Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 11 mars 2026, n° 25/00275

TJ Bobigny 11 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds, justifiant la créance.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a retenu certains frais justifiés et a condamné Monsieur [K] à les rembourser.
Accepté
Mauvaise foi du copropriétaire
La cour a estimé que les manquements de Monsieur [K] constituaient une faute ayant causé un préjudice à la copropriété, justifiant des dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 11 mars 2026, n° 25/00275
Numéro(s) :	25/00275
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian CANDAN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00275 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2M2U

N° de MINUTE : 26/00339

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDEUR

Monsieur [P] [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madam Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [K] [F] est propriétaire des lots n°231 et 377 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, a fait assigner Monsieur [X] [K] [F] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [X] [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic :

— la somme de 7 165,99 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 14 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 745,50 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [X] [K] [F] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 688 du code de procédure pénale.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [K] [F], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [K] [F] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [X] [K] [F] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l’audience du 14 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [K] [F] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2017, 23 mai 2018, 12 juin 2019, 5 mai 2021, 14 décembre 2021, 16 février 2022, 28 novembre 2022, 19 juin 2023, 26 juin 2024, 8 octobre 2024 et 20 mai 2025 ayant voté les travaux d’installation d’un système de vidéosurveillance, de réfection de l’enrobée le long de la voie de retour derrière les boxsde purge des façades, de remplacement des portes de cave par des portes coupe-feu, de réfection du mur extérieur de la copropriété, d’élargissement du trottoir le long du bâtiment B et de remplacement de la canalisation d’assainissement des eaux usées ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, s’il est sollicité la somme totale de 7 165,99 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 14 novembre 2024, force est de constater que le décompte versé par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande fait apparaître un arriéré de charges à cette date qui serait de 6 178,54 euros et non de 7 165,99 euros et qu’aucune pièce ne permet de déterminer à quel titre le syndicat sollicite une telle somme.

En tout état de cause, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 14 novembre 2024 dont il est justifié a été de 13 219,93 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 041,39 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [X] [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 178,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [X] [K] [F].

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 745,50 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 23 décembre 2020.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure des 26 juin et 30 novembre 2020, d’un coût unitaire de 20 euros.

De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de “mise à l’huissier” du 22 décembre 2020 de 200 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Il ne peut non plus être fait droit aux demandes au titre des mises en demeure des 3 mars 2021, 27 mai 2021, 16 juin 2021, 14 septembre 2021, 15 novembre 2021, 9 juin 2022, 29 septembre 2022 et 21 août 2023 et 1er février 2024, d’un coût unitaire de 30 euros, le syndicat des copropriétaires ne versant aucune pièce permettant d’établir leur envoi à Monsieur [F] selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 23 décembre 2020, à hauteur de 271,50 euros, dont il est justifié. Seront également retenus les frais de mise en demeure du 9 mai 2024, d’un coût de 30 euros, conformément au contrat de syndic, l’accusé réception de la notification de cet acte étant versé aux débats. Enfin, il y a lieu de retenir les frais de relance du 10 juin 2024 d’un montant de 24 euros, dont il est également justifié.

Monsieur [X] [K] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 325,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [X] [K] [F] paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [X] [K] [F] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [X] [K] [F], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] [F] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [X] [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 6 178,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SAS LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 325,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT