TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JELX

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

[G] [U] veuve [J]

C/

[Y] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Y] [M]

M^e David ALEXANDRE – 70

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [G] [U] veuve [J]

née le 04 Juin 1961 à [Localité 10] (61)

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 25 Novembre 1989 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [C] [D], greffière stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Février 2025

Date des débats : 25 Février 2025

Date de la mise à disposition : 24 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, Mme [G] [U] veuve [J] a donné à bail à M. [Y] [M] un logement à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 3] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 405,70 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 31 euros.

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 novembre 2024, Mme [G] [U] veuve [J] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5 333,42 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du parking au 23 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation dudit logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 janvier 2025, Mme [G] [U] veuve [J] a fait assigner M. [Y] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal,

– constater la résiliation du bail qui lui a été consenti ;

À titre subsidiaire,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En toute hypothèse,

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 6 247,73 euros représentant les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 20 décembre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 333,42 euros à compter du 12 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clés ;

* de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements délivrés les 12 septembre 2023 et 12 novembre 2024 ainsi que leur dénonciation à la CCAPEX.

À l’audience du 25 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [G] [U] veuve [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 7 221,05 euros au 18 février 2025.

M. [Y] [M], assigné par acte de commissaire de justice remis par procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7 221,05 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 25 mai 2022 ;

– le commandement de payer du 12 novembre 2024, portant sur la somme en principal de 5 333,42 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du garage au 23 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé relatif au logement, arrêté au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7 130,81 euros ;

– un décompte locatif actualisé relatif au parking, arrêté au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 423,78 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Y] [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, si la bailleresse a bien déduit de la somme sollicitée au titre de la dette locative, du logement et du parking, les sommes mises au débit du compte locatif correspondant au coût des actes de commissaire de justice, dont il convient de rappeler que si ces actes sont justifiés leur coût doit être inclus dans les dépens, depuis l’origine de la dette plusieurs autres sommes apparaissent au débit du compte locatif du logement et du garage sans qu’il n’en soit pourtant justifié aux débats.

En effet, tel est le cas des sommes mises au débit du compte locatif au motif « taxe ordures ménagères » et « charges locatives », bien que la bailleresse produise aux débats les avis de taxes foncières de 2022 et 2023 et ce, compte tenu qu’elle ne justifie pas du reste des charges locatives réelles récupérables, ni ne produit les décomptes de régularisation annuelle des charges ; étant rappelé que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 31 euros qui se trouve bien au débit du compte locatif à chaque échéance. De sorte que, les sommes de 69 euros, 4 euros, 23,11 euros, 125 euros, 6 euros, 76,90 euros, 130 euros et 7 euros mises au débit du compte locatif en date des 1er décembre 2022, 1er septembre 2023, 19 septembre 2023, 11 juin 2024 et 30 octobre 2024, pour ce motif, seront ôtées du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 441,01 euros.

Il en est de même des sommes mises au débit du compte locatif correspondant à « frais de relance » dont il n’est pas non plus justifié aux débats ; de sorte que les sommes de 37,20 euros, 37,20 euros, 9,60 euros, 9,60 euros et 144 euros mises au débit du compte locatif en date des 16 août 2022, 17 février 2023, 19 juin 2023 et 10 août 2023 pour ce motif seront également déduites du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 237,60 euros.

De sorte que, M. [Y] [M] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme en principal de 6 542,44 euros (7 221,05 euros – (441,01 euros + 237,60 euros)), selon décompte arrêté au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, M. [Y] [M] sera condamné à payer à Mme [G] [U] veuve [J] la somme de 6 542,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, du logement et du parking, dus au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 333,42 euros à compter du 12 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 914,31 euros à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation et sur la somme de 294,71 euros à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [Y] [M], par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 et portant sur la somme en principal de 5 333,42 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du parking, au 23 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant ce délai, ni depuis la délivrance du commandement de payer d’ailleurs, tant pour le logement que, pour le parking.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 janvier 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [Y] [M], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 janvier 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Y] [M] cause un préjudice à Mme [G] [U] veuve [J] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges, du logement et du parking, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 12 janvier 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 et de l’assignation du 13 janvier 2025 ainsi qu’à payer à Mme [G] [U] veuve [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer à Mme [G] [U] veuve [J] la somme de 6 542,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, du logement et du parking, dus au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 333,42 euros à compter du 12 novembre 2024, sur la somme de 914,31 euros à compter du 13 janvier 2025 et sur la somme de 294,71 euros à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 25 mai 2022 entre d’une part, Mme [G] [U] veuve [J] et d’autre part, M. [Y] [M] portant sur l’immeuble à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 3] [Adresse 7], à la date du 12 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [Y] [M] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 janvier 2025 ;

DIT que M. [Y] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [G] [U] veuve [J] à faire expulser M. [Y] [M] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer à Mme [G] [U] veuve [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges, du logement et du parking, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 12 janvier 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [G] [U] veuve [J] ;

CONDAMNE M. [Y] [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 et de l’assignation du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer à Mme [G] [U] veuve [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,