TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01344 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AVT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MAI 2026

MINUTE N° 26/00787

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [B] [A],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1060

ET :

Le syndicat des copropriétaires LA [Adresse 2] SIS [Adresse 3],

domicilié : chez son syndic la Société Foncia Marne La Vallée, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2024, Mme [B] [A] a vendu l’appartement et la cave dont elle était propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété et correpondant au lot n°10.

La société FONCIA MARNE LA VALLEE, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], a formé opposition au versement des fonds provenant de la vente, par exploit du 17 janvier 2025, en se prévalant d’une créance de 1.077,16 euros.

Par acte signifié le 17 avril 2025, Mme [B] [A] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à Montreuil devant le président de ce tribunal, aux fins de:

— Ordonner la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires ;

— Ordonner la mainlevée immédiate de la somme consignée entre les mains du notaire à hauteur de 1.077,16 euros ;

— Subsidiairement, en cas de libération des fonds par le notaire, condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [B] [A] les fonds perçus dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte ;

— En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] [A] la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

A l’audience, Mme [B] [A] maintient ses demandes.

Elle soutient, aux termes de ses dernières écritures, qu’elle n’est pas débitrice de la somme réclamée, qui correspond à une facture d’intervention sur une canalisation située dans son appartement, travaux qu’elle a autorisés mais qu’elle n’a jamais accepté de prendre en charge. Elle fait valoir divers chefs de préjudices résultant de cette opposition.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] conclut au débouté, et demande de condamner Mme [B] [A] à lui payer la somme de 2.429 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, en l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite et du fait d’une contestation sérieuse sur la facture litigieuse. Il conteste enfin les préjudices invoqués.

Sur demande du président d’audience, Mme [B] [A] a confirmé et justifié, par note en délibéré du 13 avril 2026, que les fonds de la vente ont bien été libérés et lui ont été versés, déduction faite de la somme objet de l’opposition, pour un montant de 937,17 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge des référés est compétent sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 pour vérifier qu’aucun trouble manifestement illicite ne s’induit, avec l’évidence requise en référé, des conditions de mise en œuvre de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, telles que définies par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, et par conséquent pour statuer sur une demande de mainlevée de l’opposition.

Aussi, le moyen soulevé en défense, tiré de l’incompétence du juge des référés, vise en réalité non sa compétence matérielle mais son office, qui consiste à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l’espèce, la réunion des conditions d’application du texte précité, et doit donc s’analyser en un moyen de défense tiré du défaut de pouvoir du juge des référés. Il sera donc répondu à ce moyen ci-après.

Sur les demandes principales

L’article 835 alinéa 1 du même code prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Toutefois, la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble. Enfin, le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour de l’audience de plaidoiries.

Par ailleurs, en application de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ».

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

En l’espèce, la régularité formelle de l’acte d’opposition n’est pas contestée, seul le bien-fondé de la créance revendiquée étant critiqué par Mme [B] [A].

Il ressort des éléments versés aux débats qu’à l’occasion de la réalisation de travaux en parties communes, l’architecte de l’immeuble a relevé la non-conformité d’une canalisation de gaz située dans l’appartement dont Mme [B] [A] était alors propriétaire. Si Mme [B] [A] a donné son autorisation au syndic pour la réalisation de cette intervention, présentée comme indispensable et urgente, sous peine de retarder les travaux de la copropriété, elle n’a pas accepté de la prendre en charge et a fait état de ses doutes sur l’absence d’alternative technique suite à des échanges avec la société GRDF. Cette intervention a été facturée au syndic par l’entreprise FAURE en date du 31 mai 2024 pour un montant de 937,17 euros TTC, somme actuellement consignée chez le notaire suite à l’opposition formée par le syndic.

Il ressort du règlement de copropriété que sont des parties communes « les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, tout à l’égout, l’évacuation des eaux pluviales et ménagères, sauf toutefois les parties de ces canalisations les robinets et appareils qui sont à l’usage exclusif d’une partie privée ».

Au vu de ces éléments, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence, la nature privative ou commune de la canalisation litigieuse, sa non-conformité, le caractère indispensable de l’intervention et l’absence d’alternative technique et l’imputation de la facture litigieuse soulèvent des contestations sérieuses qui relèvent d’un débat devant le juge du fond.

Il en résulte que la créance invoquée par le syndic pour justifier de son opposition au prix de vente du bien de Mme [B] [A] ne peut être considérée comme liquide et exigible à la date de la mutation.

L’opposition litigieuse est ainsi à l’évidence mal fondée.

Par conséquent, en ce qu’elle prive le demandeur de percevoir à tout le moins une partie des fonds de la vente de son lot, cette opposition mal fondée cause à Mme [B] [A] un trouble manifestement illicite.

La mainlevée de l’opposition sera donc être ordonnée, ainsi que la mainlevée de la somme consignée entre les mains du notaire à hauteur de 937,17 euros, au profit de Mme [B] [A].

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

En l’espèce, la demanderesse opère une confusion entre de prétendus préjudices consécutifs à l’opposition et ceux résultant des travaux réalisés dans la copropriété, qui sont sans lien avec sa demande principale en mainlevée de l’opposition.

En conséquence, sa demande indemnitaire se heurte à d’évidentes contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher et qui doit être débattue devant le juge du fond.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] sera condamné au paiement des dépens.

Il sera en outre condamné à régler à la partie demanderesse la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons la mainlevée de l’opposition pratiquée le 17 janvier 2025 en l’étude [M] [Z], Notaires associés, [Adresse 7], à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par la société FONCIA MARNE LA VALLEE, au paiement du prix de vente du lot de copropriété n° 10 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] ;

Autorisons Mme [B] [A] à percevoir le solde du prix de vente, pour un montant de 937,17 euros entre les mains de l’étude [M] [Z], Notaires associés, [Adresse 7];

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par la société FONCIA MARNE LA VALLEE à régler à Mme [B] [A] la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par la société FONCIA MARNE LA VALLEE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MAI 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT