TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Affaire : S.C.I. ATTIQUE

c/

S.C.I. VERMONT

[W] [B] épouse [F]

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWR2

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Alexandre MISSET – 86

M^e Eric SEUTET – 108

ORDONNANCE DU : 02 JUILLET 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ATTIQUE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric SEUTET, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de Dijon, postulant, M^e Bérénice POIRIER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSES :

S.C.I. VERMONT

[Adresse 13]

[Localité 5]

Mme [W] [B] épouse [F]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 17] ([Localité 19])

[Adresse 15]

[Localité 5]

représentées par M^e Alexandre MISSET, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la SCI Attique a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé à heure indiquée, après y avoir été autorisée par ordonnance du président, la SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— ordonner l’ajournement de l’assemblée générale ordinaire de la société civile immobilière Vermont fixée le 14 mars 2025 à 10h , dans l’attente de l’approbation des comptes des exercices sociaux 2023 et 2024 et de la valorisation de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 18] ;

— ordonner la désignation d’un mandataire ad hoc en vue de convoquer une assemblée générale d’approbation des comptes des exercices sociaux 2023 2024 de la SCI Vermont ;

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire en vue d’évaluer la valeur de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 18] ;

— condamner Mme [F] à payer à la SCI Attique une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2025 et maintenues à l’audience, auxquelles il convient de renvoyer en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et prétentions, la SCI Attique a demandé au juge des référés de :

— juger bien fondée la demande formulée par la SCI Attique ;

— suspendre les effets des décisions adoptées par l’assemblée générale ordinaire de la SCI Vermont le 2 mai 2025 à savoir :

• vendre, au nom et pour le compte de la SCI Vermont, l’immeuble situé [Adresse 11] (ci-après désigné l'« Immeuble ») moyennant un prix global de 1.350.000 € (un million trois cent cinquante mille euros) ;

• autoriser Mme [F] à signer l’acte de vente de l’immeuble ;

— désigner un expert judiciaire afin d’évaluer le bien immobilier de la SCI Vermont ;

— condamner Mme [D] à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières écritures (conclusions N°3 notifiées par RPVA le 17 juin 2025) maintenues à l’audience, auxquelles il convient de renvoyer en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et prétentions, la SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] ont demandé au juge des référés de :

— au visa de l’article 31 du code de procédure civile, débouter la SCI Attique de l’ensemble de ses demandes pour défaut d’intérêt à agir ;

— au visa des articles 1832 et suivants du code civil,et 834 et 835 du code de procédure civile, débouter la SCI Attique de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Attique sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à communiquer le contrat d’assurance « décès-invalidité » souscrit par M. [K] [O] conformément à ses engagements pris dans l’acte authentique de prêt ;

— condamner la SCI Attique à payer à la SCI Vermont la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence d’intérêt à agir par application de l’article 31 du code de procédure civile

La SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] soulèvent l’absence d’intérêt à agir de la SCI Attique sur le fondement des demandes présentées aux motifs que l’assemblée générale du 14 mars 2025 a fait l’objet d’une annulation, que les comptes 2023 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2024, que les comptes 2024 sont en cours d’élaboration et que la SCI Vermont a jusqu’au 30 juin 2025 pour les faire approuver, que la SCI Attique n’a donc aucun intérêt à agir sur ces demandes.

Il n’est pas contestable que la SCI Attique en sa qualité d’associée de la SCI Vermont ait intérêt à agir aux fins de demander l’ajournement d’une assemblée générale, la désignation d’un mandataire ad hoc et la désignation d’un expert judiciaire et le moyen tiré de l’absence d’intérêt à agir est rejeté.

Il convient en outre de constater qu’en l’état des dernières demandes de la SCI Attique, la demande d’ajournement de l’assemblée générale du 14 mars et la demande de désignation d’un mandataire ad hoc en vue de convoquer une assemblée générale d’approbation des comptes des exercices sociaux 2023 et 2024 de la SCI Vermont n’ont pas été reprises par la SCI Attique.

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles par application de l’article 4 du code de procédure civile

La SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] font valoir que la demande de suspension des effets des décisions adoptées par l’assemblée générale ordinaire de la SCI Vermont le 2 mai 2025 est une demande nouvelle proscrite par l’article 4 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’article 4 du code de procédure civile prévoit que les prétentions des parties sont fixées par l’assignation et les conclusions en défense, mais qui prévoit aussi que l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, si l’assemblée générale de la SCI Vermont du 14 mars 2025 dont il était demandé l’ajournement a été annulée, il n’en demeure pas moins que pendant la procédure en référé, une nouvelle assemblée avec le même ordre du jour s’est réunie le 2 mai 2025, alors que l’examen du dossier avait été renvoyé à l’audience du 14 mai 2025 à la demande des parties suite à l’annulation de l’assemblée générale pour permettre aux parties d’entrer en discussion.

A l’évidence, les demandes nouvelles de la SCI Attique concernant cette assemblée générale se rattachent directement aux demandes initiales et sont donc parfaitement recevables.

Sur les demandes de la SCI Attique

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure ou d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira si la situation présente doit se perpétuer. Il impose au demandeur de démontrer que, sans l’intervention du juge, il existe un risque dont la probabilité est certaine et qu’un dommage irréversible se produise. Ce dommage peut alors procéder d’une situation de fait, de la méconnaissance d’un droit ou de la violation d’une règle. La probabilité de la survenance de ce dommage doit être suffisamment forte pour justifier l’adoption de mesures conservatoires, soit de mesures qui peuvent être contraignantes pour la partie contre laquelle elles sont prises, l’existence d’une contestation sérieuse étant indifférente.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

La SCI Vermont a deux associés, Mme [F] détenant 70 % du capital social et la SCI Attique détenant 30 % du capital social.

L’assemblée générale ordinaire du 2 mai 2025 à laquelle assistait seulement la gérante de la SCI, Mme [F] , adoptait les décisions suivantes : la vente au nom et pour le compte de la SCI Vermont, l’immeuble situé [Adresse 11] moyennant un prix global de 1 350 000 € et l’autorisation donnée à Mme [F] de signer l’acte de vente de l’immeuble.

La SCI Attique fait valoir que la décision de l’assemblée générale du 2 mai 2025 autorisant la vente de l’immeuble a été prise en violation des statuts de la SCI , la vente de l’immeuble étant contraire à l’objet social et nécessitant la décision d’une assemblée générale extraordinaire; que surtout cette vente interviendrait à un prix très inférieur à la valeur de l’unique bien immobilier de la SCI Vermont et auraient donc des conséquences immédiates et irréversibles sur la société.

Il résulte des statuts de la SCI Vermont que la vente de l’immeuble, propriété de la SCI ne rentre pas dans l’objet social de la SCI défini par l’article 2 des statuts et que cette vente ne rentre pas dans la compétence et les attributions de l’assemblée générale ordinaire définies par l’article 32 des statuts; qu’une assemblée générale extraordinaire modifiant les statuts pour permettre la vente de l’immeuble était donc nécessaire ; il en résulte que les statuts n’ont pas été respectés.

Il convient également de constater que la SCI Attique justifie d’une évaluation faite par un agent commercial du bien immobilier consistant dans un bâtiment commercial d’une surface totale de 1830 m2 et composé notamment de bureaux à un prix de 1 950 000 €, cette fiche commerciale étant suffisamment précise sur le descriptif de l’immeuble, alors que la vente autorisée en assemblée générale l’est pour un prix de 1 350 000 €, soit 600 000 € de moins que l’estimation produite.

Dès lors , la vente à un prix très inférieur à celui figurant sur cette fiche commerciale, au surplus sans respecter les statuts, constitue un dommage imminent pour la SCI qu’il convient d’éviter en ordonnant la suspension des effets des décisions adoptées par l’assemblée générale ordinaire de la SCI Vermont du 2 mai 2025.

La SCI Attique justifie, eu égard à la différence de valeur du bien immobilier, d’un motif légitime à voir ordonner une expertise aux fins de procéder à la valorisation dudit bien immobilier et il est fait droit à sa demande d’expertise, par application de l’article 145 du code de procédure civile à ses frais avancés.

Sur la demande incidente de la SCI Vermont et de Mme [F] au titre de l’article 145 du code de procédure civile

La SCI Vermont et Mme [F] demandent par application de l’article 145 du code de procédure civile à la SCI Attique , la communication du contrat d’assurance « décès-invalidité » souscrit par M. [K] [O], alors gérant de la SCI Attique , conformément à ses engagements pris dans l’acte authentique de prêt du 2 octobre 2007.

Il résulte de cet acte authentique que l’adhésion à la convention collective des emprunteurs conclue entre le prêteur, la Caisse de Crédit Mutuel du Sud Dijonnais et les Assurances du Crédit Mutuel en vue d’assurer les risques de décès, perte d’autonomie, incapacité de travail, concerne l’emprunteur, en l’espèce la SCI Vermont représentée par sa gérante Mme [F] et non M. [O] en sa qualité de caution.

Dès lors, il ne saurait être sollicité de la SCI Attique la communication d’un document dont l’existence n’est pas établie, étant précisé que si un tel contrat d’assurance avait été souscrit par M. [O], il est de l’intérêt de ses héritiers et de la SCI Attique de faire jouer la garantie décès souscrite le cas échéant.

La SCI Vermont et Mme [F] sont déboutées de leur demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI Vermont et Mme [F] qui succombent sont condamnées aux dépens de l’instance et sont en conséquence déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SCI Attique à hauteur de 1 000 € à l’encontre de Mme [F].

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déclarons recevables les demandes de la SCI Attique ;

Suspendons les effets des décisions adoptées par l’assemblée générale ordinaire de la SCI Vermont le 2 mai 2025 à savoir :

— vendre, au nom et pour le compte de la SCI Vermont, l’immeuble situé [Adresse 11] (ci-après désigné l'« Immeuble ») moyennant un prix global de 1.350.000 € (un million trois cent cinquante mille euros) ;

— autoriser Mme [F] à signer l’acte de vente de l’immeuble ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [H] [M]

Osiris

[Adresse 14]

[Localité 4]

Mail : [Courriel 20]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 16], avec la mission suivante :

Convoquer les parties ;

se rendre sur les lieux, [Adresse 11] ;

entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

s’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

dresser un état descriptif de l’état du bien ;

décrire et estimer la valeur vénale des biens immobiliers [Adresse 11] cadastrés BB [Cadastre 7] et BB [Cadastre 8] ;

plus généralement, faire toutes constatations, observations et analyses utiles à l’information du tribunal quant au présent litige ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 2 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Attique à la régie du tribunal au plus tard le 10 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 janvier 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] de leur demande aux fins de communication du contrat d’assurance « décès-invalidité » souscrit par M. [K] [O] ;

Condamnons Mme [W] [B] épouse [F] à payer à la SCI Attique la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCI Vermont et Mme [W] [B] épouse [F] aux dépens.

Le Greffier Le Président