TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01615 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZZQ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[Z] [V]

[K] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [Z] [V]

Mme [K] [V]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Madame [R] [M], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]

né le 08 Octobre 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [K] [V]

née le 08 Octobre 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Octobre 2024

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2017, la SA d’HLM Partélios Habitat a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [K] [V] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable provisions pour charges comprises de 515,08 euros.

Par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2023, notifié par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 1er décembre 2023, la SA d’HLM Partélios Habitat, a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 496,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 avril 2024, la SA d’HLM Partélios Habitat, a fait assigner M. [Z] [V] et Mme [K] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux ;

– ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 3 680,44 euros représentant les loyers et charges impayés au 12 février 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 300 euros à titre indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 11 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM Partélios Habitat, représentée par Mme [R] [M] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7 457,84 euros, selon décompte arrêté au 11 février 2025, ajoutant se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [K] [V] et s’opposant à la demande de délais formée par M. [Z] [V].

M. [Z] [V], comparant en personne, ne conteste pas la dette locative. Il explique avoir eu des problèmes de santé et d’alcool. Il ajoute bénéficier de ressources mensuelles à hauteur de 1 800 euros et devoir régler une pension alimentaire à hauteur de 300 euros mensuels. Il ajoute vouloir rester dans le logement, avoir repris les règlements depuis le 6 décembre 2024 mais ne pas pouvoir régler plus et envisager le dépôt d’un dossier de surendettement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [V]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code poursuit, en indiquant que, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 dudit code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat indique à l’audience se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [K] [V].

Aussi, il convient de prendre acte du désistement de la SA d’HLM Partélios Habitat quant à ses demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [V].

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7 457,84 euros, la SA d’HLM Partélios Habitat produit aux débats :

– le contrat de bail d’habitation du 9 novembre 2017 ;

– le commandement de payer du 8 novembre 2023, portant sur la somme en principal de 1 496,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période d’août 2023 à décembre 2024 inclus, arrêté au 28 janvier 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7 457,84 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [V] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges, ce qu’il reconnaît par ailleurs et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 7 393,74 euros selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, calculée comme suit : (7 457,84 euros – (6,41 euros x 10 mois)) représentant le coût des frais de rejet de prélèvement non justifiés.

Par conséquent, M. [Z] [V] sera condamné à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat, la somme de 7 393,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [Z] [V] par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, portant sur la somme en principal de 1 496,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, seuls 2 règlements de la somme de 562,99 euros chacun et correspondant à l’échéance courante de loyer et charges ont été effectués durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue de ce délai de 2 mois, la dette locative s’élève toujours à la somme de 1 496,14 euros, terme de décembre 2023 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 8 janvier 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [Z] [V] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Cependant, si demandeur et défendeurs s’accordent sur la reprise du paiement des loyers et charges courants depuis le 6 décembre 2024, soit depuis 2 échéances, M. [Z] [V] n’a effectué aucun règlement supplémentaire au montant de l’échéance courante et reconnaît lui-même à l’audience ne pas pouvoir effectuer de versement supplémentaire.

De sorte que, quand bien même M. [Z] [V] ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, dans la mesure où il n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative, étant rappelé que celle-ci s’élève à la somme de 7 393,74 euros et qu’il lui faudrait apurer celle-ci par le biais de mensualités à hauteur de 204,38 euros, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

En conséquence, M. [Z] [V] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, quoique M. [Z] [V] sollicite son maintien dans les lieux, dans la mesure où il n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative et qu’aucun délai de paiement ne lui a été accordé, il ne peut dès lors pas être fait droit à sa demande de suspensions des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, M. [Z] [V] sera débouté de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Z] [V] devra les libérer dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, M. [Z] [V] cause un préjudice à la SA d’HLM Partélios Habitat qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit en l’espèce la somme de 578,88 euros (573,88 euros au titre du loyer et 5 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 8 janvier 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [Z] [V], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la SA d’HLM Partélios Habitat ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [V], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

La SA d’HLM Partélios Habitat n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SA d’HLM Partélios Habitat quant à ses demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [V] ;

CONDAMNE M. [Z] [V] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 7 393,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [Z] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 9 novembre 2017, entre d’une part, la SA d’HLM Partélios Habitat et d’autre part, M. [Z] [V] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 8 janvier 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [Z] [V] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que M. [Z] [V] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 8 janvier 2024 ;

DIT que M. [Z] [V] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d’HLM Partélios Habitat à faire expulser M. [Z] [V] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [Z] [V] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 578,88 euros, à compter du 8 janvier 2024, après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [Z] [V] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION