TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/01764 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-H7GF

Jugement Rendu le 18 MARS 2025

AFFAIRE :

S.A. CREDIT LOGEMENT

C/

Syndic. de copro. SCOP RESIDENCE [Adresse 7]-[Adresse 2]

[K] [V] [Z]

ENTRE :

S.A. CREDIT LOGEMENT, identifiée sous le n° SIREN 302 493 275

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Syndic. de copro. SCOP RESIDENCE [Adresse 7]-[Adresse 2], agissant par son syndic en exercice la SARL CABINET LAURIN

domiciliée : chez Cabinet Laurin, [Adresse 6]

représentée par Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [K] [V] [Z]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 9], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 février 2025. Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application.

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 18 mars 2025

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE

Maître Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS

Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 septembre 2015, la SA Crédit Logement a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré section EW n°[Cadastre 4] lot 337, en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Dijon du 2 septembre 2015.

Par acte du 26 janvier 2017, le Crédit Logement a sollicité l’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive, en vertu du jugement du tribunal de grande instance de Dijon du 4 octobre 2016 signifié le 24 novembre 2016 pour un montant en principal de 85.689,93 euros.

Le 20 novembre 2017, M. [K] [Z] a vendu à Mme [F] [P] le bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré section EW n°[Cadastre 4] au prix de 109.357,84 €. Le prix de vente a été versé auprès de Me [L] et consigné à la Caisse des dépôts et consignations, et la purge des inscriptions est intervenue mais M. [Z] n’a pas autorisé le notaire à régler les créanciers inscrits.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence vendue a été informé de la vente et a formé opposition au paiement du prix de vente par exploit du 30 novembre 2017 pour un montant de 10.363,08 € correspondant aux sommes dues par M. [Z] au titre des charges de copropriété.

Par ordonnance de référé du 27 juin 2018, le président du tribunal a ordonné au notaire de libérer la somme de 10.363,08 € au syndicat des copropriétaires. Les fonds ont été déposés sur un compte CARPA le 26 juillet 2018.

Par acte du 9 novembre 2021, la SA Crédit Logement a fait délivrer un commandement de payer valant saisie pour la somme de 107.721,34 € outre intérêts contractuel de 5,79 % sur le capital à compter du 25 janvier 2021, rappelant que les sommes sont dues en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance rendu le 4 octobre 2016 confirmé par la cour d’appel de Dijon par arrêt du 30 janvier 2020.

Par acte des 18 et 19 mai 2022, la SA Crédit Logement a assigné M. [K] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9], en la personne de son syndic, le cabinet LAURIN, aux fins de :

— désigner un séquestre répartiteur en la Caisse des dépôts et consignations ;

— dire qu’il devra procéder à l’accomplissement de sa mission selon les articles R 332-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappeler que les articles L 331-1 à L 334-1 du code des procédures civiles d’exécution qui ne concernent que la distribution du prix de la vente dans la saisie immobilière ne sont pas applicables ;

— enjoindre aux créanciers de déclarer leurs créances par conclusions d’avocat ;

— rappeler que la rétribution du séquestre est prélevée sur les fonds à répartir et supportée par les créanciers au prorata de la somme qui leur revient et en cas de contestation, fixée par le tribunal ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure de distribution.

Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande d’ouverture de la procédure amiable de distribution du prix de vente de l’immeuble vendu le 20 novembre 2017 par M. [K] [Z] à Madame [F] [P] en l’étude de la SCP Véronique LAGE-WERNER, [U] [L] et François GUILLERMET et partant la demande de désignation d’un séquestre chargé de suivre la procédure de distribution prévue aux articles R 332-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de condamnation de M. [K] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA Crédit Logement aux entiers dépens.

Par acte des 26 et 27 juin 2023, le Crédit Logement a fait de nouveau assigner M. [K] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9] aux fins de désigner un séquestre répartiteur qui devra procéder à l’accomplissement de sa mission dans le respect des dispositions des articles R 332-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en rappelant que les dispositions des articles L 331-1 et L 334-1 ne sont pas applicables, de faire injonction aux créanciers de déclarer leur créance par conclusions d’avocat et de rappeler que la rétribution du séquestre est prélevée sur les fonds à répartir et supportée par les créanciers au prorata des sommes lui revenant, ou fixée par le tribunal en cas de contestation, les dépens étant employés en frais privilégiés de la procédure de distribution.

Par conclusions notifiées le 3 mai 2024, le Crédit Logement maintient ses demandes sauf à solliciter la condamnation de M. [Z] à lui régler une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées le 8 mars 2024, M. [Z] souhaite qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’en rapporte à justice quant aux demandes présentées par le Crédit Logement. Il souhaite voir débouter le SCOP de ses demandes et qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

Par conclusions du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] / [Adresse 2] à [Localité 9], agissant par l’intermédiaire de la SARL Cabinet Laurin, syndic de copropriété, demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice quant aux demandes ;

— constater que la créance du SCOP a été réglée ;

— dire que le SCOP n’aura pas à intervenir dans la procédure de répartition du prix de vente et n’aura pas de créance à déclarer ;

— condamner M. [Z] ou qui de droit à payer au SCOP la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

Les parties ont été interrogées par le juge de la mise en état pour savoir si elles acceptaient une procédure sans audience en application de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. Les parties ont accepté les 6 et 7 février 2025.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 février 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article R 331-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la procédure de distribution du prix de l’immeuble régie par le présent titre s’applique, sauf dispositions contraires, à la répartition entre créanciers du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution, après purge des inscriptions.

En ce cas, la procédure est poursuivie par la partie la plus diligente devant le tribunal judiciaire.

La juridiction désigne un séquestre des fonds, à moins que la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations ne soit ordonnée. La rétribution du séquestre est prélevée sur les fonds à répartir et supportée par les créanciers, au prorata de la somme qui revient à chacun d’eux. En cas de contestation, cette rétribution est fixée par le tribunal.

Il résulte de ce texte que la procédure de distribution du prix de vente d’un bien immobilier en dehors de toute procédure d’exécution ne peut être poursuivie qu’à la condition que les inscriptions sur le bien aient été purgées.

Aux termes de l’article 2475 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er janvier 2022 (devenu article 2463 du code civil), à l’occasion de la vente d’un bien immobilier hypothéqué, à défaut d’accord entre les créanciers inscrits et le débiteur pour l’affectation au paiement total ou partiel de leurs créances par l’exercice de leur droit de préférence sur le prix de vente valant purge amiable des privilèges et des hypothèques, il est procédé aux formalités de purge.

Les anciens articles 2478 et 2479 en vigueur avant le 1er janvier 2022 (devenu l’article 2464) prévoit que le nouveau propriétaire est tenu, à compter de la première sommation qui lui est faite, de notifier aux créanciers qu’il est prêt à acquitter sur le champ les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence seulement du prix de vente.

L’article 2481 du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er janvier 2022 (devenu l’article 2467) dispose qu’à défaut par les créanciers d’avoir requis la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrites, la valeur de l’immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé par le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire, lequel est, en conséquence, libéré de tout privilège ou hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui seront en ordre de recevoir, ou en le consignant.

La purge n’est achevée qu’à partir du moment où l’acquéreur a payé ou consigné son prix mais le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la Caisse des dépôts et consignations n’équivaut pas à la consignation du prix ; l’avis d’opéré faisant état du versement du prix sur le compte du notaire n’est pas un récépissé de consignation et n’entraîne pas la purge des inscriptions. Seul le récépissé de consignation prévu à l’article R 518-31 du code monétaire et financier permet d’établir la consignation du prix de vente (Civ 3ème, 12 mai 2021 n°19-25.393).

En l’espèce, il n’est pas contesté le fait que la vente amiable de l’immeuble est intervenue au profit de Mme [P], que le Crédit Logement dispose d’un titre exécutoire et d’une créance de premier rang, qu’un autre créancier est inscrit (le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9]) et que l’acquéreur a déclaré, par notification d’huissier à la SA Crédit Logement le 30 mars 2021, être prêt à s’acquitter des dettes et charges hypothécaires dans la limite du prix payé, en transmettant la copie de l’acte de vente, sa publicité et les états hypothécaires grevant l’immeuble.

M. [Z] indique avoir autorisé Me [L] à régler les créanciers inscrits. Il est effectivement communiqué un courrier de son conseil en date du 24 novembre 2020 en vertu duquel il précise que M. [Z] est d’accord pour que soit versé au Crédit Logement le montant du principal du jugement du 4 octobre 2016 soit la somme de 82.733,93 euros, le solde lui revenant. Il transmet d’ailleurs un courrier du 11 mars 2020 de Me [L], notaire, qui indique qu’il va procéder au versement auprès du Crédit Logement de la somme de 89.609,48 euros, de sorte que M. [Z] aurait légitimement pu penser que le transfert des fonds aurait été réalisé par le notaire.

Un courrier électronique du notaire adressé le 25 novembre 2020 au conseil du Crédit Logement mentionne : « je vous laisse le soin de me donner ou non votre accord pour déconsigner comme indiquer les sommes en ma possession à l’étude ». Force est de constater qu’aucune réponse n’a été donnée à ce message par le Crédit Logement.

Par la suite, et par courrier du 8 octobre 2021 (soit un an après son courrier mentionnant accepter la déconsignation des fonds au profit du Crédit Logement), le conseil de M. [Z] a exigé du notaire la remise des fonds séquestrés.

Le tribunal peine donc à comprendre pourquoi le notaire n’a pas déconsigné, à tout le moins, les fonds à hauteur de la somme de 82.733,93 euros dès le 25 novembre 2020, et pourquoi le créancier n’a pas mis en cause le notaire dans la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] / [Adresse 2] à [Localité 9] précise avoir été réglé de sa créance suite à l’ordonnance du juge des référés. Il considère qu’il n’a donc pas lieu à intervenir dans cette procédure ni à déclarer une créance qui lui a déjà été réglée.

Comme déjà indiqué par le tribunal au cours du précédent jugement rendu le 11 avril 2023, de sorte que l’autorité de chose jugée pourrait aussi valablement être invoquée par les parties, en l’absence de preuve de consignation du prix de vente à la Caisse de dépôts et consignations, via le récépissé prévu à l’article R 518-31 du code monétaire et financier, il convient de constater l’absence de purge des inscriptions. Or malgré une première décision le précisant, le Crédit Logement ne communique pas plus le dit récépissé. La procédure de distribution du prix de vente ne s’appliquant qu’après purge des inscriptions en vertu de l’article R 331-3 précité, il convient de déclarer à nouveau irrecevable la demande de distribution du prix via la désignation d’un séquestre, étant, au surplus, constaté que désormais M. [Z] a reconnu par conclusions, accepter la libération des fonds au profit du créancier, de sorte qu’aucun obstacle de droit n’interdirait au notaire de déconsigner les fonds au profit du Crédit Logement, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le tribunal.

La SA Crédit Logement doit être condamnée aux dépens et à verser une somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], qui a été contraint de se constituer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate que M. [K] [Z] accepte officiellement la libération des fonds consignés auprès de l’étude de Me [L] ;

Déclare à nouveau irrecevable la demande d’ouverture de la procédure amiable de distribution du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 5] cadastré section EW [Cadastre 4] lot n°337 vendu le 20 novembre 2017 par M. [K] [Z] à Madame [F] [P] en l’étude de la SCP Véronique LAGE-WERNER, [U] [L] et François GUILLERMET et partant la demande de désignation d’un séquestre chargé de suivre la procédure de distribution prévue aux articles R 332-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, faute de communication du récépissé prévu à l’article R 518-31 du code monétaire et financier ;

Rejette les plus amples demandes ;

Condamne la SA Crédit Logement aux entiers dépens ;

Condamne la SA Crédit Logement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] / [Adresse 2] à [Localité 9] une somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE