Minute N° : 2024/114

N° RG 24/00001 -

N° Portalis DBXU-W-B7H-HQQA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 MARS 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DEMOLIN RECTIFICATION

au capital social de 32.928,99 euros

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE

sous le numéro 552 131 120

dont le siège social est sis [Adresse 2]

— [Localité 7]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Philippe RENAUD, membre de la SCP RENAUD-ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, dont le cabinet est [Adresse 3], avocat plaidant et ayant pour avocat postulant Maître Jean-Yves PONCET, membre de la SCP JY. PONCET P. DEBOEUF MC. BEIGNET, avocat au barreau de l’Eure

Substitués par Maître Annie JOVANOVIC

DÉFENDERESSE

La S.A.S. DEMOLIN NORMANDIE exerçant sous l’enseigne DEMOLIN HAUTE NORMANDIE

au capital social de 480.183,90 euros

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROUEN

sous le numéro 312 140 528

dont le siège social est sis [Adresse 4]

— [Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, membre de la SELAS cabinet CONFINO, avocat au barreau de PARIS, dont le cabinet est [Adresse 5], avocat plaidant et ayant pour avocat postulant Maître Pauline COSSÉ, membre de la SCP BARON COSSÉ ANDRÉ, avocat au barreau de l’Eure

Substitués par Maître Quentin ANDRÉ

PRÉSIDENT : François BERNARD

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HQQA – ordonnance du 20 mars 2024

GREFFIER : Evelyne DIEULLE

DÉBATS : en audience publique du 14 février 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 20 mars 2024

— signée par François BERNARD, premier vice-président

Evelyne DIEULLE, faisant fonction de greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée le :

Service expertise le :

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 1982, la SCI DEMOLIN RECTIFICATION a consenti à la société DEMOLIN-EVREUX aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS DEMOLIN NORMANDIE un bail commercial pour des locaux industriels et commerciaux situés à [Adresse 1], au loyer annuel de 62.529,72 euros, hors taxes et hors charges.

Un nouveau bail a été régularisé à compter du 1er janvier 2002 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel hors charges de 42.685,72 euros.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par avenant du 28 juillet 2015, le montant du loyer a été fixé à la somme de 62.529,72 euros hors charges.

Suite à une défaillance dans le règlement de loyers, le 19 octobre 2023, la SCI DEMOLIN RECTIFICATION a fait délivrer à la SAS DEMOLIN NORMANDIE un commandement de payer la somme de 28.423,85 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 15 décembre 2023, la SCI DEMOLIN RECTIFICATION a fait assigner la SAS DEMOLIN NORMANDIE devant le président de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2023 ;

— prononcer l’expulsion de la SAS DEMOLIN NORMANDIE ;

— autoriser la séquestration, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués ;

— condamner la SAS DEMOLIN NORMANDIE à lui payer la somme de 30.159,16 euros, à parfaire à la date de l’audience, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;

— condamner la SAS DEMOLIN NORMANDIE à payer par provision à la SCI DEMOLIN RECTIFICATION la somme de 3.015,92 euros en application de l’article intitulé «CLAUSE RESOLUTOIRE», paragraphe 4, du bail du 10 janvier 2002 ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer conventionnellement exigible soit la somme de 6.291,47 euros HT, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus, à compter du 20 novembre 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la SAS DEMOLIN NORMANDIE à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— condamner la SAS DEMOLIN NORMANDIE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS DEMOLIN NORMANDIE aux entier dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023, des états des privilèges et des nantissements, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile dont distraction pour ce qui le concerne, au profit de la SCP PONCET-DEBOEUF-BEIGNET, avocats au barreau d’Évreux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 14 février 2024, la SCI DEMOLIN RECTIFICATION représentée par son conseil maintient ses demandes, produisant un décompte actualisé des arriérés de loyers de 48.588,50 euros. A titre subsidiaire elle sollicite que les délais qui pourraient être octroyés à la SAS DEMOLIN NORMANDIE soit limités à 18 mois.

À l’audience du 14 février 2024, la SAS DEMOLIN NORMANDIE représentée par son conseil demande au juge des référés de lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire et de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI DEMOLIN RECTIFICATION.

MOTIVATION

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des documents produits et notamment du contrat de bail commercial du 10 janvier 2002 et du décompte produit qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 19 octobre 2023, la SAS DEMOLIN NORMANDIE était bien redevable en exécution du bail d’une somme de 28.423,85 euros (au titre des loyers impayés arrêtés au 17 octobre 2023).

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou à défaut de l’exécution de l’une ou de l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi et les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que le preneur à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations ne s’est pas acquitté de la somme due dans le délai d’un mois.

Il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire acquise au 19 novembre 2023.

Sur la demande de paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable», le président du tribunal judiciaire peut «accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Au vu du décompte actualisé en date du 8 février 2024 les demandes en paiement provisionnel au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation sont justifiées à hauteur de 48.588,50 euros.

Aussi, la SAS DEMOLIN NORMANDIE sera condamnée à payer au bailleur la dite somme.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI DEMOLIN NORMANDIE justifie d’une ouverture d’une procédure de conciliation à son profit par ordonnance du président du tribunal de commerce de Rouen ayant pour mission de l’assister dans la mise en œuvre de solutions permettant de pallier ses difficultés financières et d’obtenir des accords amiables auprès de ses principaux créanciers.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, des difficultés économiques liées à la période de confinement, de l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le président du tribunal de commerce et de la bonne foi du débiteur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions indiquées au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation seront suspendus si la SCI DEMOLIN NORMANDIE paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera alors réputée ne pas avoir joué.

Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de la SCI DEMOLIN NORMANDIE avec le concours de la force publique et ce sans nouvelle décision.

En outre La SCI DEMOLIN NORMANDIE devra régler, en tant que de besoin, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes conventionnellement exigibles, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il n’y aura pas lieu en revanche à condamnation en sus d’une indemnité forfaitaire de 3.015,92 € s’analysant en une clause pénale. Il convient en effet de rappeler que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur du juge du fond, c’est à la condition que leur avantage ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier. Or la somme ici en jeu est de nature à procurer un avantage disproportionné pour le bailleur, excédant notablement le montant du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

La SAS DEMOLIN NORMANDIE, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023 et des états des privilèges et nantissements, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI DEMOLIN RECTIFICATION la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS DEMOLIN NORMANDIE à payer à la SCI DEMOLIN RECTIFICATION, à titre provisionnel :

—  48.588,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 8 février 2024 ;

DIT que la somme de 28.423,85 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance ;

ACCORDE à la SCI DEMOLIN NORMANDIE des délais de paiement pendant 24 mois sous forme de 23 versements mensuels et consécutifs provisionnels de 2.020 € par mois en sus du loyer et charges courants à verser le 7 de chaque mois, le solde lors de la dernière échéance ;

DIT que le 1er versement devra intervenir le 7 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement respecté la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

DIT que si la SCI DEMOLIN NORMANDIE se libère de sa dette en plus du loyer et des charges courants dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu’au cas contraire, et dès la 1ère échéance impayée, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de la SCI DEMOLIN NORMANDIE, de ses meubles et de tous occupants de son chef, sans nouvelle décision, avec recours à la force publique si nécessaire ;

DIT que tout défaut de paiement d’une mensualité à son échéance entraînera la condamnation de la SCI DEMOLIN NORMANDIE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la SCI DEMOLIN RECTIFICATION égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes conventionnellement exigibles, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS DEMOLIN NORMANDIE à payer à la SCI DEMOLIN RECTIFICATION la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DEMOLIN NORMANDIE aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023, des états des privilèges et nantissements dont distraction au profit de la SCP PONCET-DEBOEUF-BEIGNET avocats au barreau d’Evreux ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Evelyne DIEULLE François BERNARD