N° RG 24/00201 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGC2

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [V] [J]

née le 19 Juin 1994 à CHATEAUDUN (28200),

Monsieur [O] [S]

né le 27 Mai 1993 à ORLEANS (45000),

demeurant tous deux 15 rue de la Pierre d’Aulmont – 28120 ERMENONVILLE LA GRANDE

représentés par M^e Anne Elisabeth DEZARD, demeurant 116 Boulevard Saint Germain – 75006 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [L]

née le 01 Janvier 1975 à CRETEIL (94000),

demeurant 3 rue Nicole – Appt 15 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 17 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 18 janvier 2023 et prenant effet à compter du 27 janvier 2023, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S], régulièrement représentés par la SAS CLAVEAU GESTION ayant son siège social 10 rue Jean Moulin 28200 CHATEAUDUN, ont donné à bail à Madame [E] [L] un logement situé 3 rue Nicole, appartement n° 15 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 410,00 euros, outre une provision sur charges de 40,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, une mise en demeure a été adressée le 26 juillet 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la locataire puis un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [E] [L] le 13 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 908,00 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 06 décembre 2023, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et sa condamnation à leur verser les sommes suivantes :

1 380,00 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 20 novembre 2023, loyer du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf à parfaire au jour de l’audience, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution,la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,la somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 septembre 2023.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 07 décembre 2023.

Appelée à l’audience du 13 février 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 26 mars 2024. Lors de cette audience, la défenderesse comparaît personnellement et conteste le montant, précisant avoir des reçus de paiement. Un rapport social a été reçu au tribunal et porté à la connaissance des parties.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience du 11 juin 2024, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation. Ils indiquent que la locataire n’a réalisé aucun règlement.

Madame [E] [L], régulièrement citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 07 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 13 septembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 13 septembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [E] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 novembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [E] [L] n’a pas réalisé de versement depuis le mois de janvier 2024 de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [E] [L] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [E] [L] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 novembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [E] [L] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [E] [L] au paiement de celle-ci.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que leur créance s’élève à la somme de 3 700,00 euros (3 936,53 euros – 228,53 euros – 8,00 euros au titre des frais de procédure et des frais de mise en demeure) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Madame [E] [L] sera donc condamnée à payer à Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] la somme de 3 700,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 380,00 euros et à compter de la présente decision pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] se contentent de demander l’octroi de dommages-intérêts sans pour autant démontrer l’existence d’un quelconque préjudice. En outre, le seul défaut de paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l’existence d’un tel préjudice pour le bailleur.

Par conséquent, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [L], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 septembre 2023.

L’équité commande de faire droit à la demande de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [E] [L] à leur payer la somme de 800,00 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S], d’une part, et Madame [E] [L], d’autre part, à compter du 14 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au 3 rue Nicole, appartement n° 15 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 14 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] la somme de trois mille sept cents euros (3 700,00 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 03 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 380,00 euros et à compter de la présente decision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais ;

DEBOUTE Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] de leur demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Madame [V] [J] et Monsieur [O] [S] la somme de huit cents euros (800,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 septembre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY