N° RG 25/00462 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IK6G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

SCI ROUSSFAM

inscrite au RCS d’Evreux sous le n°902 734 482

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie GRAY, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Madame [D] [C] [A] épouse [K]

née le 03 Juillet 1941 à [Localité 1]

Profession : Retraitée

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [K]

né le 23 Mai 1943 à [Localité 2]

Profession : Retraité

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Virginie VIALLON, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur [H] [Z]

né le 19 Juillet 1975 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [N] [S] ÉPOUSE [Z]

née le 19 Juillet 1975 à [Localité 3] (38), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jonathan HENOCHSBERG, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE, postulant

MAIRIE DE [Localité 4], prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à la Mairie

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Anne LERABLE, avocat au barreau de ROUEN

N° RG 25/00462 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IK6G – ordonnance du 11 février 2026

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 11 février 2026

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 22 octobre 2021, la SCI ROUSSFAM a acquis auprès de Monsieur [H] [Z] et Madame [X] [S] épouse [Z] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 5] moyennant le prix de 150 000 euros.

Se plaignant de l’existence de désordres suite à la dépose du revêtement du local buanderie, la SCI ROUSSFAM a mandaté un bureau d’études Structure dont le rapport du 03 juillet 2023 fait notamment le constat d’un taux d’humidité important sur la façade du bâtiment ainsi qu’un état de pourrissement avancé du colombage.

La SCI ROUSSFAM a également fait diligenter, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, une expertise amiable. Le rapport du 04 décembre 2024 fait état de désordres au niveau de la façade et des poutres en bois à l’arrière de la maison ainsi que sur le plancher en bois dans la salle de bain et le local de la chaudière, causés par des végétations de type lierre ayant pris racine sur le mur d’enceinte de l’église [D] et/ou chez les consorts [K].

Par actes séparés des 12 et 13 novembre 2025, la SCI ROUSSFAM a fait assigner Monsieur [O] [K], Madame [D] [K], Monsieur [H] [Z], Madame [X] [Z] et la commune DE [Localité 4] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile et réserver les dépens

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 28 novembre 2025, les époux [Z] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— à titre principal, les mettre hors de cause ;

— à titre subsidiaire, compléter la mission de l’expert comme précisé dans leurs conclusions,

— dans tous les cas, condamner la SCI ROUSSFAM à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’en tant que vendeurs non professionnels, leur responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement de la garantie des vices cachés ; or, le délai d’action de 2 ans prévu par l’article 1648 du code civil est manifestement dépassé, les acquéreurs ayant eu connaissance des désordres entre septembre 2022 et janvier 2023 tandis que l’assignation date du 12 novembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 02 décembre 2025, les époux [K] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

à titre principal,

— débouter la SCI ROUSSFAM de sa demande d’expertise en ce qu’elle est dirigée à leur encontre,

— en conséquence, les mettre hors de cause,

— condamner la SCI ROUSSFAM à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI ROUSSFAM aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— constater qu’ils formulent toutes protestations et réserves sur les demandes de la SCI ROUSSFAM

— réserver les dépens.

Ils font valoir que :

— il ressort du rapport d’expertise que les désordres ont été constatés sur la façade arrière de la maison, qui n’a aucun lien avec leur propriété. En outre, ils produisent des photographies laissant apparaître que le lierre provient de la propriété voisine.

— si l’expert n’a pu visualiser l’état du pignon, faute d’échelle lui permettant d’accéder à la terrasse, cette absence de mise à disposition de l’échelle ne peut justifier leur mise en cause,

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 09 janvier 2026, la SCI ROUSSFAM maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance. En outre, elle sollicite du président de ce tribunal de débouter les époux [Z] et [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Elle fait valoir que la prescription soulevée par les défendeurs relève du fond et ne peut être appréciée au stade du référé.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 13 janvier 2026, la commune de [Localité 4] demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

à titre principal,

— la mettre hors de cause,

— condamner la SCI ROUSSFAM à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— prendre acte qu’elle formule toutes protestations et réserves sur les demandes de la SCI ROUSSFAM,

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

— il ressort du rapport d’expertise que les désordres constatés sur la propriété de la SCI ROUSSFAM sont dus à la non-conformité de la toiture terrasse et l’absence « hors d’eau, hors d’air » du pignon et non à la présence de lierre.

— il ressort des photographies versées au rapport que le lierre provient des propriétés suitées au pied du mur d’enceinte de l’Église, lequel grimpe sur le mur et non de la parcelle appartenant à la commune ; de sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le mur d’enceinte de l’Église et les désordres affectant la propriété de la SCI ROUSSFAM.

À l’audience du 14 janvier 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Le motif légitime est un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démonter que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La SCI ROUSSFAM produit aux débats un rapport d’expertise structurel établi le 03 juillet 2023 lequel fait état d’importantes traces d’humidité sur la façade du bâtiment ainsi qu’un état de pourrissement avancé du colombage. Le rapport d’expertise du 04 décembre 2024 établi par Monsieur [Y] [L] constat la présence d’une végétalisation anormale sur le mur d’enceinte de l’Église et le mur de clôture mitoyenne ainsi que la présence de lierre sous la couverture du pignon à l’arrière de la maison. Il est également fait état de la présence de lierre affectant les poutres de la façade arrière de la maison ainsi que le revêtement mural du local de la chaudière.

La vraisemblance des désordres dénoncés et du possible rôle causal du lierre est ainsi établie.

Sur la demande de mise hors de cause des vendeurs

L’article 1643 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1648 du code civil dispose que : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Les époux [Z] sollicitent leur mise hors de cause dans le cadre de la procédure d’expertise sollicitée faisant valoir que leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ne peut être engagée, le délai d’action de deux ans prévu par les textes étant expiré.

S’il ressort du rapport d’expertise du 04 décembre 2024 que les premiers désordres ont été constatés au mois de septembre 2022 lors de la dépose du revêtement mural dans le local de la chaudière, ce n’est que le 04 décembre 2024, lorsque le rapport d’expertise amiable a été rendu, que la SCI ROUSSFAM a eu connaissance de la possible existence du vice caché et de son éventuelle imputabilité aux vendeurs, date à partir de laquelle le délai de deux ans doit commencer à courir.

Dès lors, au stade de la demande d’expertise devant le juge des référés, il apparaît prématuré de mettre hors de cause ces derniers, étant donné que toute action à leur encontre n’est pas manifestement vouée à l’échec au vu des désordres dénoncés, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés ou de la réticence dolosive.

Par ailleurs, l’argument selon lequel Monsieur [Q] [E] aurait la qualité d’acquéreur professionnel ne saurait prospérer, celui-ci étant co-dirigeant d’une société civile immobilière familiale.

Sur la demande de mise hors de cause des époux [K]

Monsieur [O] [K] et Madame [D] [K] sollicitent leur mise hors de cause dans le cadre de la procédure d’expertise sollicitée faisant valoir que le rapport d’expertise rendu le 04 décembre 2024 précise que les désordres ont été constatés sur la façade arrière de la maison appartenant à la SCI ROUSSFAM, laquelle n’entretient aucun lien de proximité avec leur parcelle.

Or, il ressort dudit rapport que les végétaux se sont propagés sur la clôture du mur mitoyen avec les époux [K], l’expert n’ayant pas pu par ailleurs accéder à leur propriété afin de vérifier la provenance originelle du lierre.

Dès lors, compte-tenu de ces éléments, il apparaît prématuré de mettre hors de cause ces derniers, étant donné que leur responsabilité pourrait éventuellement être engagée sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Sur la demande de mise hors de cause de la commune de [Localité 4]

La commune de [Localité 4] sollicite sa mise hors de cause dans le cadre de la procédure d’expertise sollicitée faisant valoir que le rapport rendu le 03 juillet 2023 par le bureau d’études Structure fait état d’une non-conformité de la toiture terrasse et de l’absence du système « hors d’eau, hors d’air » du pignon et non de la présence anormale de lierre. En outre, elle précise que le lierre grimpant le mur, la végétation provient des propriétés situées au pied du mur d’enceinte et non de la parcelle appartenant à la commune.

Il ressort des conclusions de l’expert que le lierre prendrait racine sur le mur d’enceinte de l’Église [D]. Or, l’entretien de l’enceinte de l’Église est à la charge de la commune ; le courrier de la Direction générale des services techniques et du cadre de vie du 09 mai 2023 affirmant par ailleurs que « l’entretien des remparts étant en voie d’être résolu ».

Dès lors, compte-tenu de ces éléments, il apparaît prématuré de mettre hors de cause ces derniers, étant donné que leur responsabilité pourrait éventuellement être engagée dans la perspective d’une action au fond.

Dans ces conditions, l’expertise judiciaire sera ordonnée au contradictoire des époux [Z], des époux [K] et de la commune [Localité 4].

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La SCI ROUSSFAM sera donc tenue aux dépens.

Il n’y a pas lieu de condamner la SCI ROUSSFAM sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de ROUEN ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.

3. Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

6. Constat.

A. Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

B. Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis).

C. Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur.

D. En cas de grief causé par des végétaux, déterminer la provenances desdits végétaux

7. Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.

8. Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.

À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

9. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.

10. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

11. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

12. Répondre aux dires récapitulatifs.

13. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que la SCI ROUSSFAM devra consigner la somme de 3 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 2] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE la SCI ROUSSFAM aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente,