TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00224 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKEJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47, situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jeffrey NETRY, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [M] [T] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] sont propriétaires des lots numéros 0470527, 0470012 et 0470161 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 août 2024, le Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 11 269,04 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, APPEL 2ème trimestre 2024 et règlement du 22 avril 2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 80,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastion TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les défendeurs ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE suivant jugement du 10 juin 2020 pour non paiement de ses charges de copropriété, que les charges postérieures afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et contraint le syndicat des copropriétaires à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] , bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

A l’audience, le demandeur a sollicité que les conclusions des défendeurs déposées après l’ordonnance de clôture, soient écartées des débats. Les défendeurs n’étaient pas présents à l’audience, ni leur avocat constitué après l’ordonnance de clôture.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les conclusions déposées après l’ordonnance de clôture

Selon l’article 822 du code de procédure civile “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office”.

En l’espèce, par conclusions notifiées par voie de RPVA du 28mai 2025, Me [C] a sollictié un sursis à statuer dans l’intéret des défendeurs. Aucune conclusions de rabat de clôture n’ont été notifiées préalablement, ni motif évoqué sur la tardiveté de la constitution d’avocat et du dépot des conlusions, déposées après l’ordonnance de clôture en date du 6 février 2025.

En conséquence, il y aura lieu à déclarer irrecevable ces conclusions.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 0470527, 0470012 et 0470161 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15/10/2020, 23/06/2021, 7/07/2022, 7/09/2023

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un jugement du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE en date du 10 juin 2020

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 1er avril 2020 au 22 avril 2024, appel provisions sur charges 2ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux 2ème trimestre 2024, règlement 22 avril 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de11 269,04 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2024, appel provisions sur charges 2ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux 2ème trimestre 2024 et règlement du 22 avril 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 11 269,04 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité dans le paiement des charges de copropriétés pour les propriétaires indivisaires de lots.

Le syndicat des copropriétaires apportent la preuve de la coindivision des défendeurs sur les lots concernés. En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la dette.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés par le jugement du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE, du 10 juin 2020 pour la période du 29 décembre 2016 au 28 décembre 2019.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales juste après la condamnation par ceux-ci sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Il est cependant noté des versements depuis le le 28 octobre 2022 certes partiels mais réguliers ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 réclame une somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement mais ne produit aucune pièce au soutien de ces frais de relances de mise demeure, si bien que les demandes seront purement rejetées.

Le Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

DECLARE irrecevable les conclusions de Me [C] notifiées le 28 mai 2025;

CONDAMNE solidairement M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires RODIN 47 la somme de 11 269,04 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2024, appel provisions sur charges 2ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux 2ème trimestre 2024 et règlement du 22 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires RODIN 47 la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires RODIN 47 la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] [J] et Mme. [M] [J] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,