faidherbe a fait signifier à M., [P], [U], par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 900,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la SCI Faidherbe a fait assigner M., [P], [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SCI Faidherbe, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M., [P], [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? supprimer tout délai ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M., [P], [U], et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

? condamner M., [P], [U] à payer :

? la somme de 7 020,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal ;

? une indemnité d’occupation d’un montant de 780 euros charges comprises et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 août 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M., [P], [U] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M., [P], [U], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M., [P], [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 août 2018 que M., [P], [U] doit payer un loyer d’un montant de 800,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 780 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M., [P], [U] restait devoir la somme de 7 020,00 € euros terme de novembre 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [P], [U] au paiement d’une somme de 7 020,00 €, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2018 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 juillet 2025 pour la somme en principal de 3 900,00 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

L’expulsion de M., [P], [U] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M., [P], [U] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 septembre 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 3 août 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de 780 euros, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [P], [U] au paiement d’une somme de 780 € par mois, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 septembre 2025, 00 heure, au 30 novembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2018 entre la SCI Faidherbe et M., [P], [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°3, sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE M., [P], [U] à verser à la SCI Faidherbe la somme de 7 020,00 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [P], [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M., [P], [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 780 € ;

CONDAMNE M., [P], [U] à payer à la SCI Faidherbe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025, terme de décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et

définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M., [P], [U] à payer à la SCI Faidherbe une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [P], [U] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION