TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/07646 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WVP4

JUGEMENT DU 28 JUIN 2024

DEMANDEUR :

La S.A.S. VALORIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Xavier DENIS, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDEUR :

LA S.C.P.I. GRAND PARIS RESIDENTIELS, anciennement dénommée PIERRE CAPITALISATION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme POLLET, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Marion HNNEQUIN avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 05.09.2023.

A l’audience publique du 14 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 mai 2024 puis prorogé au 28 Juin 2024.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Juin 2024 par Sophie DUGOUJON, Juge, pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2013, la S.C.I. FINANCIÈRE ESQUERMOISE, alors propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord), a mis en œuvre un projet de construction consistant en :

— la subdivision du bâtiment à destination de logements en neuf appartements (au lieu des trois existants),

— la création d’une surface de stationnement en R+1,

— l’aménagement du rez-de-chaussée sous les logements et les places de stationnement, en deux surfaces commerciales.

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2017, la S.C.P.I. PIERRE CAPITALISATION a acquis le volume numéro 2 dudit ensemble immobilier correspondant à la partie à usage d’habitation et appartenant alors à la S.A.S VALORIS, moyennant le prix de 1.050.000 euros.

Aux termes de cet acte, il était notamment prévu la justification par la société acquéreuse auprès de la société venderesse de l’obtention de la conformité du bien par rapport au permis de construire et ses éventuels modificatifs et ce, au plus tard le 26 juin 2019, à peine d’être redevable d’une indemnité forfaitaire par jour de retard.

Suivant exploit délivré le 30 juillet 2021, la société VALORIS (ci-après ''la société venderesse'') a fait assigner devant la présente juridiction la société PIERRE CAPITALISATION, aujourd’hui nouvellement dénommée GRAND PARIS RESIDENTIELS (ci-après ''la société G.P.R.'' ou ''la société acquéreuse'') aux fins, principalement, de paiement de la clause pénale prévue à l’acte authentique de vente.

La société G.P.R. a constitué avocat le 03 septembre 2021.

Après une mesure de radiation ordonnée le 21 septembre 2022 par le juge de la mise en état, le dossier a finalement été réinscrit au rôle des affaires en cours et, suivant ordonnance en date du 26 juin 2023, la clôture de la procédure a été différée au 05 septembre 2023, l’audience de plaidoiries ayant été fixée au 11 mars 2024.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, cette ordonnance de clôture a néanmoins été révoquée et la clôture différée au 29 février 2024.

* * *

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, la société VALORIS demande au tribunal de :

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— Condamner la SCPI PIERRE CAPITALISATION devenue SCPI GRAND PARIS RESIDENTIEL à lui payer la somme de 441.000 € à parfaire en application de la clause pénale (300 € à compter du 26 juin 2019 date d’arrêté au 25 juillet 2023), soit 1470 jours à 300 € par jour ;

— Condamner la SCPI PIERRE CAPITALISATION devenue SCPI GRAND PARIS RESIDENTIEL à lui payer la somme de 10.000 € au titre de la résistance abusive ;

— Condamner la SCPI PIERRE CAPITALISATION devenue SCPI GRAND PARIS RESIDENTIEL à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 février 2024 et expurgées des moyens, la société G.P.R. demande au tribunal de :

À titre liminaire,

— Prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2023,

— Juger recevable les présentes conclusions de révocation de clôture et récapitulatives 2 [lire 3] produites dans ses intérêts,

À titre principal,

— Débouter la société Valoris de l’intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— Débouter la société Valoris de l’intégralité de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire,

— Juger que si la clause pénale devait s’appliquer, l’indemnité sera ramenée à la somme symbolique de 1 €,

À titre très infiniment subsidiaire,

— Modérer la pénalité prévue à la clause pénale et en tout état de cause en limiter le montant à une somme qui ne saurait excéder 15.000 €,

En tout état de cause,

— Condamner la société Valoris à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner la société Valoris aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’une demande tendant à “juger” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n’ont, par conséquent, pas été retenues en tant que telles mais seront, le cas échéant, étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la demande de révocation de « l’ordonnance de clôture du 05 septembre 2023 »

Le tribunal constate que la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 05 juillet 2023 et ayant différé la clôture de l’instruction au 05 septembre 2023 est sans objet, suite à l’ordonnance de révocation rendue le 20 décembre 2023 et ayant différé la clôture au 29 février 2024.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du même code prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Sur l’applicabilité de la clause pénale

En l’espèce, la société VALORIS sollicite l’application à son bénéfice de la clause pénale prévue à l’acte authentique de vente du 27 décembre 2017 et ainsi rédigée (pièce n°1 demanderesse, page 10 et 11) :

« L’acquéreur déclare que le notaire soussigné l’a parfaitement informé qu’il devra déposer, lors de l’achèvement de la construction, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), document obligatoire permettant de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction avec le permis de construire et la déclaration préalable.

[…]

En conséquence, l’acquéreur s’oblige :

(i) au dépôt de la DAACT

Par conséquent, l’acquéreur s’oblige à déposer l’imprimé de déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et à faire toute diligence pour obtenir dans les délais indiqués ci-dessous l’attestation certifiant que la conformité n’est pas contestée, conformément à la réglementation relative au permis de construire et à effectuer tous travaux exigés par toutes autorités administratives pour la délivrance de ladite attestation.

[…]

(i) A l’obtention de la conformité

L’acquéreur s’oblige à faire toute diligence pour fournir au vendeur la justification de ce que la conformité des biens n’a pas été contestée.

[…]

Faute pour lui d’avoir justifié de l’obtention de la conformité dans le délai de dix-huit (18) mois des présentes, soit au plus tard le 26 juin 2019, l’acquéreur sera redevable d’une indemnité forfaitaire de TROIS CENTS EUROS (300,00 EUR) par jour de retard.

La responsabilité de l’acquéreur pour non obtention de l’attestation de non contestation de la conformité ne pourra être recherchée si le défaut de conformité résulte de travaux ou aménagements réalisés par le ou les propriétaires des autres lots de volume et/ou ayants droit et ayants-cause.

[…] ».

La société demanderesse fait ainsi valoir, sur la base de cette clause, que la société G.P.R. lui est redevable d’une somme de 300 euros par jour de retard depuis le 26 juin 2019, faute de production de l’attestation purgée de tout recours constatant l’achèvement des travaux en conformité avec l’autorisation d’urbanisme délivrée.

Il est, en effet, établi et non-contesté qu’aucune attestation de non-contestation de la conformité de l’immeuble objet de la vente n’a été communiqué par la société G.P.R., en ce compris dans le cadre de la présente procédure et pour cause, le service Urbanisme de la ville de [Localité 5] ayant, par courrier daté du 16 mars 2021, informé la S.C.P.I. PIERRE CAPITALISATION (devenue société G.P.R.) de ce que, suite à la réception le 24 décembre 2020 de sa déclaration d’achèvement des travaux, ces derniers étaient considérés comme non-conformes à l’autorisation accordée (pièce n°30 défenderesse).

La société G.P.R. entend néanmoins, en premier lieu, se prévaloir de la non-application de la clause pénale précité au profit de la société venderesse, par suite du non-respect par cette dernière de son obligation de transfert du permis de construire dans le mois de la délivrance de l’arrêté de transfert, soutenant, à cet égard, qu’en l’absence de permis de construire, aucune conformité ne peut, par essence, être obtenue, de sorte que la clause relative aux pénalités liées en cas de retard dans l’obtention de la conformité n’a plus d’objet.

Il résulte, en effet, de l’acte notarié du 27 décembre 2017 que le vendeur s’est « engag[é] à transférer le permis de construire à l’acquéreur dans le mois de la délivrance de l’arrêté de transfert » (pièce n°1 demanderesse, page 10).

Or, il doit être constaté que ledit transfert de permis de construire a bien été opéré en totalité au profit de la société PIERRE CAPITALISATION (devenue, depuis, la société G.P.R.), suivant arrêté municipal en date du 17 juillet 2018 (pièce n°21 défenderesse).

S’il est exact que ce transfert n’est intervenu que plusieurs mois après la cession, la société acquéreuse n’ayant obtenu la signature du formulaire Cerfa de demande de transfert par la société FINANCIERE ESQUERMOISE, titulaire initial du permis de construire, que le 30 mai 2018, soit cinq mois après la signature de l’acte authentique de vente (pièces n°13, 15 et 21 défenderesse), il doit être constaté que l’obligation de la société venderesse à ce titre n’était contractuellement ni sanctionnée, ni enfermée dans un quelconque délai. Une fois ce document obtenu, la société G.P.R. a, quant à elle, mis plus d’un mois à déposer auprès du service municipal dédié sa demande de transfert du permis de construire – ce que elle seule pouvait faire au regard des mentions du formulaire – puisqu’elle a présenté cette demande le 02 juillet 2018.

Par ailleurs, outre que les parties n’avaient pas jugé opportun de conditionner l’obligation de justification de l’absence de contestation de la conformité des travaux pesant sur la société acquéreuse à l’obtention préalable par cette dernière du transfert du permis de construire, force est de constater qu’en tout état de cause, ce transfert est effectivement intervenu près d’une année avant la fin du délai imparti à la société acquéreuse pour justifier de la conformité des travaux ; il ne peut donc expliquer le non-respect de l’obligation à ce titre.

Le moyen soulevé de ce chef par la société défenderesse est, dès lors, inopérant.

Par ailleurs, la société G.P.R. entend également se prévaloir de l’absence de manquement de sa part à ses obligations contractuelles, assurant que le retard accusé par le chantier ne lui est pas imputable et que sa responsabilité ne peut, en outre, pas être recherchée s’agissant de l’obtention de la conformité dans la mesure où les non-conformités soulevées sont imputables pour partie aux travaux et/ou aménagements réalisés par les propriétaires des autres volumes de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Toutefois, l’existence d’un retard dans la réalisation des travaux importe peu en l’espèce, dès lors qu’il est établi qu’en tout état de cause les travaux effectivement réalisés sont considérés comme n’étant pas conformes au permis de construire délivré et ce, pour les motifs suivants (pièce n°30 défenderesse) :

« – nombreuses différences avec les plans du projet au niveau des façades et de la parcelle (chien-assis ; fenêtres et portes ; marches ; fer de soutien de murs ; édicules de ventilation ; cage d’escalier extérieure ; balcons).

— nombre de logements ne correspondant pas au projet (9 logements comptabilisés alors que le projet comprend 6 logements créés). ».

Si le service de l’Urbanisme de la commune a finalement reconnu l’existence d’un défaut d’appréciation le jour de la visite de récolement et l’absence, en réalité, de difficulté quant au nombre de logements, il a également souligné auprès de la société PIERRE CAPITALISATION (devenue G.P.R.) la possibilité de déposer un permis de construire modificatif en régularisation des défauts de conformité liés à l’aspect de l’immeuble, preuve, s’il en était besoin, de ce que lesdits défauts sont relatifs au volume appartennant à la société défenderesse (pièce n°31).

En tout état de cause, la société G.P.R., qui assure que les non-conformités opposées par le service Urbanisme affectent en réalité « notamment » les autres volumes de l’ensemble immobiliers, faisant obstacle à la conformité globale des travaux (cf. conclusions en défense, page 10), ne verse aux débats aucun élément propre à en apporter la preuve.

Enfin, bien que la société acquéreuse entende faire valoir l’impossibilité dans laquelle elle se trouve pour solliciter la délivrance d’un permis de construire modificatif indispensable à la reconnaissance de la conformité de l’immeuble objet du litige, il n’est aucunement démontré que, comme elle l’allègue, seul l’architecte à l’origine du dépôt du permis de construire initial disposerait de la capacité de déposer une demande modificative, « sauf à ce qu’il donne à l’architecte de la SCPI Pierre Capitalisation l’autorisation de le faire » (cf. conclusions en défense, page 12), autorisation dont il n’est au demeurant pas justifié qu’elle aurait été ne serait-ce que sollicitée.

Il s’ensuit que la société G.P.R., qui n’est pas en mesure de justifier du respect de son obligation contractuelle de communication d’une attestation de non-contestation de la conformité de l’immeuble cédé, défaille à rapporter la preuve, dont la charge lui incombe, que le défaut de conformité qui lui est opposé par les services municipaux résulte, au sens des dispositions contractuelles, de travaux ou aménagements réalisés par le ou les propriétaires des autres lots de volume et/ou ayants droit et ayants-cause.

Il est justifié du rappel à la société acquéreuse de ses obligations puis de sa mise en demeure d’avoir à régler le montant de la clause pénale prévu à l’acte de vente (pièces n°22 à 25 défenderesse).

La société VALORIS est, dans ces conditions, bien fondée à se prévaloir de l’application de la clause pénale prévue à l’acte authentique de vente du 27 décembre 2017 et ce, à compter de l’expiration du délai prévu audit acte, soit à compter du 27 juin 2019 (et non du 26 juin, qui correspond au dernier jour du délai).

Sur le montant de la clause pénale

Pour le surplus, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables d’un retard d’exécution dudit contrat. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu le retard d’exécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

En l’espèce, la société VALORIS réclame au titre de la période arrêtée au 05 juillet 2023, la somme de 441.000 euros (soit 1.470 jours x 300 euros, étant ici précisé que, du 27 juin 2019 au 05 juillet 2023, se sont en réalité écoulés 1.491 jours).

Néanmoins, le montant de la peine forfaitairement prévue à l’acte authentique de vente, qui correspond à 42% du prix de vente de l’immeuble objet du litige, doit être qualifié d’excessif en considération de l’économie générale du contrat.

En conséquence, il y a lieu de procéder à la modération de cette pénalité, laquelle sera diminuée à la somme de 200.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. […] Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article précité.

En l’espèce, la société VALORIS ne rapporte la preuve ni de l’éventuelle mauvaise foi de la société G.P.R. à s’abstenir sciemment de payer la somme due, ni d’un préjudice indépendant d’un simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, la société G.P.R., succombante principale, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée.

L’équité commande, en outre, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit de la société VALORIS qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits. Il lui sera accordé, à ce titre, la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Constate que la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture datée du 05 juillet 2023 est sans objet ;

Condamne la S.C.P.I. GRAND PARIS RESIDENTIEL, anciennement dénommée PIERRE CAPITALISATION, à verser à la S.A.S. VALORIS une somme de 200.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l’acte authentique de vente du 27 décembre 2017 ;

Déboute la S.A.S. VALORIS de sa demande indemnitaire sur le fondement de la résistance abusive ;

Condamne la S.C.P.I. GRAND PARIS RESIDENTIEL, anciennement dénommée PIERRE CAPITALISATION, à verser à la S.A.S. VALORIS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.C.P.I. GRAND PARIS RESIDENTIEL, anciennement dénommée PIERRE CAPITALISATION, aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, Pour la présidente empêchée,

Yacine BAHEDDI Sophie DUGOUJON