Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 30 mars 2026, n° 25/00467

TJ Dijon 30 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 30 mars 2026, n° 25/00467
Numéro(s) :	25/00467
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adrien UBERSCHLAGKarima MANHOULIPatrice CANNET
Cabinet(s) :	CANNET MIGNOT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ] A [ Localité 1 ], son syndic en exercice la SAS REGIE D' IMMEUBLES NEYRAT c/ S.A.S. ZS 23, la SARL CANNET - MIGNOT, SARL CANNET, S.C.I. LA CANOPEE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1]

S.C.I. LA CANOPEE

S.A.S. ZS 23

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I54R

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL CANNET – MIGNOT – 81

M^e Karima MANHOULI – 26

M^e Adrien UBERSCHLAG – 78

ORDONNANCE DU : 30 MARS 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE D’IMMEUBLES NEYRAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Adrien UBERSCHLAG, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSES :

S.C.I. LA CANOPEE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

S.A.S. ZS 23

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Karima MANHOULI, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 février 2026 et mise en délibéré au 25 mars 2026, puis prorogé au 30 mars 2026 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Dijon a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SCI La Canopée et la SAS ZS [Cadastre 1], au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile et du règlement de copropriété dudit immeuble aux fins de voir :

— ordonner in solidum à la SCI La Canopée et à la société ZQ 23 d’avoir à remettre les lieux affectés par les travaux de la société ZS 23 dans leur état initial (enlèvement des câbles, bouchage des trous, remise en état de la façade et enlèvement du boîtier signalant la sortie de secours dans le couloir commun) ;

— dire que cette mesure sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, ladite astreinte prenant effet le 15ème jour passé la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la SCI la Canopée et la société ZS 23 à payer au syndicat requérant la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner de même aux dépens.

Suite à une médiation et dans l’attente du résultat d’une expertise ordonnée par le tribunal de commerce, un retrait du rôle était ordonné.

Par conclusions du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demandait la réinscription de l’affaire au rôle, sollicitant dans ses dernières écritures maintenues à l’audience de voir :

— ordonner in solidum à la SCI La Canopée et la société ZQ 23 d’avoir à remettre les lieux affectés par les travaux de la société ZS 23 dans leur état initial selon les constatations réalisées par Me [G] le 22 juin 2022 et complété par un nouveau constat le 12 janvier 2023, soit :

➢ suppression des câbles destinés à l’installation d’une climatisation,

➢ suppression du boîtier signalant l’issue de secours dans le couloir commun et suppression par voie de conséquence de l’utilisation du couloir à cette fin,

➢ remise en état de la façade [Adresse 8] avec suppression de la porte à droite de la façade et suppression de l’enseigne Le Diplomate,

➢ bouchage des trous en façade arrière de la cour commune et remise en état des façades,

— dire que cette mesure sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, ladite astreinte prenant effet le 15ème jour passé la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la SCI la Canopée et la société ZS 23 à payer au syndicat requérant la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI la Canopée et la société ZS 23 à payer au syndicat le coût des trois constats d’huissier et commissaire de justice édités les 22 juin 2022, 12 janvier 2023 et 5 décembre 2025 ;

— les condamner de même aux dépens ;

— débouter les parties adverses de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait valoir que:

il est de jurisprudence constante que des travaux sur des parties communes ou modifiant l’aspect extérieur d’un immeuble en copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété constituent un trouble manifestement illicite, les autorisations administratives obtenues ne suffisant pas ;

les constats d’huissier des 22 juin 2022 et 12 janvier 2023 établissent la réalité des travaux et leur imputabilité à la société ZS 23 ;

il est rappelé que l’action peut être dirigée à l’encontre du copropriétaire, du locataire ou des deux ;

il sera fait droit à sa demande au titre des frais irrépétibles eu égard aux multiples et vaines tentatives de règlement amiable engagées dans ce dossier.

En réponse aux écritures adverses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a répliqué que :

pour répondre à l’argumentation de la SCI La Canopée , il a fait diligenter un nouveau constat d’huissier le 5 décembre 2025 qui a confirmé que la situation n’avait pas évolué avec la présence de l’enseigne sur rue, la présence de multiples trous en façade, la présence de gaines de ventilation et la présence d’une signalisation de l’issue de secours ;

la société ZS 23 ne saurait se prévaloir d’une irrecevabilité de l’action à son encontre pour défaut d’intérêt à agir , pour cause de résiliation du bail commercial dès lors l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’engagement de l’action ; par ailleurs la société ZS 23 est un tiers vis-à-vis du syndicat des copropriétaires qui agit sur un fondement quasi-délictuel; enfin la SCI La Canopée ne fait pas mention de cette ordonnance constatant la résiliation du bail, l’enseigne est toujours présente, si bien qu’il est possible de s’interroger sur l’exécution de cette ordonnance.

La SCI La Canopée a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 1103 et 1104 du code civil de :

à titre principal,

— constater l’accord de la SCI la Canopée pour retirer le panneau de signalisation de la sortie de secours et le panneau signalétique du bar « Le Diplomate » ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses autres demandes ;

à titre subsidiaire,

— condamner la société ZS23 à garantir la SCI La Canopée de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge ;

en tout état de cause,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de débarrasser l’intégralité des objets encombrant le couloir commun au dernier étage, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI La Canopée la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La SCI La Canopée a fait valoir que :

le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes , la preuve n’étant pas rapportée qu’une seule des modifications est apparue du fait de l’intervention de la société ZS23. Ainsi le constat d’huissier ne permet nullement de dater l’apparition des câbles et du perçage du mur ;

il résulte des photographies datant de l’époque où le locataire était l’agence d’intérim [Q] [Z] que la porte vitrée à droite existait déjà, qu’elle a ensuite temporairement été remplacée par une porte pleine et est redevenue une porte vitrée ;

le constat d’huissier ne mentionne aucun boîtier signalant la sortie de secours ;

aucun élément actualisé n’est communiqué par le syndicat des copropriétaires depuis l’année 2022 ;

la SCI La Canopée est désormais d’accord pour retirer pour retirer le panneau de signalisation de la sortie de secours et le panneau signalétique du bar « Le Diplomate » ;

l’astreinte n’est nullement justifiée et adaptée à la volonté d’apaisement de la SCI La Canopée ;

un copropriétaire encombre le couloir situé au dernier étage alors qu’il s’agit d’une partie commune ;

à titre subsidiaire, eu égard à l’article 4 du bail commercial, pour le reste des travaux à l’exception de l’enseigne « Le Diplomate » pour laquelle la SCI La Canopée a donné son accord, le preneur n’a sollicité aucune autorisation du bailleur si bien que la société ZS23 sera condamnée à garantir le bailleur de toute condamnation mise à sa charge.

La SA ZS 23 a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile de :

à titre principal,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à l’égard de la SAS ZS 23 ;

à titre subsidiaire,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble se heurte à une contestation sérieuse ;

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter la SCI La Canopée de son appel en garantie ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS ZS [Cadastre 1] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La SA ZS [Cadastre 1] a soutenu que :

elle n’est plus titulaire du bail qui a été résilié en date du 31 janvier 2024 de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable à son égard ;

subsidiairement au fond, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun trouble manifestement illicite et ne démontre pas que la SAS ZS [Cadastre 1] aurait procédé à une quelconque modification des parties communes ; il n’est pas contesté que l’ancienne enseigne a été remplacée par une nouvelle enseigne, toutefois l’avancée en limite de trottoir n’est pas établie et concernerait la voie publique et non la copropriété ; aucune porte n’a été créée; le syndicat des copropriétaires admet que les câbles en sont plus apparents de sorte qu’il ne peut formuler aucun grief de ce chef ; il ne démontre pas que les percements et la dégradation de l’enduit seraient le fait de la SAS ZS [Cadastre 1] ; il n’établit pas davantage que la signalétique de sortie de secours serait le fait de la SAS ZS [Cadastre 1] et que cette signalétique modifierait la destination de l’entrée principale et du couloir dès lors qu’il n’est pas établi que les copropriétaires ne pourraient plus emprunter ni l’entrée principale, ni le couloir conformément à leur destination initiale.

Par une note en délibéré autorisée par le juge des référés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Dijon a demandé que la demande de la SCI La Canopée aux fins de retrait des meubles dans les parties communes soit jugée irrecevable dès lors que l’action aurait du être engagée contre le copropriétaire en question et non contre le syndicat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le moyen d’irrecevabilité soulevé

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires a un intérêt à agir à l’encontre de la SAS ZS [Cadastre 1] qui était lors de l’assignation, le locataire des locaux commerciaux, propriété de la SCI La Canopée et que les demandes du syndicat des copropriétaires sont en toute hypothèse recevables à son encontre en ce qu’il lui est reproché par le syndicat des copropriétaires d’avoir effectué les travaux concernés par les demandes d’injonction.

Il convient en conséquence de constater que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à l’encontre de la SAS ZS 23 sont recevables.

Sur la condamnation in solidum à effectuer des travaux

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut même en cas de contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure,d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fond du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Il est de jurisprudence constante, en application de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété ou impactant son aspect extérieur, doivent être autorisés par l’assemblée générale de la copropriété.

La SCI La Canopée, pas plus que la SAS ZS 23 ne se prévalent d’avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété pour procéder aux travaux en question.

Il est demandé la suppression des câbles destinés à l’installation d’une climatisation: si ces câbles apparaissaient sur les constats de 2022 et 2023 , il ne résulte pas du dernier constat d’huissier que ces câbles soient toujours existants et impactent les parties communes et il n’existe dès lors pas de trouble manifestement illicite , étant rappelé que si un appareil de climatisation devait être mis en place en façade, il nécessiterait l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est ensuite demandé la suppression du boîtier signalant l’issue de secours dans le couloir commun et la suppression par voie de conséquence de l’utilisation du couloir à cette fin ; il convient de faire droit à la demande de suppression de ce boîtier, la SCI La Canopée donnant en toute hypothèse son accord pour supprimer ce panneau de signalisation ; il n’y a pas lieu par contre de se prononcer sur l’usage hypothétique à l’avenir du couloir aux fins de sortie de secours puisque les locaux ne sont pas utilisés à ce jour et qu’il n’y a donc pas de trouble manifestement illicite à faire cesser.

Il est également demandé la remise en état de la façade [Adresse 8] avec la suppression de la porte à droite de la façade et la suppression de l’enseigne « Le Diplomate » ; il convient de faire droit à la demande relative à l’enseigne, installée sans l’accord de la copropriété et de donner acte à la SCI La Canopée de son accord pour retirer cette enseigne ; s’agissant de la porte à droite de la façade, le juge des référés ne dispose pas des éléments suffisants permettant de considérer, alors que cette ouverture existait déjà au préalable, que son éventuelle modification constitue un trouble manifestement illicite.

Il est enfin demandé le bouchage des trous en façade arrière de la cour commune et la remise en état des façades; le rebouchage de ces trous en façade tels qu’ils apparaissent sur les constats de commissaire de justice et la remise en état de cette façade, alors qu’il n’est pas démontré ni même allégué que la copropriété ait donné son accord pour ces percements dans la façade, seront dès lors ordonnés.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour l’ensemble de ces travaux, la condamnation in solidum de la SCI La Canopée et de la SAS ZS 23 et ce sous astreinte ; il convient de constater que le litige entre les parties est ancien et qu’à l’évidence, alors que la SCI La Canopée donne désormais son accord pour la réalisation de certains des travaux, une mesure d’astreinte est nécessaire pour s’assurer que les travaux ordonnés seront effectués dans les meilleurs délais.

Les travaux de suppression du boîtier de signalisation de l’issue de secours et de retrait de l’enseigne Le Diplomate seront mis à la charge des deux défendeurs qui seront tenus in solidum de l’astreinte en cas de non-exécution des travaux; par contre les travaux relatifs au rebouchage des trous et à la remise en état de la façade seront uniquement mis à la charge de la SCI la Canopée dès lors qu’il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que ces percements soient le fait de la SAS ZS [Cadastre 1].

Sur la demande reconventionnelle de la SCI la Canopée

En application de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce ; en outre, la demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et non du copropriétaire en cause est irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI La Canopée et la SAS ZS 23 sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les constats de commissaire de justice des 22 juin 2022, 12 janvier 2023 et 5 décembre 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à Dijon les frais irrépétibles qu’il a du engager et la SCI La Canopée et la SAS ZS 23 sont condamnées in solidum à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI La Canopée et la SAS ZS 23 sont en conséquence déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Ordonnons à la SCI La Canopée et à la société ZQ 23 de procéder aux travaux de remise suivants :

— suppression du boîtier signalant l’issue de secours dans le couloir commun,

— remise en état de la façade [Adresse 8] par la suppression de l’enseigne « Le Diplomate » ;

Disons que faute d’exécution de ces travaux, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI La Canopée et la société ZQ 23 sont condamnées in solidum au paiement d’une astreinte de 150 € par jour, passé ce délai d’un mois ;

Ordonnons à la SCI La Canopée de procéder aux travaux de remise en état suivants: bouchage des trous en façade arrière de la cour commune et remise en état des façades ;

Disons que faute d’exécution de ces travaux, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI La Canopée est condamnée au paiement d’une astreinte de 150 € par jour, passé ce délai de deux mois ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI La Canopée ;

Condamnons in solidum la SCI la Canopée et la société ZS 23 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à Dijon la somme de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI La Canopée et la SAS ZS 23 de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SCI la Canopée et la société ZS 23 aux entiers dépens comprenant notamment le coût des trois constats d’huissier et commissaire de justice des 22 juin 2022, 12 janvier 2023 et 5 décembre 2025.

Le Greffier Le Président