N° RG 24/01824 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CF6

Tribunal de Proximité de Calais

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N° RG 24/01824 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CF6

Minute : 25/00157

JUGEMENT

Du : 03 Avril 2025

E.P.I.C. TERRE OPALE HABITAT

C/

M. [U] [I]

Mme [Z] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Mme [O] [M]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant

Mme [Z] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2021, l’établissement Terre d’opale habitat a consenti un bail d’habitation à M. [U] [I] et Mme [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 472,68 euros et d’une provision pour charges de 199,53 euros, en ce compris la location d’un garage situé à même adresse.

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 1716,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par assignations délivrées le 19 décembre 2024, l’établissement Terre d’opale habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et Mme [Z] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  2148,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— les loyers dus du 30 novembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 25 février 2025, l’établissement Terre d’opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 février 2025, s’élève désormais à la somme de 516,15 euros. L’établissement Terre d’opale habitat considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute enfin ne pas avoir reçu congé de la part de M. [U] [I].

Mme [Z] [I] indique avoir repris les paiements de son loyer et être en mesure d’apurer la dette moyennant un échelonnement. Elle précise être divorcée depuis 2022 et vivre seul dans le logement avec son fils.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement Terre d’opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la sommation de payer qui leur a été délivrée le 22 août 2024, M. [U] [I] et Mme [Z] [I] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 1716,38 euros qui y était mentionnée.

L’établissement Terre d’opale habitat verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 février 2025, M. [U] [I] et Mme [Z] [I] lui devaient la somme de 760,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [U] [I] et Mme [Z] [I] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [Z] [I] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, les défendeurs seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 516,15 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement Terre d’opale habitat ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [I] et Mme [Z] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [U] [I] et Mme [Z] [I] à payer à l’établissement Terre d’opale habitat la somme de 760,17 euros (sept cent soixante euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [U] [I] et Mme [Z] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 25 octobre 2021, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE solidairement M. [U] [I] et Mme [Z] [I] à payer à l’établissement Terre d’opale habitat le solde de la dette locative,

AUTORISE l’établissement Terre d’opale habitat, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et Mme [Z] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement M. [U] [I] et Mme [Z] [I] à verser à l’établissement Terre d’opale habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [I] et Mme [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 19 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge