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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Société BATIGERE HABITAT,

anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

c\ [B] [X]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Mai 2026

DÉCISION N° : 26/103

N° RG 25/01647 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QP6U

DEMANDERESSE

Société BATIGERE HABITAT,

anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [B] [X]

née le 02 Avril 1965 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante

Assistée de M^e Sabrina PIERINI, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CHASSAIN Caroline, siégeant en qualité de Juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame LACROIX Laetitia

Expéditions délivrées

à M^e LEPAUL

à M^e PIERINI

le

Grosses délivrées

à M^e LEPAUL

à M^e PIERINI

le

A l’audience publique du 23 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 1996, la société NOUVEAU LOGIS AZUR a donné à bail à Madame [B] [X] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi qu’un emplacement de stationnement.

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2009, la société NOUVEAU LOGIS AZUR a donné à bail à Madame [B] [X] un garage au même endroit.

Par acte authentique du 29 décembre 2021, les lieux loués à Madame [B] [X] ont été acquis par la société BATIGERE GRAND EST, devenue BATIGERE HABITAT.

La société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, a fait signifier à Madame [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2025 puis, les causes du commandement n’ayant pas été apurées, a assigné Madame [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant en référé, par exploit du 22 octobre 2025, pour obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2026, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— Débouter Madame [X] [B] de son exception d’irrecevabilité ;

— Dire et juger ses demandes recevables et bien fondée ;

— Juger les contestations élevées par Madame [X] [B] dépourvue tout caractère sérieux ;

— Dire et juger que le commandement de payer signifié le 12 juin 2025 est demeuré plus de deux mois infructueux,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire bail d’habitation consenti à Madame [X] [B] le 1er mars 1996 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire bail consenti à Madame [X] [B] le 07 décembre 2009 pour un garage sis [Adresse 3],

— Constater la résiliation du bail de l’emplacement de stationnement consenti à Madame [X] [B] le 1er mars 1996 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [B], tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter du jour de la signification de l’ordonnance à venir ;

— Condamner Madame [X] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et accessoires réclamé jusqu’à libération effective des locaux, d’un montant de 667,53 euros par mois, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

— Dire et juger que 1'indemnité d’occupation sera révisée conformément aux clauses et conditions du contrat de bail comme s’il s’était poursuivi ;

— Condamner Madame [X] [B] à lui payer la somme de 4.718,88 euros à titre de provision sur le montant non sérieusement contestable de son obligation au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation échus et impayés au 07 avril 2026 (échéance du 1 au 31 mars 2026 incluse et à l’exclusion de l’échéance du 1er au

30 avril 2026 exigible par mois échu) ;

— Assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux à compter du 12 juin 2025, jour de la signification du commandement de payer ;

— Dire et juger que les intérêts échus se capitaliseront par année entière en application des dispositions de l’article 1321-2 (nouveau) du Code Civil ;

— Débouter Madame [X] [B] de sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

— Débouter Madame [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame [X] [B] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [X] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du

commandement de payer du 12 juin 2025.

Madame [B] [X] est, quant à elle, représentée par son conseil qui sollicite que la juridiction :

A titre principal :

— déclare irrecevable la demande de la SA BATIGERE tendant à la condamner à une dette locative ;

A titre subsidiaire :

— fixe la dette locative à la somme de 2.431.76 euros ;

— lui octroie les plus larges délais de paiement, à savoir 150 euros par mois sur 17 mois,

— ordonne pour autant que de besoin la suspension de toutes mesures d’exécution forcée,

— suspende les effets de la clause résolutoire,

— lève la clause résolutoire lors du règlement total de la dette locative,

— déboute la société BATIGERE HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— condamne reconventionnellement la SA BATIGERE HABITAT à 2.500 euros au visa de l’article 700 du CPC,

— statue ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes Maritimes par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la demande en paiement à l’arriéré locatif provisionnel est bien recevable tant dans l’assignation que dans les dernières conclusions présentées par la société BATIGERE HABITAT, celle-ci étant parfaitement déterminée ou déterminable.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du même code prévoit par ailleurs que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte des dispositions précitées que la contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation ce qui l’obligerait en conséquence à trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.

Il ressort de ces mêmes dispositions que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Les baux conclus les 1er mars 1996 et 14 décembre 2009 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2025 pour la somme en principal de 4.214,28 euros.

Madame [X] fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré locatif réclamé par son bailleur. Elle soutient en effet que :

— elle n’a jamais reçu le courrier de janvier 2022 l’informant d’un changement de bailleur ;

— elle a réglé la somme de 1.839,15 euros le 28 juillet 2022 par suite du rejet de trois virements effectués au profit de son ancien bailleur ;

— elle a effectué en 2023 des virements supérieurs au montant de son loyer pour réduire son arriéré locatif ;

— elle produits tous les virements effectués en paiement des loyers depuis 2002 ;

— sa dette locative s’élève à la somme de 3.004,31 euros au jour de l’audience.

En dehors de la non prise en compte du virement effectué le 7 janvier 2026 en paiement du loyer, qui apparaît dans les relevés bancaires de Madame [X], le décompte du bailleur reprend l’ensemble des paiements effectués par elle après pointage.

Celle-ci n’a pas réglé à son bailleur, à compter de janvier 2022, un certain nombre d’échéances. Si trois virements de 665 euros, en paiement des échéances des mois de février à avril 2002, ont été rejetés, car effectués au profit de l’ancien bailleur, il convient de constater que Madame [X] n’a effectué qu’un virement de 1.839,15 euros le 28 juillet 2022 en régularisation de ces loyers (alors que 665 X 3= 1995 euros). L’échéance de 751,05 euros de janvier 2022 est restée impayée, de même que le reliquat des trois loyers susvisés. A la date du règlement le 28 juillet 2022, il lui restait à devoir au bailleur la somme de 1.712,03 euros qu’elle ne démontre pas avoir réglée.

L‘attestation versée aux débats, émanant de la société CDC HABITAT SOCIAL, aux termes de laquelle il ressort que Madame [X] est à jour du paiement du loyer et charges au 4 avril 2023 pour son logement actuel ne saurait, en tout état de cause, engager la société BATIGERE HABITAT à cette date.

D’autres échéances sont demeurées impayées, au regard tant du décompte du bailleur que des relevés bancaires produits par Madame [X] : novembre 2022, janvier 2024 partiellement, février 2024 partiellement et octobre 2024.

A la date de la délivrance du commandement de payer le 12 juin 2025, Madame [X] échoue à démontrer qu’elle ne devait pas la somme en principal de 4.214,28 euros. Il y a lieu de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2025..

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, produit un décompte démontrant que Madame [B] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.113,48 euros à la date du 22 avril 2026 (loyer d’avril 2026 non inclus).

Ce décompte fait l’impasse sur le paiement effectué le 7 janvier 2026 d’un montant de 664,83 euros ; l’arriéré locatif s’établit donc, en réalité, à la somme de 3.448,65 euros.

Madame [B] [X] sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.448,65 euros portant intérêts au taux légal sur la somme de 4.214,28 euros à compter du commandement de payer du 12 juin 2025.

L’anatocisme étant sollicité, il sera accordé dans les termes précisés au dispositif.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII poursuit en indiquant que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.».

En l’espèce, Madame [X] ne démontre pas quelle est sa situation financière actuelle. Elle ne verse aux débats que deux bulletins de paie, l’un de décembre 2025 pour un montant de 203,01 euros, et l’autre de novembre 2025 pour un montant de 1.155,06 euros. Ainsi, au jour de l’audience, aucune précision n’est apportée ni justifiée sur sa capacité à respecter d’éventuels délais de paiement.

Les délais de paiement seront donc rejetés et l’expulsion de Madame [B] [X] sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu, à ce stade, d’ordonner une astreinte.

Madame [B] [X] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux prenant effet à la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 667,53 euros et indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [X] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, a dû accomplir, Madame [B] [X] sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, en qualité de juge des contentieux de la protection, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 1er mars 1996 et 14 décembre 2009 entre la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [B] [X] concernant l’appartement, l’emplacement de stationnement et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 12 août 2025 .

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte.

CONDAMNE Madame [B] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 3.448,65 euros portant intérêts au taux légal sur la somme de 4.214,28 euros à compter du commandement de payer du 12 juin 2025 (décompte arrêté au 22 avril 2023, loyer d’avril 2026 non inclus).

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

CONDAMNE Madame [B] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 667,53 euros et indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS AZUR puis CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT