TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01589 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VTY

N° de MINUTE : 26/00360

Madame [J] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Z] [A] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Léo COUDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G190

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 23 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 15 septembre 2022, M. [Z] [B] a vendu à Mme [J] [W] le lot de copropriété n°11 (un appartement au troisième étage de 55,05 m²) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 4] (93) [Adresse 3].

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 3 novembre 2022, il a été décidé d’exécuter des travaux de réfection de la toiture et des souches de cheminée et de confier la maîtrise d’œuvre à la société Attea.

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 30 mars 2023, la réalisation des travaux a été confiée à la société Riccoboni pour un montant de 230.363,37 euros TTC.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, Mme [J] [W] a fait assigner M. [Z] [B], devant le tribunal judiciaire de Pontoise (95), aux fins notamment de solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 17.751 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant ordonnance du 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Pontoise (95) territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny (93) à qui il a transmis le dossier.

La clôture de l’instruction a été fixée au 24 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, Mme [J] [W] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [Z] [B] de toutes fins, moyens et prétentions

DIRE ET JUGER que Monsieur [Z] [B] a engagé sa responsabilité pour défaut d’information précontractuelle et dol par réticence.

DÉBOUTER Monsieur [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions.

CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à verser à Madame [J] [W] les sommes suivantes :

Dommages-intérêts : 17 751 €

Article 700 du CPC : 4 000 €

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution.

CONDAMNER Monsieur [Z] [B] en tous les dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Anne BAUDOIN, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juillet 2025, M. [Z] [B] demande au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [J] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Et à titre reconventionnel

— CONDAMNER Madame [J] [W] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la saisine abusive du tribunal.

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [J] [W] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [J] [W] à supporter les entiers dépens. »

***********

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes indemnitaires de Mme [J] [W]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, en application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

L’existence d’un dol s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci. Ainsi, la réticence dolosive ne peut être retenue que s’il y a dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu, et qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Le dol constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de son auteur si un préjudice en a découlé.

La partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l’octroi de simples dommages-intérêts soit les deux cumulés.

En l’espèce, Mme [J] [W] reproche à M. [Z] [B] de ne lui avoir communiqué, préalablement à la vente, aucune information sur l’état dégradé de la couverture de l’immeuble ; nécessitant d’importants travaux de réfection. Mme [J] [W] soutient que si elle avait été informée de ces travaux avant la vente elle n’aurait pas acquis les biens immobiliers.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 février 2022 et de l’email du syndic de copropriété en date du 17 novembre 2022 adressé à Mme [J] [W] que, préalablement à la vente du 15 septembre 2022, les copropropriétaires de l’immeuble, dont M. [Z] [B], avaient bien connaissance de problèmes affectant la toiture.

L’information relative à l’état de la toiture d’un immeuble est une information essentielle et déterminante dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier en raison des conséquences économiques que peuvent impliquer des travaux onéreux de réfection de toiture pour l’acquéreur devenant propriétaire ou copropriétaire.

L’information sur les problèmes affectant la toiture de l’immeuble était donc due par M. [Z] [B] à Mme [J] [W].

Il ressort du compromis de vente régularisé entre les parties le 11 juin 2022, avant-contrat ayant précédé la vente du 15 septembre 2022, qu’a notamment été annexé à cet acte le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 février 2022.

Or, il est spécifiquement indiqué aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 février 2022 ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« 10. DETERMINATION DU MONTANT DE LA COTISATION OBLIGATOIRE DU FONDS DE TRAVAUX POUR L’EXERCICE DU 01/10/2022 AU 30/09/2023

(…)

L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux pour l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 à 30 000 euros.

Elle autorise le syndic à appeler ¼ de ce montant le premier jours de chaque trimestre, selon la clef « CHARGES BATIMENT A » en vue des futurs travaux de toiture.

(…)

16. MISSION DE MAITRISE D’ŒUVRE DE CONCEPTION ET D’APPEL D’OFFRE POUR TRAVAUX EN TOITURE

(…)

L’assemblée générale décide pour la mission de maîtrise d’œuvre pour les travaux en toiture de fixer un budget de 3 000 € TTC. »

En conséquence, il est établi que Mme [J] [W] a reçu, au stade de l’avant-contrat de vente et avant la purge du droit de rétractation à son profit, un document relatif à la copropriété sur lequel est mentionné clairement que de futurs travaux concertant la toiture de l’immeuble sont prévus.

Cette information est donnée deux fois dans le procès-verbal et le titre de la résolution 16 est écrit en majuscule.

Mme [J] [W] ne peut donc sérieusement contester avoir reçu l’information précontractuelle relative à la planification de futurs travaux concernant la toiture.

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 3 novembre 2022, aux termes de laquelle il a été décidé d’exécuter des travaux de réfection de la toiture et des souches de cheminée, il est précisé ce qui suit littéralement rapporté :

« Historique :

Plusieurs copropriétaires, notamment Madame [F] et Monsieur [R], ont subi des infiltrations dans leur appartement.

Le 13 janvier 2022, le cabinet ATTEA a établi un rapport au sujet de la toiture dans lequel il évoque la nécessité de réaliser le remplacement complet de la couverture de l’immeuble ainsi que le ravalement des couronnements et des souches de cheminées.

Le 20 septembre 2022, l’expert judiciaire [D] [V] indique à nouveau la seule solution est la réfection complète de la toiture. »

Contrairement à ce que Mme [J] [W] allègue, il n’est pas démontré, notamment au moyen de communications écrites ou même de témoignages, que M. [Z] [B] avait connaissance du rapport du 13 janvier 2022 ou bien des conclusions de l’expert avant la signature de l’avant-contrat de vente ou de la vente.

Le simple fait qu’il ait été membre du conseil syndical de l’immeuble ne permet pas de présumer qu’il détenait ces informations.

En outre s’agissant du coût des travaux de réfection de toiture, il ressort de l’email du syndic en date du 29 novembre 2022 adressé par le syndic à la demanderesse ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« je peux, comme lors de l’AG, vous confirmer par le présent mail, que Mr [B] était informé des problèmes de toiture et d’expertise judiciaire en cours (comme indiqué dans les résolutions 13 et 14 du PV du 03.02.2022).

Le chiffrage des travaux (en estimatif) a été fournie que très récemment. Mr [B] n’avait donc pas idée du montant exact des travaux. Pour autant, comme tous les autres copropriétaires, les travaux à venir n’ont jamais été cachés aux copropriétaires et notamment depuis la procédure de Mme [M] car l’expert judiciaire nous oblige à procéder à ces derniers (sous peine de voir le syndicat des copropriétaires condamnée à défaut de faire les travaux et que la copropriété se retrouve en syndic judiciaire par la suite). »

Le coût des travaux de réfection de la toiture, pour un montant de 230.363,37 euros TTC, n’a d’ailleurs été mis au votre que lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 30 mars 2023.

Dans ces conditions, Mme [J] [W] ne peut reprocher à M. [Z] [B] de ne pas lui avoir transmis des informations plus précises sur l’état de la toiture ou bien sur le montant des travaux à venir.

Au contraire, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 février 2022 annexé au compromis de vente, il appartenait à Mme [J] [W] de se renseigner notamment auprès du syndic, gestionnaire de l’immeuble, sur l’état exact de la toiture et sur la nature des travaux envisagés afin de pouvoir en évaluer globalement le coût avant de s’engager définitivement à acquérir le bien immobilier.

En conséquence, M. [Z] [B] n’a pas manqué à son devoir d’information précontractuelle et sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre ou au titre d’une quelconque réticence dolosive à l’égard de Mme [J] [W].

Dès lors, la demande indemnitaire de Mme [J] [W] sera rejetée.

2. Sur la demande indemnitaire de M. [Z] [B]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La faute commise doit faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, M. [Z] [B] ne démontre pas que Mme [J] [W] a commis une quelconque faute en exerçant la présente procédure à son encontre. Mme [J] [W] était en effet en droit d’avoir une appréciation différente de celle de son vendeur sur la portée des informations contenues dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 3 février 2022 et de demander que ce point soit tranché en justice.

Dès lors, la demande indemnitaire de M. [Z] [B] sera rejetée.

3. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [W], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner Mme [J] [W] à payer à M. [Z] [B] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de Mme [J] [W], qui succombe, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [J] [W] de sa demande en paiement de la somme de 17.751 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [Z] [B] de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [J] [W] à payer à M. [Z] [B] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [J] [W] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [W] aux entiers dépens ;

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,