Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e PARENT-MUSARRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

DÉCISION N° 25/371

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBB2

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A, sise à VILLENEUVE LOUBET (06270) 629 Avenue Jean Marchand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est à CANNES (06400) 11 Boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. INVEST COTE D’AZUR, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 800 088 114, dont le siège social est sis à VILLENEUVE LOUBET (06270) Avenue de la Mer Le Commodore – Marina Baie des Anges, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 21 octobre 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. INVEST COTE D’AZUR est propriétaire des lots N°5, N°14, N°49 et N°52 au sein de la résidence LE COMMODORE A sise 629 avenue Jean Marchand à VILLENEUVE-LOUBET (06270).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A, a par acte de Commissaire de Justice en date du 19 décembre 2024, fait citer à comparaître la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A en son action et l’y déclarer bien fondé ;

VOIR CONDAMNER la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A une somme en principal de 22.210,09 €, décompte arrêté au 11 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 06 juin 2024 ;

La VOIR CONDAMNEE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A une somme de 2.000 € au titre de dommages-et-intérêts ;

VOIR CONDAMNER la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 € distraits au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA sous sa due affirmation.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR n’a pas constituée avocat.

Par ordonnance en date du 17 février 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 02 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, prorogée au 21 octobre 2025.

*****

MOTIFS :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A fait valoir que :

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 juin 2024, la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR a été mise en demeure de payer l’arriéré de charges d’un montant de 12.352,67 euros.

Depuis lors et selon compte arrêté, au 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A est créancier de la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR d’une somme de 22.210,09 €, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 juin 2024.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

En l’espèce, en cours d’instance, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A informe la juridiction, par courrier du 06 juin 2025, de l’acquittement de la totalité de l’arriéré de charges par la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR.

Dès lors, Le Tribunal constate que la demande principale devient sans objet.

Le Tribunal demeurant toutefois saisi de la demande de paiement de l’arriéré de charges, il convient, pour la forme, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Au vu du courrier précité du 06 juin 2025, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A ne soutient pas sa demande indemnitaire.

De la même façon que précédemment, il y a donc lieu de l’en débouter.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

En l’espèce, la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR, succombant à l’instance, sera condamnée au entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA, exclusion faite du coût de la fiche de lot, non-prévu au titre des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR, devenue sans objet ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COMMODORE A, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. INVEST COTE D’AZUR aux entiers dépens de la présente procédure, avec distraction au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA et exclusion faite du coût de la fiche de lot ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE