MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 07 Avril 2026

N° RG 25/00188 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILCG

DEMANDERESSE

[Adresse 1] [Localité 1][Adresse 2][Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Florence BOIDIN, avocate au Barreau de PARIS, avocate plaidante et par Maître Matthieu BOULET, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE

COMMUNAUTE DE COMMUNES PERCHE EMERAUDE, prise en la personne de son Président en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LOISEAU, membre de la SELAS SOFIGES, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 20 janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 07 Avril 2026

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Matthieu BOULET – 8, Maître Emmanuel LOISEAU de la SELAS SOFIGES – 50 le

N° RG 25/00188 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILCG

EXPOSE DU LITIGE :

Le 17 octobre 2016, la commune de [Localité 3] a acquis une friche industrielle de 12.448 m² située sur son territoire afin d’y permettre l’installation d’entreprises sur sa commune. Elle y a également installée les services techniques de la commune.

Le 1er janvier 2017, l’article 64 de la loi n°2015 991 du 7 août 2015 a transféré à la communauté de communes du Pays de l’Huisne Sarthoise la compétence économique.

Dans le cadre de la vente de cette parcelle à la communauté de communes, la commune a fait connaître son intérêt pour acquérir l’une des cellules du terrain afin d’y maintenir ses services techniques.

Le 17 octobre 2018, après délibération favorable préalable des 12 juillet 2018 et 31 août 2018 des deux entités publiques, la cession de ce terrain par la commune au profit de la communauté de communes au prix de 140.000 € a eu lieu avec effet rétroactif au 1er janvier 2017.

Lors de cette cession, la commune restait dans l’attention d’une proposition des montants des travaux par la communauté de commune et aucune convention d’occupation n’a été formalisée entre la commune et la communauté de communes.

Le 8 septembre 2020, en raison de l’augmentation au fil des années des travaux à réaliser et des caractéristiques du terrain ne correspondant plus à ses besoins, la commune a informé la communauté de communes de son intention de ne pas acquérir le local abritant ses services techniques.

La communauté de communes a alors demandé à la commune une indemnité d’occupation sans titre depuis le 1er janvier 2017, la première sollicitant la somme de 104.504,50 € et la seconde proposant la somme de 81.900 €.

Les deux entités publiques n’étant pas parvenues à un accord, la communauté de communes a émis le 21 décembre 2020 un titre exécutoire n°17000 2020 71 351 d’un montant de 104.504,50 € conforme à la somme votée après délibération, reçu par la commune le 4 janvier 2021.

Le 18 février 2021, la commune de TUFFE-VAL-DE-CHERONNE a saisi le Tribunal Administratif de NANTES aux fins d’annulation de ce titre exécutoire.

Par jugement du 12 juillet 2023, le dit tribunal s’est déclaré incompétent pour connaître de cette demande relative au domaine privé de la communauté de communes et en l’absence de toute convention d’occupation de la parcelle.

Suite à cette décision, la commune de TUFFE-VAL-DE-CHERONNE (ci-après la demanderesse) a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2024, la communauté de communes de l’Huisne Sarthoise (aujourd’hui devenue communauté de communes [Adresse 5]), devant le Tribunal Judiciaire du MANS. Elle y demande de :

— annuler le titre n°17000 2020 71 251 du 21 décembre 2020 émis par la communauté de communes du Pays de l’Huisne Sarthoise,

— condamner la communauté de communes du Pays de l’Huisne Sarthoise à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC), ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste le paiement réclamé à hauteur de 22.604,50 € qualifié de “quote-part de charges et impôts fonciers sur 4 ans” correspondant à des éléments additionnels à l’indemnité d’occupation que la communauté de communes n’avait par ailleurs aucune obligation de réclamer puisque aucune règle, ni aucun principe n’impose la perception d’une indemnité d’occupation en présence d’une mise à disposition d’un bien immobilier du domaine privé au profit d’une personne publique, en l’espèce, la commune de [Localité 4], pour la satisfaction de l’intérêt général, en l’espèce l’hébergement des services techniques des services municipaux dans le cadre de l’exécution d’une mission de service publique.

Elle affirme que dans l’hypothèse où une telle indemnité d’occupation est réclamée, la fixation de son montant est libre et peut être inférieure à la valeur du marché, de sorte qu’elle conteste tout rabais accordé par la communauté de communes au regard de la somme de 163.800 € qu’elle aurait pu réclamer.

Elle indique que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire en application de l’article 1400 du Code Général des Impôts (CGI), rappelant qu’y compris en présence d’un bail, sauf clause exorbitante du droit commun, cette taxe foncière ne figure pas dans les charges pouvant être récupérées par le propriétaire auprès du locataire, citant le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 qui liste limitativement les charges récupérables en présence d’un bail et en l’absence de disposition contraire explicite. Elle affirme que le fait pour un locataire d’avoir accepté pendant plusieurs années de régler la charge correspondant à la taxe foncière ne vaut pas reconnaissance que cette charge lui incombe.

Elle conteste la base de calcul de 1,50 € HT par m² qui serait un loyer tout compris prévoyant le paiement par la commune de charges non récupérables par la communauté de communes.

Elle rappelle qu’aucun contrat d’occupation n’a été conclu et que le contrat de vente prévoit que “l’acquéreur (la communauté de communes) est redevable à compter de ce jour des impôts et contributions. La taxe d’habitation, si elle est exigible, est due pour l’année entière par l’occupant au 1er jour du mois de janvier.”, “ La taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si elle est due sont réparties entre le vendeur et l’acquéreur prorata temporis en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cours de cette année” et précise qu’il y aura remboursement de la taxe foncière des années 2017 et 2018 par l’acquéreur au vendeur.

Elle affirme qu’elle n’a émis aucun accord verbal à un tel paiement, s’y étant opposée avec constance.

A titre subsidiaire, elle soutient que le titre est nul au regard de l’article 24 du décret n°2012-1246 du 7 novembre 2012 faute de contenir les mentions précises de façon à établir le caractère certain de la créance, et notamment faute d’expliciter les bases de la liquidation, ou faute de faire mention du document indiquant avec précision les bases de liquidation, ce qui constitue une formalité substantielle dont l’absence entache l’ordre de recette d’irrégularité en application de la jurisprudence du Conseil d’Etat, qui applique cet article prévu pour les créances de l’Etat à toute créance publique, ou de la jurisprudence de la cour de cassation qui retient une solution proche de celle du conseil d’Etat.

Elle avance que le seul document préalable adressé à la commune par la communauté de communes et auquel le titre ne fait aucunement référence, est un courrier du 2 novembre 2020 du Président de la communauté de communes décrivant une somme réclamée au titre du loyer, une autre au titre de la quote-part de charges et impôts fonciers sur 4 ans, ainsi que le total réclamé, qui ne fait nullement état du détail des sommes à payer, ni leurs bases de calcul.

*****

Par conclusions en défense signifiées par voie dématérialisées le 22 avril 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, la communauté de communes du Perche Emeraude (ci-après la défenderesse) sollicite à titre principal de débouter la demanderesse de sa prétention, à titre subsidiaire, de limiter à 19.878 € la décharge de paiement sollicitée par cette dernière et en tout état de cause sa condamnation à lui régler la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle répond que la fraction du titre de recette correspondant à l’indemnité d’occupation en elle-même réclamée à hauteur de 81.900 € ne semble pas contestée par la commune qui s’en est acquittée auprès de la Trésorerie et que la contestation semble limitée à la somme de 22.604,50 €.

Elle dénonce la duplicité de la commune de [Localité 3] en ce que celle-ci lui a refacturé à hauteur de 21.276,87 € l’ensemble des charges supportées entre le 1er janvier 2017, date d’entrée en vigueur de la loi NOTRE, au titre du terrain cédé, et refuse aujourd’hui de lui rembourser la somme correspondant aux charges dont la communauté de communes s’est acquittée pendant l’occupation de son terrain par la commune.

Elle répond qu’en l’absence de contrat de bail écrit ou oral, l’indemnité d’occupation vise à indemniser le bailleur de la perte subie du fait de l’indisponibilité des lieux, doit être fixée par référence à la valeur locative des locaux tels qu’ils auraient pu être reloués par le bailleur et correspondant à la valeur de renouvellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement et qu’elle a tenu compte de la valeur indemnitaire et compensatoire pour réclamer une indemnité d’occupation très inférieure à la valeur locative du terrain fixée sur une base de 0,75 € HT / m², soit en dessous de la proposition initiale de 1,50 € HT / m² qui correspond aux conditions de location accordées à la société SGMP, à savoir un loyer de 1,50 € / m² incluant le remboursement de la taxe foncière et l’ensemble des autres charges.

Elle expose qu’au regard de la valeur locative du marché, elle aurait pu émettre un titre d’un montant de 163.800 €, et que l’indemnité d’occupation aurait alors intégré les charges supportées par la communauté de communes au titre des années 2018, 2019, et 2020 à hauteur de 22.604,50 €.

Elle ajoute que le montant facturé à hauteur de 22.604,50 € est inférieur au rabais qui lui a été généreusement accordé au regard de la valeur locative des lieux.

Sur l’irrégularité du titre, elle répond qu’il ne contient aucune irrégularité de forme en ce qu’il indique clairement les bases de sa liquidation ; que la commune l’a partiellement exécuté en versant la somme de 81.900€ à la communauté de communes, omettant la refacturation des charges ; qu’elle produit deux documents adressés préalablement au titre de recette qui détaillent les bases de la liquidation du titre de recette qu’elle conteste : la délibération du conseil communautaire du 14 décembre 2020 et le courrier adressé le 2 novembre 2020 au maire de la commune par le Président de la communauté de communes.

A défaut, elle répond que la critique de la commune ne portant nullement sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 81.900 € dont elle s’est déjà acquittée, ni sur la somme de 1.848,87 € portant sur la refacturation de l’abonnement et des consommations d’électricité proratisés, l’annulation devra être limitée à 19.878 € représentative de la refacturation au prorata de la taxe foncière.

*****

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 25 septembre 2025, et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 20 novembre 2025 devant le juge unique du TJ.

À cette date, les parties n’étaient pas en l’état, faute de dépôt de son dossier par la commune de [Localité 3], de sorte que l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 janvier 2026, à l’occasion de laquelle les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS :

Les collectivités publiques sont dispensées de l’obligation de faire valider leur créance par le juge compétent avant de procéder à toute mesure d’exécution forcée et ne peuvent saisir le dit juge pour faire condamner une autre partie à leur verser une dite somme d’argent dès lors qu’en tant que bénéficiaire du privilège du préalable, elles ont elles-mêmes le pouvoir d’ordonner cette mesure sauf si la créance en cause n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Le bénéfice du privilège est écarté dès lors que le débiteur conteste devant le juge le bien-fondé de la créance mise à sa charge. Dans ce cas, en application de l’article L.1617-5 du CGCT, la force exécutoire du titre est suspendue et les poursuites interrompues dans l’attente de la décision du juge.

Le titre de recette litigieux indique au titre de la nature de la créance dont le paiement est réclamé, qu’il s’agit d’une “indemnité d’occupation par la commune de la friche de TVC – 21/12/2020". La communauté de communes y réclame le paiement d’une somme de 104.504,50 € faisant référence à une facture n°2020-00000351 qui fonderait ce titre. Or, cette facture n’est nullement versée au débat.

Par ailleurs, ressort des débats que suite à la vente du terrain à la communauté de communes par la commune sur lequel les services techniques de celle-ci étaient installés préalablement à la vente, ces services s’y sont maintenus dans le cadre d’une occupation sans droit, ni titre pendant une durée de 4 ans.

Ressort de la délibération du Conseil Municipal de la commune de [Localité 3] (72) en date du 4 décembre 2020, qu’il a refusé de fixer à 104.504,50 € le montant de l’indemnité d’occupation due à la communauté de communes, qu’il a proposé de payer la somme de 81.900 € au titre de l’occupation sans droits ni titre pendant 4 ans des locaux appartenant depuis le 1er janvier 2017 à la communauté de communes. La commune, par cette délibération, a donc admis le principe d’une indemnité d’occupation due en contrepartie de la jouissance exclusive des locaux pendant 4 ans, et accepté de payer à ce titre la somme de 81.900 €. En effet, pendant ce temps, la communauté de communes n’a pas pu louer les lieux à une autre personne.

Ainsi, lors de la délivrance du titre de recette, la créance était certaine à hauteur du montant accepté par la commune, soit à hauteur de 81.900 € et incertaine pour le surplus, à savoir à hauteur de 22.604,50 €.

Concernant le différentiel de 22.604,50 €, la communauté de communes expose qu’il s’agit de charges, mais outre le fait qu’elle ne fait apparaître aucune créance de cette nature dans le titre émis, elle ne produit aucun élément justifiant de faire supporter les dites charges à la communauté de communes.

En effet, s’agissant la récupération de la taxe foncière dont elle excipe au motif qu’elle la récupère auprès de ses autres locataires, en l’absence d’un quelconque contrat de bail contenant une clause exorbitante du droit commun mettant la taxe foncière à la charge du locataire, il y a lieu d’appliquer le droit commun qui prévoit que la taxe foncière qui est impôt lié à la qualité de propriétaire, est supportée par celui-ci, à savoir la communauté de communes depuis le 1er janvier 2017, et non par l’occupant sans droit, ni titre. Elle ne produit aucun élément dont il résulte qu’elle a subi une perte faute d’avoir pu louer les locaux à une personne qui aurait été prête à signer un bail mettant à la charge du locataire la taxe foncière et qu’elle a ainsi perdu une quelconque chance de pouvoir récupérer cette somme du fait de l’occupation sans droit ni titre par la commune pendant 4 ans.

Concernant les charges liées à l’occupation sans droit ni titre des bâtiments abritant les services techniques de la commune, la communauté de communes peut demander à la commune de la dédommager au titre des dépenses qu’elle a exposées du fait de cette occupation et n’auraient pas exposées en l’absence d’une telle occupation. Conformément à ce qu’indique la communauté de communes, l’électricité consommée du fait de l’occupation des lieux par la commune et facturée à la communauté de communes fait partie des dépenses pouvant être réclamées à titre d’indemnité à l’occupant sans droit ni titre. Repose alors sur la communauté de communes qui réclame le paiement d’une telle somme à titre d’indemnisation, la charge de prouver le montant du préjudice subi. Or, si elle soutient que cette dépense peut être estimée à 1.848,87 €, elle n’en justifie pas. Au surplus, le titre de recette critiqué évoque une seule nature de créance, à savoir une indemnité d’occupation, et aucune autre nature de créance correspondant au paiement de facture d’énergie exposée au titre de l’usage des locaux par la commune, ni les bases et éléments de calcul de la liquidation de cette créance d’énergie, de sorte que ce titre ne permet la vérification de cette éventuelle créance.

En conséquence, en présence d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant vérifiable au regard des pièces produites aux débats de 81.900 € au titre de l’indemnité d’occupation due au titre de la jouissance exclusive pendant 4 ans des locaux des services techniques municipaux se trouvant sur la friche industrielle cédée à la communauté de communes à compter du 1er janvier 2017, il n’y a pas lieu à annulation totale de ce titre de recette, mais de manière partielle à hauteur de 22.604,50 € correspondant à la part de créance non certaine, non exigible et non vérifiable du titre de recette litigieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la communauté de communes sera condamnée aux dépens.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, chacune sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la commune de [Localité 3] de sa demande d’annulation dans son intégralité du titre de recette n°17000 2020 71 351 émis le 21 décembre 2020 par la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE aux droits de laquelle vient la Communauté de Communes [Localité 5], aux fins de recouvrement de la somme de 104.504,50 € à titre d’indemnité d’occupation par la commune de la friche industrielle de TVC – 21/12/2020 ;

DÉBOUTE la Communauté de Communes [Localité 5] venant aux droits de la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE de sa demande de limiter à 19.878 € l’annulation du titre de recette n°17000 2020 71 351 émis le 21 décembre 2020,

ANNULE à hauteur de 22.604,50 € le titre de recette n°17000 2020 71 351 émis le 21 décembre 2020 par la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE aux droits de laquelle vient la Communauté de Communes [Localité 5] ;

VALIDE en conséquence à hauteur de 81.900 € le titre de recette n°17000 2020 71 351 émis le 21 décembre 2020 par la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE aux droits de laquelle vient la Communauté de Communes [Localité 5] ;

CONDAMNE la Communauté de Communes [Localité 5] venant aux droits de la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE au paiement des entiers dépens ;

DÉBOUTE la Communauté de Communes [Localité 5] venant aux droits de la Communauté de Communes du PAYS de l’HUISNE SARTHOISE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 3] (72) de sa demande de fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La Présidente