MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00417 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U6OS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. S.V.H. C/ S.A.R.L. MLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. S. V. H.

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 808 842 090

dont le siège social est sis 96 avenue de Fontainebleau – 94270 LE KREMLIN-BICETRE

représentée par Maître Ulas CANDAS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0741

DEFENDERESSE

S. A. R. L. MLA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 828 654 293

dont le siège social est sis 36/38 avenue de Verdun – 94200 IVRY-SUR-SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 27 Juin 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 7 août 2018, la S.C.I. S.V.H. a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MLA des locaux situés à 36, 38 avenue de Verdun à IVRY-SUR-SEINE (94100), moyennant un loyer annuel de 42 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. S.V.H. a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 18 décembre 2023, à la S.A.R.L. MLA, pour une somme de 25 482,10 €.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 20 février 2024, la S.C.I. S.V.H. a fait assigner la S.A.R.L. MLA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

** Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

** Déclarer la S.A.R.L. MLA occupante sans droit ni titre à compter du 18 janvier 2024 ;

** Ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. MLA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

** Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

** condamner la S.A.R.L. MLA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;

** condamner la S.A.R.L. MLA à payer à la S.C.I. S.V.H. la somme provisionnelle de 32 868,96 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 25 708,43 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

** condamner la S.A.R.L. MLA au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de levé d’état des inscriptions, de dénonciation aux créanciers inscrits et de la présente assignation.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 mai 2024, la S.C.I. S.V.H., par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. MLA n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée au créancier inscrit sur le fonds de commerce, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. S.V.H. n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 25 482,10 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 janvier 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. MLA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MLA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu à majoration.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. S.V.H., l’obligation de la S.A.R.L. MLA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 février 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 868,96 € (terme de février 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. MLA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 25 482,10 € et à compter du 20 février 2024 pour le solde.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. MLA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. MLA ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. S.V.H. formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 janvier 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. MLA et de tout occupant de son chef des lieux situés à 36, 38 avenue de Verdun à IVRY-SUR-SEINE (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MLA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. MLA à la payer ;

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. MLA à payer à la S.C.I. S.V.H. la somme de 32 868,96 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur 25 482,10 € euros et à compter du 20 février 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie;

CONDAMNONS la S.A.R.L. MLA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. MLA à payer à la S.C.I. S.V.H. la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 27 juin 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,