Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01786 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTMG

[J] [M]

C/

[Y] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Paul CESSO

M^e Bérénice DYOT

— FE délivrée à M^e Bérénice DYOT

Le 17/01/2025

Avocats : M^e Paul CESSO

M^e Bérénice DYOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [M]

né le 07 Mai 1976 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bérénice DYOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [P]

né le 01 Janvier 1988 à TURQUIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Paul CESSO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 10 décembre 2019, M. [J] [M] a donné à bail à M. [Y] [P] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec un loyer mensuel de 720 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, M. [J] [M] a fait délivrer à M. [Y] [P] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 9.880 €, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation en date du 6 septembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du même jour, M. [J] [M] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [Y] [P].

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [J] [M], représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [Y] [P] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [Y] [P] à lui payer la somme de 14.920 € au titre des loyers et charges échus au 29 novembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;condamner M. [Y] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner M. [Y] [P] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [M] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [Y] [P] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 27 juin 2024.

M. [J] [M] ajoute qu’en tout état de cause, il est fondé à obtenir la condamnation de M. [Y] [P] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

M. [Y] [P], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal, déclarer les demandes formées par M. [J] [M] comme étant irrecevables ;A titre subsidiaire, limiter la dette à la somme de 9.868,10 € ;Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;Débouter M. [J] [M] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, il soulève, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes formées par M. [J] [M], à défaut de ce dernier de démontrer son intérêt à agir et sa qualité de propriétaire du bien loué.

A titre subsidiaire, il conteste le montant de la créance alléguée par M. [J] [M] car il soutient avoir effectué des réparations incombant, par nature, au propriétaire, de sorte qu’il convient d’en déduire le coût de sa propre dette. Il sollicite, par ailleurs, des délais de paiement au regard de sa situation personnelle et financière.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des demandes formées par M. [J] [M] :

Attendu que M. [J] [M] produit une attestation notariée démibtrant sa qualité de propriétaire du bien loué à M. [Y] [P], conformément aux stipulations du bail ;

Que sa qualité à agir étant ainsi établie, il convient de déclarer ses demandes comme étant manifestement recevables ;

II – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 720 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [Y] [P] reste redevable, à la date du 29 novembre 2024, de la somme de 14.920 € ;

Attendu que si les factures par M. [Y] [P] ne sont pas de nature à remettre en question le montant de la dette locative ainsi établie dès lors que rien ne permet d’affirmer, avec certitude, que celles-ci concernent des réparations qui devraient être supportées par le bailleur, s’agissant du remplacement d’éléments de cuisine et de la reprise de peintures murales, qui relèvent, au contraire, des conditions d’occupation du logement par le locataire ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [Y] [P] à payer à M. [J] [M] la somme de 14.920 € au titre des arriérés dus au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

III – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. [J] [M] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [Y] [P] ;

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

IV – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 10 décembre 2019 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. [J] [M] a, par communication électronique en date du 6 septembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. [J] [M] a fait signifier, le 27 juin 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [P] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [Y] [P] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

V – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [J] [M], il convient de condamner M. [Y] [P] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

DECLARONS irrecevables les demandes formées par M. [J] [M] à l’encontre de M. [Y] [P] ;

CONSTATONS que le bail liant M. [J] [M] d’une part, et M. [Y] [P] d’autre part, a été résilié à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNONS M. [Y] [P] à payer en deniers et quittances à M. [J] [M] la somme de 14.920 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 29 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [Y] [P] ;

ORDONNONS à M. [Y] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Y] [P] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [Y] [P] à payer en deniers et quittances à M. [J] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [Y] [P] à payer à M. [J] [M] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [P] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT