MINUTE N° : 26/00048

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 24/00249 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C7C6

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [G] [L], [E] [O], [B] [H] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Julie MIALHE

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Madame [X] [W], greffier-stagiaire lors des débat

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY-ROCHE -SARDA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [G] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81065-2025-00754 du 29/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par Maître Caroline LEVAN de la SCP REMIGI WILL LEVAN, avocats au barreau de CASTRES

Monsieur [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [B] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Maître Olivier BOONSTOPPEL de la SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocats au barreau de CASTRES

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 février 2023, Madame [H] et Monsieur [O] ont donné à bail à Monsieur [G] [L] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros, provision sur charges comprise.

Le 31 janvier 2023, Madame [B] [H] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023.

La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [G] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Castres, par acte du 6 mai 2024, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 4.850 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 sur la somme de 2.570 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— le condamner au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux loués,

— condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 puis mise en délibéré au 3 avril 2025.

Par courrier parvenu au greffe le 13 mars 2025, le conseil de Monsieur [L] a sollicité la réouverture des débats, rappelant l’absence de ce dernier à l’audience au motif qu’il a été victime d’un accident ; il produit au soutien de sa demande diverses pièces médicales.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2025, puis à celle des 4 septembre 2025, 6 novembre 2025, 8 janvier 2026 et 5 février 2026, à la demande des parties.

Par actes du 11 août 2025, Monsieur [G] [L] a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [B] [Y] épouse [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Castres, aux fins de voir :

« Déclarer la demande de Monsieur [G] [L] recevable et bien fondée, et en conséquence :

Juger que Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] doivent intervenir à l’instance engagée dont copie est délivrée en tête des présentes ;

Juger que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable à Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] ;

Juger que Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] sans approbation des fins de la demande principale dirigée contre le requérant, seront condamnés, en toute hypothèse, à relever et garantir Monsieur [G] [L] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre Monsieur [G] [L] sur la demande de la société Action Logement Service ;

Condamner Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] aux entiers dépens ».

Appelée à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2025, puis à celle des 8 janvier 2026 et 5 février 2026, à la demande des parties.

A l’audience du 5 février 2026, les parties, représentées par leur conseil, se sont accordées sur la rectification du prénom de Monsieur [O] qui n’est pas [M], mais [E].

A cette audience, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 14.930 euros selon décompte du 30 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [G] [L], représenté par conseil, a déposé son entier dossier auquel il a déclaré se rapporter. Aux termes de ses écritures, il a formé les demandes suivantes :

« JOINDRE la présente procédure à l’appel en cause formé par Monsieur [G] [L] à l’encontre de Madame [B] [H] et de Monsieur [M] [O]

A titre principal,

REJETER les demandes formulées par la société Action Logement Service à l’encontre de Monsieur [G] [L],

JUGER que Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] ont manqué à leur obligation de délivrance,

JUGER que ce manquement contractuel est source de préjudices pour Monsieur [G] [L],

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 11 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

ORDONNER la compensation entre les sommes dues par Madame [B] [H] et Monsieur [M] [O] au titre de leur manquement contractuel et celle éventuellement dues par Monsieur [G] [L] au titre des loyers impayés,

A titre subsidiaire,

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [G] [L] pour s’acquitter de toutes sommes qui seraient mises à sa charge par le présent jugement,

En tout état de cause,

REJETER toutes les demandes formulées contre Monsieur [G] [L] au titre des frais irrépétibles et des dépens ».

Au soutien de ses demandes, il mentionne qu’un commandement de payer lui a été signifié, que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, que la décence du logement est une condition d’application de la garantie due en vertu du contrat liant le bailleur à la société Action Logement Services et que Madame [B] [H] a dès lors actionné de manière abusive la garantie des loyers impayés.

Il fait d’une part valoir que le recours à la caution est abusif aux motifs que le logement est exclu de la garantie et qu’il a quitté les lieux le 30 janvier 2025. Ainsi, il argue de ce que, quelques semaines après son entrée dans les lieux, il a dénoncé l’état du logement, qu’un constant d’indécence du logement a été établi par la mairie de [Localité 4] le 15 mai 2023, qu’aucuns travaux n’a été réalisés et qu’il a restitué les clés du logement le 30 janvier 2025.

Il fait d’autre part valoir que le manquement du bailleur lui a causé un préjudice de jouissance qui l’a conduit à quitter le logement, qu’en l’absence de travaux, le logement était devenu inhabitable, justifiant selon lui l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 11.520 euros.

A l’audience, Monsieur [E] [O] et Madame [B] [H], représentés par leur conseil, ont déposé leur entier dossier, auquel ils ont déclaré se rapporter. Aux termes de leurs écritures, ils ont formé les demandes suivantes :

« Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas malfondées

Débouter Monsieur [G] [L] de son appel en cause

Reconventionnellement le condamner à payer aux consorts [C] une indemnité mensuelle de 480 euros correspondant au montant du loyer impayé à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à parfait paiement sauf à déduire éventuellement les sommes qui pourraient être versées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans l’intervalle

Condamner reconventionnellement [G] [L] au versement d’une indemnité de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour d’une part procédure abusive et injustifiée et d’autre part infractions graves aux clauses du bail

Le condamner par ailleurs aux entiers dépens ainsi qu’au versement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de leurs prétentions, ils mentionnent qu’ils ont donné à bail le logement litigieux à Monsieur [L] qui n’a réglé aucun loyer et que ce dernier a été mis en demeure de régulariser la situation. Ils font valoir que la mairie de [Localité 4], saisi par Monsieur [L], leur a demandé de retoucher une fissure, d’installer une VMC plus récente et de changer de prises dans un souci de conformité, ce qui a été fait immédiatement, que la mairie leur a indiqué que « la maison était dans un état pitoyable compte tenu des dégradations commises dans les lieux par le locataire », et que « la Mairie de [Localité 4] a classé le dossier compte tenu de la conformité des lieux au regard des obligations des bailleurs ». Ils ajoutent que le locataire semble avoir quitté les lieux sans avoir régularisé une lettre de préavis, un état des lieux, ainsi qu’un procès-verbal de remise des clés. Ils précisent que le dispositif VISALE a pris fin depuis le 31 décembre 2025, justifiant selon eux qu’ils sollicitent reconventionnellement la somme mensuelle de 480 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, « s’associant à la demande d’expulsion du locataire formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES eu égard à la défaillance totale [de] Monsieur [G] [L] ».

Ils s’estiment bienfondés à solliciter la condamnation de Monsieur [L] à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts « compte tenu de l’attitude particulièrement dolosive de [G] [L] consistant à ne pas régler le moindre centime de loyer en se maintenant indûment dans les lieux et en les dégradant ».

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que selon l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de ce texte, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur.

I. Sur la jonction des procédures

L’article 367 du code de procédure civile énonce que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ; il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient de prononcer la jonction entre les deux instances actuellement pendantes dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

II. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité des demandes :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Tarn par voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les demandes formées par la société Action Logement Services sont dès lors recevables.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au présent litige prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.570 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera dès lors ordonnée.

Il sera précisé que, bien qu’arguant avoir quitté le logement le 30 janvier 2025, Monsieur [L] ne justifie ni avoir adressé un courrier de préavis ni avoir remis les clés du logement à cette date, le seul courrier produit, non daté, étant un courrier manuscrit dont ni l’envoi ni la réception ne sont démontrés.

III. Sur les demandes de condamnation en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société Action Logement Services, arrêté à la date du 30 décembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 14.930 euros.

Monsieur [G] [L] ne conteste pas le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 14.930 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités arrêtée au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.570 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse, puis pour les bailleurs à compter du mois de janvier 2026, de l’occupation indue du bien et de l’impossibilité de le relouer.

Monsieur [L], ne justifiant pas être en situation de régler sa dette locative en 24 mensualités, sera débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

IV. Sur la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable au cas d’espèce, énonce que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Selon l’article 1721 du code civil, dispose que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En l’espèce, il résulte de la grille d’évaluation de la dégradation d’un logement établie le 30 mai 2023, les conclusions suivantes :

Faire vérifier l’installation électrique par un professionnel en activité,Remédier au désordre de l’étanchéité à l’air de la porte d’entrée,Rechercher et traiter toutes les causes d’humidité,Installer une ventilation permanente dans les toilettes et salle d’eau,Faire vérifier par un professionnel les fissures constatées.Il résulte également d’un courrier établi le 18 avril 2024 par la Mairie de [Localité 4] que « Par courrier recommandé du 23 mai 2023, vous avez été destinataire d’une mise en demeure vous demandant de remédier aux désordres suivants :

Problèmes sur l’installation électrique,Etanchéité à l’air insuffisante de la porte d’entrée du logement,Absence de ventilation dans les toilettes,Ventilation insuffisante dans la salle d’eau,Présence de nombreuses fissures notamment au niveau du plafond à l’étage.La visite du 15 avril 2024 a permis de mettre en évidence la réalisation des travaux remédiant aux différents désordres.

Ainsi, je clôture le dossier ».

Eu égard aux éléments de la cause et en l’absence de justification de l’existence du préjudice de jouissance allégué, la demande de Monsieur [L] de ce chef sera rejetée.

V. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Monsieur [O] et Madame [H], se bornant à évoquer « l’attitude particulièrement dolosive de [G] [L] », seront déboutés de leur demande de ce chef.

VI. Sur les autres demandes

Monsieur [G] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En outre, il sera condamné à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros et à Monsieur [O] et Madame [H] le somme de 200 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction des procédures enrôlées sous les n° 24/00249 et 25/00339 et DIT qu’elles seront désormais suivies sous le n° unique 24/00249 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2023 entre Madame [H] et Monsieur [O] d’une part et Monsieur [G] [L] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [H] et Monsieur [E] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer la société Action Logement Services la somme de 14.930 euros (quatorze-mille-neuf-cent-trente euros) au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.570 euros (deux-mille-cinq-cent-soixante-dix euros) à compter du 21 novembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer la société Action Logement Services jusqu’en décembre 2025 et à Madame [B] [H] et Monsieur [E] [O] postérieurement, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer la société Action Logement Services la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Madame [B] [H] et Monsieur [E] [O] la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection