MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01377 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VIYS

CODE NAC : 70E – 0A

AFFAIRE : S.C.I. PARDES PATRIMOINE C/ S.A.S. AMOR’IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 447 748 286

dont le siège social est sis 166, Rue du Faubourg Saint-Honore – 75008 PARIS FRANCE

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. AMOR’IMMO

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 913 229 175

dont le siège social est sis 10, Allée des Enfants Heureux – 94450 LIMEIL BREVANNES

représentée par Maître Théodore JEAN-BAPTISTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1393

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Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail à la SAS AMOR’IMMO des locaux situés 10 allée des enfants heureux 94450 LIMEIL-BREVANNES.

La SCI PARDES PATRIMOINE s’est plainte de la réalisation par la SAS AMOR’IMMO de travaux touchant à la façade de l’immeuble sans autorisation de la mairie, de la bailleresse et de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le 6 octobre 2023, la mairie de LIMEIL-BREVANNES a dressé un procès-verbal d’infractions en raison des dispositifs d’enseignes installés sans autorisation.

Par courrier du 30 octobre 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE a mis en demeure la SAS AMOR’IMMO de procéder immédiatement et sans délai à la remise en état des lieux en leur situation d’origine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2024, le conseil de la SCI PARDES PATRIMOINE a mis en demeure la SAS AMOR’IMMO de procéder à la remise en état de la façade des locaux dans l’état dans lequel elle se trouvait avant les travaux non autorisés, dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la réception du courrier.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait assigner la SAS AMOR’IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à procéder à la remise en état de la façade des locaux sis 10 allée des enfants heureux et 33 bis rue Henri Barbusse à LIMEIL-BREVANNES dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux non autorisés, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la SAS AMOR’IMMO un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 décembre 2024 pour un montant de 12.231,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 novembre 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI PARDES PATRIMOINE sollicite du juge des référés de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à procéder à la remise en état de la façade des locaux sis 10 allée des enfants heureux et 33 bis rue Henri Barbusse à LIMEIL-BREVANNES dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux non autorisés, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à lui payer par provision la somme de 20.268,15 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

— ordonner l’expulsion de la SAS AMOR’IMMO,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu, à compter du 1er juillet 2025, en cas de maintien dans les lieux de la SAS AMOR’IMMO, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— débouter la SAS AMOR’IMMO de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SAS AMOR’IMMO à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le conseil de la SCI PARDES PATRIMOINE sollicite le rejet des conclusions communiquées la veille de l’audience à 20H54 par le conseil de la SAS AMOR’IMMO.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS AMOR’IMMO sollicite du juge des référés de :

— la juger recevable en ses demandes,

— à titre principal : dire et juger n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire : si le président du tribunal judiciaire devait ordonner une remise en état, ordonner la seule réinstallation du nom « Home Invest » sur la façade des locaux loués,

— à titre ultra subsidiaire : ordonner un report de paiement de la totalité de la créance fixée comme étant non sérieusement contestable à un délai de deux ans et échelonnement de la créance fixée comme étant non sérieusement contestable sur une durée de 24 mois, la première échéance étant fixée à un mois à l’expiration de ce délai de deux ans,

— à titre infiniment subsidiaire : ordonner un échelonnement de la créance fixée comme étant non sérieusement contestable sur une durée de 24 mois, la première échéance étant fixée à un mois à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,

— à titre reconventionnel : prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI PARDES PATRIMOINE et ordonner la restitution du dépôt de garantie de 5.750 euros,

— en tout état de cause : condamner la SCI PARDES PATRIMOINE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le conseil de la SAS AMOR’IMMO s’oppose au rejet de ses conclusions, indiquant avoir lui-même reçu les conclusions de la SCI PARDES PATRIMOINE le 30 janvier 2025 et soulignant que cette dernière formule, elle-même, des demandes nouvelles à la barre.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’audience, le juge des référés a mis dans les débats l’absence de lien suffisant entre la demande initiale de remise en état de la façade et les demandes additionnelles en acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement du loyer et demandes subséquentes.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des dernières conclusions de la SAS AMOR’IMMO

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer le principe de la contradiction.

La procédure est orale devant le juge des référés.

Au cas présent, la SCI PARDES PATRIMOINE a été en mesure de répondre, à l’oral, aux dernières conclusions communiquées la veille de l’audience par la SAS AMOR’IMMO. Le principe du contradictoire a donc été respecté.

Il convient donc de ne pas faire droit à la demande de rejet des dernières écritures de la défenderesse.

Sur la demande de remise en état de la façade

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite la remise en état de la façade du local qu’elle loue à la SAS AMOR’IMMO, indiquant que des travaux ont été réalisés sans autorisation ni du bailleur, ni de la mairie, ni de l’assemblée générale des copropriétaires, ceci étant constitutif d’un trouble manifestement illicite. Elle relève que le litige ne porte pas sur l’enseigne « HOME INVEST » mais sur l’installation de caissons blancs avec diverses mentions et de plaques blanches et vitrophanie, ces travaux n’étant pas contestés par la SAS AMOR’IMMO. Elle soutient l’urgence à remettre en état la façade en raison du procès-verbal d’infractions dressé par la mairie de LIMEIL-BREVANNES le 6 octobre 2023.

La SAS AMOR’IMMO soutient quant à elle l’incompétence du juge des référés, relevant l’absence d’action concrète engagée par la mairie depuis sa mise en demeure et l’absence de preuve d’un risque de dommage certain et imminent. Elle indique que la situation actuelle n’a provoqué aucune aggravation ou évolution défavorable depuis le courrier de la mairie. Elle relève également l’absence de trouble manifestement illicite, considérant que le bailleur a lui-même manqué à son obligation de délivrance, les locaux ayant été loués sous l’enseigne « Home Invest ». Or, selon elle, c’est au bailleur qu’incombe la responsabilité de s’assurer que l’enseigne est conforme aux normes légales et qu’il dispose de toutes les autorisations administratives requises pour cette installation.

A titre subsidiaire, elle souligne que la remise en état ne peut être ordonnée qu’en tenant compte de l’état au moment de la prise de possession par le preneur. Or, selon elle, la présence de l’enseigne « Home Invest » à cette date est incontestable et ne peut être considérée comme une modification apportée par la SAS AMOR’IMMO.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, il ressort du procès-verbal dressé par la mairie de LIMEIL-BREVANNES le 6 octobre 2023 qu’un agent assermenté et commissionné a relevé la présence de dispositifs d’enseigne installés sans autorisation sur le local commercial dont la SCI PARDES PATRIMOINE est propriétaire, sis 10 allée des enfants heureux 94450 LIMEIL-BREVANNES, et ce en infraction aux dispositions de l’article L. 518-18 alinéa 3 du code de l’environnement.

Aux termes de ce procès-verbal, il a été constaté l’installation des dispositifs d’enseigne suivants depuis la rue Henri Barbusse :

— un caisson blanc carré parallèle à la façade et fixé sur la corniche de l’immeuble avec les mentions " Syndic, [Y], Amor’Immo ",

— un caisson blanc carré parallèle à la façade et fixé sur la corniche de l’immeuble avec les mentions " Gestion, [Y], Amor’Immo ",

— un caisson blanc carré installé en drapeau sous la corniche de l’immeuble perpendiculairement à la façade avec les mentions " [Y], Amor’Immo ",

— deux plaques blanches fixées sur la façade avec les mentions " [Y], Amor’Immo ",

— deux plaques banches fixées sur les montants de la porte d’entrée du local avec les mentions " [Y], Amor’Immo ",

— une vitrophanie extérieure à dominante bleue et rouge, totalement opaque et sur l’emprise de la totalité de la baie de gauche de la devanture, illustrant un immeuble et comportant de nombreux messages et notamment " Prêt à changer de syndic ? « , » découvrez [Y], le syndic de copropriété vraiment réactif et transparent « , » demandez un devis « , » [Y] " ainsi qu’un numéro de téléphone et une adresse email,

— une vitrophanie translucide sur la porte d’entrée indiquant les horaires d’ouverture, un numéro de téléphone et une adresse email.

La SAS AMOR’IMMO ne conteste pas la réalisation de ces travaux et n’apporte pas la preuve de l’obtention d’une autorisation à ce titre.

Or, le bail conclu entre les parties stipule :

— article 4.1 : « le Preneur s’engage à maintenir, pendante toute la durée de la présente location, l’enseigne »Home Invest«   »,

— article 5.9. : « le Preneur ne pourra effectuer dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur, aucune construction, aucune création ou suppression de surfaces, et plus généralement aucune modification des installations d’origine de même qu’aucune intervention en façade des lieux loués, sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur à qui les descriptifs et les plans devront être préalablement soumis »,

— article 5.15 : « le Preneur ne pourra installer ni plaques, ni enseignes, ni stores, ni installations quelconques intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans l’accord préalable et écrit du Bailleur, et en tant que de besoin de la copropriété, étant toutefois précisé que le Preneur fera son affaire personnelle des autorisations administratives nécessaires et du règlement des taxes qui pourraient être exigées de ce fait, de manière que le Bailleur ne soit jamais ni inquiété ni recherché à ce sujet ».

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que la SAS AMOR’IMMO a effectué les travaux en violation des dispositions du bail, en n’obtenant aucune autorisation du Bailleur pour les réaliser.

Ceci est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient de tirer les conséquences de cette situation et d’ordonner à la SAS AMOR’IMMO de procéder à la remise en état de la façade des locaux situés 10 allée des enfants heureux et 33 bis rue Henri Barbusse 94450 LIMEIL BREVANNES dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux non autorisés, c’est-à-dire avec l’enseigne « Home Invest », le Preneur devant aux termes du bail maintenir cette enseigne pendant toute la durée de ce dernier.

Sur l’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il sera relevé que la SAS AMOR’IMMO n’a pas procédé à la remise en état de la façade malgré les multiples mises en demeure qui lui ont été adressées et le procès-verbal d’infractions dressé par la mairie de LIMEIL-BREVANNES.

Il apparaît donc nécessaire d’assortir l’obligation de remise en état de la façade d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant six mois.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le juge des référés a mis dans les débats la question de la recevabilité des demandes nouvellement formées à l’audience par la SCI PARDES PATRIMOINE visant à l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire sur lequel se fonde les demandes additionnelles de la SCI PARDES PATRIMOINE a été délivré postérieurement à l’assignation.

Il est constant que ces demandes ne se rattachent pas à la demande de remise en état de la façade par un lien suffisant.

En conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges par la SAS AMOR’IMMO ainsi que les demandes subséquentes en expulsion, paiement à titre provisionnel de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, sont irrecevables.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS AMOR’IMMO visant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SCI PARDES PATRIMOINE et à la restitution du dépôt de garantie

Ces demandes reconventionnelles ne se rattachent pas, au sens de l’article 70 du code de procédure civile, par un lien suffisant à la demande initiale.

En outre, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs d’une des parties, cette demande supposant une appréciation par le juge de la gravité des manquements du cocontractant laquelle relève du seul pouvoir du juge du fond.

Les demandes reconventionnelles de la SAS AMOR’IMMO doivent donc être déclarées irrecevables.

Sur les autres demandes

La SAS AMOR’IMMO sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SAS AMOR’IMMO à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la demande de rejet des dernières conclusions de la SAS AMOR’IMMO,

ORDONNONS à la SAS AMOR’IMMO de procéder à la remise en état de la façade des locaux situés 10 allée des enfants heureux et 33 bis rue Henri Barbusse 94450 LIMEIL BREVANNES dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux réalisés sans autorisation, c’est-à-dire avec l’enseigne « Home Invest »,

ASSORTISSONS l’obligation de remise en état de la façade susvisée d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant 6 mois,

DECLARONS irrecevables les demandes additionnelles en acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre provisionnel de la dette locative et d’une indemnité d’occupation,

DECLARONS irrecevables les demandes reconventionnelles en prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SCI PARDES PATRIMOINE et restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS AMOR’IMMO à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SAS AMOR’IMMO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS AMOR’IMMO aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 3 mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES