Du 18 octobre 2024

50D

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 23/01700 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIKX

[H] [N]

C/

[L] [C], [Y] [C]

— Expéditions délivrées à M^e Marie LACOSTE

Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY

2 copies au service des expertises,

— FE délivrée à

Le 18/10/2024

Avocats : M^e Marie LACOSTE

Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 octobre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [N]

né le 05 Juin 1958 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY

DEFENDEURS :

Madame [L] [C]

née le 15 Février 1964 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie LACOSTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [Y] [C]

né le 10 Mai 1962 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie LACOSTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité en date du 08 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 12 octobre 2005, Monsieur [Y] [C] et Madame [L] [C] ont donné à bail à Monsieur [H] [N] une maison sise [Adresse 2] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 1.000 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, M. et Mme [C] ont fait délivrer à M. [N] un congé pour reprise, avec effet au 11 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, M. et Mme [C] ont fait délivrer à M. [N] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 4.274,24 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mai 2024.

Se plaignant de l’état du logement, M. [N] a, par assignation en date du 8 septembre 2023, saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande d’expertise judiciaire, à l’encontre de M. et Mme [C].

Par assignation en date du 13 septembre 2023, M. [N] a saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de céans, en contestation de la validité du congé du 1er février 2023.

A l’audience du 6 septembre 2024, M. [N], représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Ordonner une expertise judiciaire et l’autoriser à suspendre le paiement des loyers avec consignation ;Condamner M. et Mme [C] à lui verser la somme provisionnelle de 2.500 € à titre de dommage et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;Débouter M. et Mme [C] de leurs prétentions ;A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;Limiter le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.000 € ;Condamner M. et Mme [C] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

M. [N] sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir l’état exact du logement, et de déterminer les travaux de réfection à réaliser. Il soutient que les désordres affectant la maison, résultant notamment de fortes intempéries survenues en juin 2022, auraient du conduire les bailleurs à faire réaliser des réparations, et que leur carence caractérise un manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent, résultant de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, ce qui justifie sa demande d’expertise et de consignation des loyers. Il précise que, contrairement à ce qu’affirme M. et Mme [C], il ne s’est jamais opposé à la réalisation de travaux.

En réponse aux prétentions et moyens adverses, M. [N] plaide que le motif fondant le congé du 1er février 2023 est frauduleux, tout en soulignant son statut de locataire protégé. Il affirme, par ailleurs, que la clause résolutoire stipulée dans le bail, dont se prévalent les bailleurs, est inapplicable, compte tenu de l’état du logement, et du caractère erroné du montant des arriérés de loyers dont ils sollicitent le paiement, dès lors que, notamment, M. et Mme [C] ont mis en compte une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer courant. A ce titre, il reconnait avoir retenu le paiement d’une partie des loyers au cours de l’année 2023, afin d’inciter les défendeurs à procéder à des travaux de réfection, mais il souligne que, lors de l’audience, il leur a remis la somme de 12.000 €, qui avait été consignée.

A titre subsidiaire, si la demande reconventionnelle de M. et Mme [C], au titre de la résiliation du bail, était accueillie, il sollicite le bénéfice de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [C], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

A titre principal, débouter M. [N] de ses demandes ;A titre subsidiaire, sursoir à statuer dans l’attente de la décision à rendre, au fond, sur la validité du congé du 1er février 2023 ;A titre plus subsidiaire, constater la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2005 ;Condamner M. et Mme [C] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 36.465,63 €, à défaut la somme de 33.113,04 €, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 ;Condamner M. et Mme [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, à compter de la date de résiliation du bail ;En tout état de cause, condamner M. [N] à proposer des dates pour l’exécution de travaux sous astreinte de 100 € par jour à compter de l’ordonnance ;Condamner M. [N] à leur verser la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner M. [N] à leur verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent, à titre principal, la mesure d’expertise sollicitée par M. [N], en plaidant que ce dernier ne justifie d’aucun intérêt légitime et que rien ne justifie, dans ce contexte, la consignation des loyers sollicitée par le demandeur.

En effet, ils plaident, d’une part, que celui-ci ne rapporte pas la preuve de l’intégralité des désordres qu’il allègue, et, surtout, de l’existence de désordres qui leur seraient imputables, compte tenu des intempéries survenues en juin 2022. Ils admettent néanmoins que cet évènement a causé des dégâts dans la maison, qui doivent être réparés, mais ils soutiennent que M. [N] fait échec à la réalisation des travaux, au mépris de ses obligations tirées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, M. et Mme [C] plaident que cette mesure d’expertise est d’autant plus inutile que la qualité de locataire de M. [N] est contestée, au regard du congé daté du 1er février 2023 et du commandement de payer signifié le 25 mai 2023.

Ils soutiennent, subsidiairement, que cette question faisant l’objet d’une instance pendante, au fond, il convient, pour le juge des référés, de sursoir à statuer, dans l’attente de la décision à intervenir.

A titre plus subsidiaire, ile demandent au juge des référés de constater lui-même la résiliation du bail, par l’effet de l’un ou de l’autre des deux actes sus évoqués, et en soulignant qu’en tout état de cause, le défaut de paiement des loyers est antérieur à ces derniers. Ils précisent, à cet égard, que le motif de résiliation qui sera retenu conditionnera la date de résiliation du bail (25 juillet 2023 pour le commandement de payer et 11 octobre 2023 pour le congé), et donc le montant de la somme due par M. [N] au titre des loyers et indemnités d’occupation échus à la date de l’audience, lesdites indemnités devant être évaluées au double du montant du loyer.

Ils s’opposent, enfin, aux prétentions subsidiaires de M. [N].

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ;

Attendu qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement salubre et décent, au sens du décret du 30 janvier 2022 ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que la maison mise à disposition de M. [N], par effet du contrat de bail conclu le 12 octobre 2005, a subi des dégâts significatifs, notamment en raison de fortes intempéries survenues en juin 2022 ;

Qu’en tout état de cause, le procès-verbal de constat, établi par Me [X], commissaire de justice, le 19 juillet 2023, fait état de multiples désordres affectant les différentes pièces de la maison, susceptibles d’être en lien avec lesdites intempéries ;

Qu’ainsi, nonobstant la question de l’imputabilité de ces désordres, qui relève manifestement d’une appréciation au fond, et dans un contexte de remise en question du maintien des relations contractuelles entre les parties, dont la juridiction du fond est d’ores et déjà saisie, pour partie, il apparait, à tout le moins, que l’organisation d’une expertise judiciaire s’avère nécessaire, afin de conserver les preuves d’un éventuel manquement des bailleurs à leurs obligations, au regard des dispositions sus visées et / ou d’apporter des éléments de réponse permettant d’écarter un tel manquement ;

Qu’au demeurant, cette question est susceptible de conditionner le sort réservé à certaines des prétentions formées par les bailleurs, au regard des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil ;

Que l’intérêt légitime de M. [N] étant ainsi établi, l’expertise judiciaire sera ainsi ordonnée ;

Attendu que, dans l’attente des conclusions de l’expert, et alors que les éventuels manquements respectifs des parties ne sont pas encore avérés, il convient de réserver le sort des autres prétentions formées par les parties, ainsi que le sort des dépens ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire

COMMETTONS Madame [W] [M], expert inscrit sur la liste près la cour d’appel de BORDEAUX, avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de :

se rendre dans la maison occupée par Monsieur [H] [N], mis à sa disposition par Monsieur [Y] [C] et Madame [L] [C], sise [Adresse 2] à [Localité 4], et procéder à l’examen des lieux et à leur description ;

dire si son état le rend habitable et décrire les désordres et dysfonctionnements éventuellement constatés ;

en déterminer l’origine, la cause, au besoin en recueillant toutes les informations nécessaires, et notamment l’existence d’interventions antérieures, réalisées par des tiers ;

déterminer la nature des travaux à réaliser pour remédier aux désordres éventuellement constatés, et évaluer leur durée ;

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la responsabilité éventuelle de l’une ou l’autre des parties et de chiffrer le ou le (s) préjudices éventuel (s) subi (s) par M. [N], et notamment le préjudice de jouissance ;

s’adjoindre tout sapiteur de son choix en cas de besoin ;

répondre aux dires des parties ;

DISONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et leurs conseils convoqués ;

DISONS que l’expert disposera d’un délai de quatre mois à compter de sa saisine, sauf prorogation, pour déposer son rapport ;

DISPENSONS M. [N] de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

DISONS que

Madame [W] [M] ne pourra recourir à un sapiteur que si M. [N] donne son accord exprès pour déposer un complément de consignation correspondant aux honoraires dudit sapiteur ;

RESERVONS le sort des autres prétentions formées respectivement par M. [N] et par M. et Mme [C] ;

RESERVONS le sort des dépens ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de la présente ordonnance ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT