EXTRAIT des minutes du Greffe du Tribunal Judiciaire de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE Jugement N° du 09 Novembre 2022

JUGEMENT DU NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT DEUX

N° RG 21/00090 – N° Portalis

DBXV-W-B7F-FMA4

DEMANDEURS :
Madame L M-N épouse X L M-N née le […] à Clermont-Ferrand (63000), demeurant […] épouse X, B X

- […]

C D épouse représentée par M^e E F, demeurant […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire: T 15; M^e Paul-Marie Y, I Y

GAURY, Avocat plaidant au barreau de PARIS épouse Y
Monsieur B X né le […] à […], demeurant […] représenté par M^e E F, demeurant […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire: T 15; M^e Paul-Marie

GAURY, Avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :
Madame C D épouse Y Copie certifiée conforme et née le […] à […], demeurant […] le

1.4 NOV. 2022 représentée par M^e J G, demeurant […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

-M^e F T15

-M^e G H Monsieur I Y né le […] à […], demeurant […] représenté par M^e J G, demeurant […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : S T/

Greffier : R GREF

DÉBATS:

Après l’ordonnance de clôture du 05 mai 2022, à l’audience du 14 Septembre 2022 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 09 Novembre 2022

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JUGEMENT:

- Mis à disposition au greffe le 09 Novembre 2022

- Contradictoire

En premier ressort Signé par S T, Juge, et par R GREF, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2020, M. B X et M^me L M-N ép. X ont signé avec M. I Y et M^me C D ép. Y un compromis de vente portant sur un appartement et une cave situés dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis […] au prix de 176.000 €. L’acte comportait la stipulation d’une pénalité en cas de non réalisation de la vente, la partie défaillante étant tenue de verser à l’autre la somme de 17.600 € à titre de dommages et intérêts. La signature de l’acte authentique devait avoir lieu le 25 octobre 2020 au plus tard. La somme de 8.000 € était déposée à titre d’acompte par les époux Y entre les mains de l’agence Century 21 Maitrejean immobilier, choisie comme séquestre par les parties.

Le 8 octobre 2020, le président du conseil départemental a informé le notaire en charge de l’établissement de l’acte de vente de l’existence d’une servitude de reculement grevant l’ensemble immobilier, celui-ci faisant l’objet d’un emplacement réservé au bénéfice de la commune, défini au PLU (élargissement de la rue).

Sur demande des époux X, le maire de Chartres leur a indiqué par courrier du 30 novembre 2020 que la ville renonçait à l’emplacement réservé.

Par courriel du 16 décembre 2020, les époux Y ont informé les époux X qu’ils renonçaient à l’achat du bien immobilier.

L’acte authentique n’a pas été régularisé.

Par exploit d’huissier délivré le 14 janvier 2021, M. B X et M^me L M-N ép. X ont assigné M. I Y et M^me C D ép. Y devant le tribunal judiciaire de Chartres en règlement de la pénalité et de dommages et intérêts. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2022, ils demandent de :

- condamner in solidum M. I Y et M^me C D ép. Y à leur payer la somme de 17.600 € au titre de la pénalité et la somme de 15.000 € de dommages et intérêts,

- ordonner l’attribution du séquestre à leur profit, débouter M. I Y et M^me C D ép. Y de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner in solidum M. I Y et M^me C D ép. Y

à leur payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. I Y et M^me C D ép. Y aux dépens.

Ils exposent qu’en application de la loi du contrat, les époux Y leur doivent le montant de la clause d’immobilisation fixée au compromis de vente. Ils précisent que la situation d’alignement du bien invoquée par les défendeurs ne peut être considérée comme une condition suspensive ainsi que cela résulte des termes du compromis de vente, et que même si tel était le cas, le courrier de la commune du

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30 novembre 2020 lève toute incertitude car celle-ci a renoncé expressément à tout emplacement ou servitude, de sorte que l’appartement vendu n’est pas impropre à sa destination. Selon eux, les époux Y ne sauraient soutenir attendre une modification du PLU alors que celle-ci est intervenue le 30 juin 2021.

Ils ajoutent que le certificat d’urbanisme rappelle le caractère hypothétique de l’emplacement réservé, le terrain étant situé dans un secteur qui pourrait restreindre les possibilités de construction ou d’aménagement, aucune inhabitabilité de l’immeuble n’étant envisagée.

Ils indiquent que le compromis de vente n’est pas caduc, aucune date butoir n’ayant été fixée pour la réalisation des conditions suspensives, le compromis précisant que la signature de l’acte authentique devait intervenir le 25 octobre 2020 au plus tard mais que cette date n’était pas extinctive.

Ils sollicitent des dommages et intérêts, alléguant qu’ils ont perdu l’opportunité de rechercher d’autres acquéreurs sérieux, leur bien immobilier ayant été immobilisé depuis juillet 2020, la vente de ce bien étant destinée à financer le prêt relais relatif à l’acquisition d’un nouveau domicile familial.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2022, M. I Y et M^me C D ép. Y sollicitent de : A titre principal

- déclarer caduc le compromis de vente signé le 25 juillet 2020, et en conséquence,

- débouter M. B X et M^me L M-N ép. X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

- dire que la clause pénale est manifestement excessive,

- réduire en conséquence la clause pénale à l’euro symbolique,

- déclarer mal fondées et excessives les demandes de dommages et intérêts de M. B X et M^me L M-N ép. X, et en conséquence, débouter M. B X et M^me L M-N ép. X de

-

l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionne

- condamner M. B X et M^me L M-N ép. X épouse à leur restituer la somme de 8.000 € au titre de l’acompte versé, condamner M. B X et M^me L M-N ép. X à leur payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. B X et M^me L M-N ép. X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Gibier-Festivi-Rivierre-G par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation des époux Y au regard de la nature du litige.

^Ils exposent que le compromis de vente est caduc dès lors que le bien immobilier est frappé d’une servitude d’alignement et d’un emplacement réservé, qui les empêcherait d’habiter l’immeuble ou nuirait à un habitat paisible, le rendant ainsi impropre à sa destination. Selon eux, cette servitude emporte une modification substantielle de la valeur du bien. Ils ajoutent que s’agissant d’une condition suspensive, cette servitude d’alignement devait être levée au plus tard le 25 octobre 2020, date limite de signature de l’acte authentique de vente, puisque le courrier de la mairie est intervenu postérieurement, soit le 30 novembre 2020, et que les parties n’ont pas convenu d’une prorogation de la validité du compromis de vente. Ils indiquent que la renonciation à une servitude par un simple courrier n’est pas suffisante et qu’une modification du PLU était nécessaire, ce qui n’est intervenu que le 30 juin 2021. Ils ajoutent que les époux X avaient nécessairement connaissance de la servitude qu’ils leur ont cachée.

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Subsidiairement ils font valoir que l’indemnité d’immobilisation est une clause pénale excessive et qu’eux-mêmes se sont trouvés dans une situation délicate puisqu’ils avaient vendu leur ancien domicile pour acquérir le bien. Ils estiment que les époux X ne justifient pas du sort réservé à leur bien, celui-ci ayant rapidement été remis en vente.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 mai 2022, fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 septembre 2022, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 9 novembre 2022.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la rupture du compromis de vente

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 25 juillet 2020 précise, en son paragraphe 6 : "Conditions suspensives de droit commun Le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination.

[…] Non réalisation des conditions suspensives Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisées, chacune des parties retrouvera son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur.

Le paragraphe 7 indique : "Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 25 octobre 2020 chez M^e De Baudus, notaire à Chartres, avec la participation de M^e Gouin, notaire à Chartres.

[…] La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée

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avec demande d’avis de réception.

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores-et-déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation.

Les parties pourront aussi, si elles l’entendent, conclure un avenant de prorogation des présentes.¹ 1

Il ressort du courrier adressé le 8 octobre 2020 par le président du conseil départemental de l’Eure-et-Loir à l’office notarial que le bien immobilier, objet du compromis de vente, faisait l’objet d’un emplacement réservé au bénéfice de la commune, défini au plan local d’urbanisme approuvé le 25 juin 2015 (élargissement de la rue) et qu’en conséquence, il était grevé d’une servitude de reculement.

Si la mise en œuvre de cette servitude par la commune était de nature à altérer la jouissance des acquéreurs puisque l’élargissement de la rue pouvait entraîner un passage plus fréquent et plus bruyant des véhicules automobiles, l’existence de cette servitude n’était pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination dès lors qu’il n’aurait pas été inhabitable et que l’éventuelle emprise de voierie n’aurait pas eu d’incidence sur son usage d’habitation.

Dès lors, le compromis de vente n’était pas caduc au 25 octobre 2020 du fait de la servitude de reculement. Les époux Y, responsables de la rupture du compromis de vente, seront donc déboutés de leur demande aux fins de constater la caducité de ce compromis en raison de la non réalisation de la condition suspensive.

2) Sur l’indemnité d’immobilisation et les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être allouée à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis de vente prévoit, en son paragraphe 7, que " la partie non défaillante aura le choix entre :

- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 17.600 €,

- ou de poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire. "

Il ressort d’un courrier recommandé avec accusé réception adressé le 17 décembre 2020 par le conseil des époux X aux époux Y que ceux-ci ont mis en demeure les défendeurs de procéder à la réitération par acte authentique de la vente et de les indemniser du préjudice subi.

Si l’indemnité d’immobilisation constitue bien une clause pénale, elle apparaît néanmoins excessive au regard du préjudice subi par M. B X et M^me L M-N ép. X. En effet, si ceux-ci invoquent une immobilisation de leur bien et la nécessité de recourir à un prêt relais pour procéder à l’acquisition d’un nouveau logement, ils n’indiquent pas combien de temps leur bien a été immobilisé et s’ils ont pu revendre ledit bien et dans quel délai.

L O5

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Dans ces conditions, la clause pénale sera ramenée à 5.000 €, somme que M. I Y et M^me C D ép. Y seront solidairement condamnés à leur verser, et dont ils pourront obtenir le règlement par attribution d’une partie du séquestre à leur profit.

L’indemnité d’immobilisation ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le vendeur, il ne saurait être fait droit à la demande distincte de dommages et intérêts formée par les époux X.

3) Sur les autres demandes

3.1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. I Y et M^me C D ép. Y, parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

3.2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. I Y et M^me C D ép. Y, condamnés aux dépens, devront solidairement verser à M. B X et M^me L M-N ép. X une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 €.

Parties perdantes, M. I Y et M^me C D ép. Y ne sauraient se voir accorder une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. I Y et M^me C D ép. Y de leur demande aux fins de constater la caducité du compromis de vente signé le 25 juillet 2020, portant sur un appartement et une cave situés dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis […] ;

CONDAMNE solidairement M. I Y et M^me C D ép. Y à verser à M. B X et M^me L M-N ép. X la somme de 5.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE M. B X et M^me L M-N ép. X de leur demande de dommages et intérêts distincte de l’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE M. I Y et M^me C D ép. Y de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. I Y et M^me C D ép. Y à verser à M. B X et M^me L M-N ép. X la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

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CONDAMNE solidairement M. I Y et M^me C D ép. Y aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par S T, juge, et R Gref, greffier.

LE GREFFER LA PRÉSIDENTE

Q R G F S T

Xw Eure-et-Loir

Copie certifiée conforme

Le Directeur de greffe