TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01569 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRYE

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] & [Adresse 3], représenté par son syndic la société WELO, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 902 854 231, sise [Adresse 4]

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [J] [G] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [J] [G] [K] est propriétaire des lots numéros 221 et 277 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Welo, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [T] [J] [G] [K] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir :

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic la société Welo ;

— Condamner M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic la société Welo, les sommes suivantes :

—  17 098,31 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2025, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2026 ;

—  770,35 euros au titre du 3ème appel de fonds et provisions ALUR pour l’exercice 2025-2026;

—  770,35 euros au titre du 4ème appel de fonds et provisions ALUR pour l’exercice 2025-2026;

—  2 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic la société Welo, la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP Cordelier & associés – Maître Patricia Roy-Thermes, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [T] [J] [G] [K], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 novembre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à “ M. [T] [J] [G] [K]”, dont l’avis de réception a été signé le 6 novembre 2025.

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] met en demeure M. [T] [J] [G] [K] de payer dans le délai de trente jours la somme de 770,35 euros (722,68 € au titre de l’appel de fonds du budget prévisionnel et 47,67 € au titre du fonds de travaux) correspondant au 1er appel de fonds 2025 afférent au budget prévisionnel et au fonds travaux.

Il résulte de l’examen du décompte et de la situation de compte du syndic versés aux débats que, bien qu’un virement de 400,00 euros ait été effectué par le défendeur le 1er décembre 2025, la totalité de cette provision n’a pas été réglée dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 3 novembre 2025.

Il est donc établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et, dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes en paiement des sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus et impayés au 1er janvier 2026, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 2e appel de fonds du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 17 098,31 euros,

— un relevé de compte du cabinet Welo sur la période du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025,

— un extrait du Grand livre du cabinet Lambert sur la période du 30 septembre 2019 au 10 janvier 2023,

— les appels de charges et fonds travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 et des années 2024 et 2025,

— l’appel de fonds installation LED du 1er juillet 2024,

— l’appel de fonds remboursement ancien compte ALUR du 5 février 2025,

— l’appel de fonds provisions travaux du 1er avril 2025,

— l’appel de fonds DTG du 1er octobre 2025,

— une répartition des travaux du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— un état de répartition des charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— un décompte des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— un décompte des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 mars 2019, 29 janvier 2021, 28 mars 2022, 5 juillet 2023, 8 avril 2024 et 5 février 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 26 avril 2023 et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 5 juillet 2023, 8 avril 2024, 5 février 2025 et 26 avril 2023,

— et copie du courrier du cabinet Welo du 6 février 2025, contenant approbation d’un échéancier de règlement de la dette de M. [T] [J] [G] [K] en 18 versements de 833,00 euros, le solde d’un montant de 1 063,66 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus et impayés, dans les écritures du demandeur, débute le 23 février 2023 par une “REPRISE DE SOLDE CABINET LAMBERT” de 11 642,52 euros au débit, qui correspond au solde débiteur du compte du défendeur figurant sur l’extrait du grand livre du cabinet Lambert versé aux débats, qui détaille les sommes en débit et crédit du 30 septembre 2019 au 10 janvier 2023.

Cet extrait du cabinet Lambert comporte lui aussi une “REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC” de 5 364,59 euros à la date du 31 janvier 2021 qui ne peut être vérifiée.

Le syndicat des copropriétaires ne transmet en effet aucune pièce permettant d’établir l’évolution précise du compte de M. [T] [J] [G] [K] ayant conduit à ce montant.

Il convient en conséquence de déduire cette reprise de solde de 5 364,59 euros de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.

A l’examen des décomptes et extrait de grand livre versés aux débats, il apparaît qu’il convient également de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

— les appels de fonds travaux de 27,61 euros des 4 trimestres de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, aucun procès-verbal justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur n’ayant été versé aux débats,

— les frais de mise en demeure de 38,00 euros débités les 1er octobre 2021, 19 décembre 2021, 17 juin 2022, 5 décembre 2022 et 30 décembre 2022,

— et les frais figurant sur le décompte dans les écritures du syndicat des copropriétaires, savoir : les frais de relance de 192,00 euros débités le 20/06/2024, les frais de diligence recouvrement de 108,00 euros débités le 01/10/2024, les frais de “transmission dossier avocat” de 108,00 euros débités le 05/12/2024, les honoraires de mise en demeure de 156,00 euros débités le 24/01/2025, les frais de mise en demeure relance échéancier de 30,00 euros débités le 31 mars 2025 et les frais de “Transmission dossier avocat assignation ” de 324,00 euros débités le 22/09/2025.

En effet, ces frais ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges et appels fonds travaux, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 2ème appel de fonds du 01/01/2026 inclus, s’élève à la somme de 10 515,28 euros (=17 098,31€-5 364,59€-27,61€-27,61€-27,61€-27,61€-38,00€-38,00€-38,00€-38,00€-38,00€-192,00€-108,00€-108,00€-156,00€-30,00€-324,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 770,35 euros à compter du 6 novembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 5 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 5 février 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et résolution n°17 adoptant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour cet exercice), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des 3ème et 4ème appels de charges et fonds travaux ALUR devenus exigibles pour l’exercice 2025-2026, s’élève à la somme de 1 540,70 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [T] [J] [G] [K] n’a pas respecté l’échéancier qui lui a été accordé par le syndic, à savoir un règlement de sa dette par mensualités de 830,00 euros sur 18 mois, en sus des charges courantes.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant, il ressort du décompte et des extrait et relevé de compte versés aux débats qu’il a effectué des versements réguliers pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Il convient donc de condamner M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [T] [J] [G] [K] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 10 515,28 euros au titre de l’arriéré de charges et appels fonds travaux, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 2ème appel de fonds du 01/01/2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 770,35 euros à compter du 6 novembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 5 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 540,70 euros au titre des 3ème et 4ème appels de charges et fonds travaux ALUR devenus exigibles pour l’exercice 2025-2026 ;

CONDAMNE M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [J] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [J] [G] [K] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Patricia Roy-Thermes, membre de la SCP Cordelier et associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,