TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10006 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXMA

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2025

[I] [F] épouse [M]

[R] [M]

C/

[B] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [I] [F] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

M. [R] [M]

né le 21 Avril 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Virginie STIENNE-DUWEZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [Y], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Charles-andré LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/10006 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2015, M. [Z] [Y] a donné en location à M. [R] [M] et Mme [I] [F], épouse [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10].

L’Agence Régionale de Santé ([Localité 8]) des Hauts-de-France a rendu un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement le 11 octobre 2021, après une visite des lieux loués du 7 octobre 2021.

Le préfet du Nord a rendu un arrêté de traitement de l’insalubrité relatif à l’immeuble le 8 février 2022.

Se prévalant de l’insalubrité du logement, M. et Mme [M] ont, par exploit de commissaire de justice du 31 octobre 2022, fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin, à titre principal, d’obtenir sa condamnation à leur payer, à chacun, la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice et à réaliser, sous astreinte, les travaux préconisés par l’ARS au sein du logement qu’ils louent.

L’assignation a été remise à Mme [B] [Y], se présentant comme veuve du signifié.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins de mise en cause des héritiers de M. [Y], avant d’être radiée à l’audience du 15 mai 2023.

Réintroduite à la demande des époux [M], l’affaire a été rappelée à l’audience du 23 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 20 janvier 2025.

A cette audience, M. et Mme [M], représentées par leur conseil, se réfèrent expressément à leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience

Ils sollicitent du juge de condamner Mme [B] [Y] à leur verser, chacun, la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté de traitement de l’insalubrité de l’immeuble rendu par le Préfet du Nord le 8 février 2022 dans le logement qu’ils louent. Ils sollicitent encore la condamnation de Mme [Y] à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la recevabilité de leur action, ils font valoir que M. [Z] [Y] est décédé, laissant comme seule héritière son épouse Mme [B] [Y] ; que celle-ci est par conséquent l’unique propriétaire de l’immeuble comme en atteste l’arrêté de traitement de l’insalubrité portant sur l’immeuble litigieux et le courrier qu’elle leur a adressé au titre du règlement de charges locatives dans lequel elle se présente comme la propriétaire du logement loué.

Sur le fond, ils font valoir qu’en violation du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et des dispositions de l’article 1719 du code civil, le logement pris à bail comprend de nombreux désordres, relevés dans le rapport de l'[Localité 8] et l’arrêté d’insalubrité, lesquels rendent, par nature, le logement insalubre et indécent. Ils précisent que le logement présente un risque pour leur santé tel que mis en évidence dans l’arrêté préfectoral ; qu’ils n’ont pas pu jouir du logement depuis le 1er mai 2022, date de prise d’effet de l’interdiction d’occuper le logement décidée par le Préfet, même s’ils précisent qu’ils sont toujours dans les lieux ; que l’absence de décence du logement leur a nécessairement causé un préjudice de jouissance.

Régulièrement convoquée à l’audience après avoir eu connaissance de la date de l’audience lors de l’établissement du calendrier de procédure, Mme [B] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

RG : 24/10006 PAGE

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En la cause, la présente action est relative à un bail d’habitation consenti par M. [Z] [Y] à M. et Mme [M] par acte sous seing privé du 15 novembre 2015.

Il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation en justice, du rapport de l’Agence Régionale de Santé et de l’arrêté d’insalubrité du 11 octobre 2021 que M. [Z] [Y] est décédé et que la propriété du l’immeuble litigieux a été dévolue à son épouse, Mme [B] [Y].

Les demandeurs justifient également d’un courrier du 26 avril 2023 émanant de Mme [B] [Y] aux termes duquel cette dernière se présente comme propriétaire de l’immeuble et sollicite le paiement de charges échues et non réglées au titre de la location.

Il s’en déduit que Mme [B] [Y] a, en application de la théorie de l’apparence, la qualité de propriétaire de l’immeuble loué par les demandeurs.

M. et Mme [M] sont donc recevables à agir à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation, laquelle n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

M. et Mme [M] produisent à cet égard aux débats un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement établi par l'[Localité 8] le 11 octobre 2021 à la suite de la visite des lieux réalisée le 7 octobre 2021 qui précise que le logement présente des désordres dans les parties communes tels que des risques d’électrisation, de chute dans les escaliers, des revêtements dégradés, des fuites au niveau de la cave, l’absence d’un local dédié à l’entreposage des containers à ordures ménagères, ainsi que des problèmes de gros œuvre (infiltrations et défauts d’étanchéité thermique) et des problèmes intérieurs dans le logement litigieux comme la présence d’humidité avec développement de moisissures suite à un dégât des eaux, une installation électrique dangereuse et vétuste, une insuffisance de chauffage et préconise la réalisation de nombreux travaux aux fins de remédier aux désordres constatés:

— mise en sécurité de l’ancien cabinet d’aisances situé dans le jardin (destruction ou consolidation du toit),

— remise en état des murs extérieurs ;

— remise en état des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité,

— mise en conformité de l’immeuble au regard des règles de sécurité incendie propres aux immeubles collectifs ;

— suppression des parties vitrées entre les logements et les parties communes ;

— mise en sécurité des escaliers et notamment pose de mains-courantes pour les escaliers menant à la cave, au 2ème et 3ème étage, pose de barreaux supplémentaires dans l’escalier menant au 1er étage afin d’en réduire l’espacement et mise aux normes du garde-corps du palier du 1er étage ;

— mise en place d’un point de lumière dans l’escalier de la cave ;

— installation d’au moins un détecteur de fumée dans l’appartement conformément au décret 011-36 du 10 janvier 2011 ;

— mise en place de garde-corps réglementaires pour les fenêtres de l’appartement (quand la partie basse des fenêtres se trouve à moins de 90 cm du plancher) ;

— remise en état des revêtements de murs intérieurs, des sols et des plafonds détériorés dans les parties communes ;

— fourniture du Constat de Risque d’Exposition au Plomb, le cas échéant, suppression de l’accessibilité des peintures contenant éventuellement du plomb ; les interventions devront être réalisées en l’absence d’enfants ; à l’issue des travaux, un nettoyage minutieux est à l’humide devra garantir l’absence de poussières contaminées ;

— recherche et suppression des causes d’humidité dans le logement et dans la cave, remise en état des revêtements de murs intérieurs, des sols et plafonds détériorés par l’humidité ;

— suppression de toute eau stagnante dans la cave, débarras des objets qui y sont entreposés ;

— mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié de type « Consuel mise en sécurité » ;

— mise à disposition dans le logement d’un moyen de chauffage suffisant et sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement et notamment l’isolation pour assurer une température de 18° au centre des pièces quelles que soient les conditions climatiques extérieures ;

— création d’un local pour entreposer des poubelles clos et ventilé, muni d’un poste de lavage et d’un système d’évacuation des eaux usées. A défaut de possibilités techniques, toutes dispositions devront être prises pour éviter le stockage des containers à ordures ménagères sur le domaine public.

En outre, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de l’immeuble collectif situé [Adresse 5] à [Localité 10] a été pris le 8 février 2022, ce dernier déclarant l’immeuble insalubre et mettant en demeure Mme [B] [Y], propriétaire du logement loué, de prendre différentes mesures propres à remédier à l’insalubrité du logement loué pour mettre fin au danger pour la santé ou la sécurité des occupants, et ce au plus tard à la date du 1er décembre 2022, lesdites mesures correspondant aux travaux préconisés par l'[Localité 8] dans son rapport du 11 octobre 2021.

Cet arrêté précisait aussi que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté, que l’immeuble est interdit à l’habitation à titre temporaire et que l’hébergement des occupants doit être assuré au plus tard à la date du 1er mai 2022. Il indiquait également qu’un courrier du 10 décembre 2021 a été adressé à Mme [Y] pour l’informer des raisons conduisant à la mise en œuvre de la procédure de traitement de l’insalubrité et des mesures propres à y remédier, et que celle-ci n’a pas répondu.

Si M. et Mme [M] ne justifient pas avoir dénoncé l’existence de désordres affectant les lieux avant la visite du logement par l’inspecteur d’insalubrité le 7 octobre 2021, la gravité des désordres affectant les lieux loués a été relevée par l'[Localité 8] qui a constaté l’indécence du logement et a donné lieu à l’arrêté préfectoral du 8 février 2022 mettant en demeure la bailleresse de réaliser de nombreux travaux pour remettre les lieux loués et faire cesser la situation de danger pour la sécurité et la santé des occupants.

En outre, si en l’absence d’état des lieux d’entrée produit aux débats, le logement est présumé avoir été pris en bon état de réparations locatives, les constatations réalisées par l'[Localité 8] à l’occasion de la visite des lieux démontrent l’existence d’importants désordres affectant le logement loué dans sa structure même, s’agissant notamment de problèmes de gros œuvre, et préexistants à la prise d’effet du bail, la nature de ces désordres relevant de la responsabilité de la bailleresse.

Mme [Y] ne justifie pas avoir réalisé les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité du 8 février 2022. Si l’inspecteur d’insalubrité a relevé lors de sa visite du logement que des travaux de rénovation de l’installation électrique étant en cours dans l’appartement occupé par les époux [M], aucune pièce établissant que lesdits travaux de mise aux normes ont été achevés et que le réseau d’électricité n’est plus dangereux n’est produite.

Ainsi, la preuve de désordres conséquents affectant les lieux loués est rapportée en l’espèce, et Mme [Y], qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.

M. et Mme [M] sollicitent chacun une indemnité de 15 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance sans préciser la période d’indemnisation ni les modalités d’évaluation du préjudice allégué.

Il résulte des développements précédents que l’indécence du logement loué par le couple a été révélée par le rapport établi par l'[Localité 8] le 11 octobre 2021 faisant état d’importants désordres dans les parties communes (escaliers non sécurisés, plafonds, murs et sols dégradés, fuite d’eau à la cave avec risque de développement de champignons lignivores, installation électrique dangereuse, absence de local pour entreposer les déchets ménagers) et dans le logement s’agissant de problèmes de gros œuvre (vétusté générale de l’immeuble et absence d’entretien global, risque de chute d’une brique fissurée située sous les fenêtres du 1er étage, risque d’effondrement du plafond de l’ancien cabinet d’aisances situé dans la cour de l’immeuble, isolation thermique insuffisante dans la chambre en raison de l’état hors d’usage des menuiseries des fenêtres à simple vitrage) et des problèmes intérieurs comme la dégradation des revêtements des murs et des plafonds en raison d’anciennes infiltrations, la présence d’humidité avec développement de moisissures, un réseau électrique non sécurisé, une insuffisance de chauffage ou des escaliers et des fenêtres dangereux, ce rapport préconisant la réalisation de nombreux travaux de remise en état.

En outre, un arrêté préfectoral a été pris le 8 février 2022 faisant état de risques sanitaires pour la santé ou la sécurité physique des occupants du logement en litige (maladies pulmonaires, asthmes et allergies, maladies infectieuses ou parasitaires, risques d’accidents) et mettant la propriétaire du logement loué en mesure de prendre différentes mesures propres à remédier à l’insalubrité des lieux, ce dont elle ne justifie pas au jour des débats.

Alors que l’importance des désordres constatés par l'[Localité 8] a donné lieu à l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 8 février 2021, M. et Mme [M] justifient de l’existence d’un préjudice de jouissance résultant des désordres constatés, n’ayant pu jouir normalement du logement loué compte tenu de l’ampleur des désordres relevés et notamment de la présence d’humidité, de l’absence de chauffage et de la situation de danger résultant de la non-conformité de l’installation électrique et des escaliers dangereux.

Ainsi, l’ampleur des désordres affectant les lieux loués justifie de fixer le préjudice subi par M. et Mme [M] à hauteur de 50 % de la valeur locative du logement à compter du mois d’octobre 2021, à défaut de précision par les locataires du point de départ de la période d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, à février 2022 (avant suspension des loyers) soit 222,50 x 5 mois = 1 112,50 euros.

Il s’ensuit que Mme [Y] sera condamnée à payer cette somme à chacun des locataires.

Sur la demande au titre de la réalisation des travaux

Les requérants sollicitent la condamnation de Mme [Y] à réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Si l’arrêté préfectoral en date du 8 février 2022 suspend le paiement des loyers, cette suspension n’entraîne pas celle des obligations du bailleur alors que Mme [Y] ne produit aucun justificatif relatif à la réalisation des travaux prescrits par l’autorité administrative.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à sa demande selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

Mme [Y], partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. et Mme [M] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Déclare M. [R] [M] et Mme [I] [F], épouse [M], recevables à agir contre Mme [B] [Y] ,

Condamne Mme [B] [Y] à verser à M. [R] [M] et Mme [I] [F], épouse [M], chacun, la somme de 1 112,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ,

Ordonne à Mme [B] [Y] de justifier de la réalisation des travaux prescrits par l’autorité administrative aux termes de l’arrêté préfectoral du 8 février 2022, s’agissant de:

— la mise en sécurité de l’ancien cabinet d’aisances situé dans le jardin (destruction ou consolidation du toit),

— la remise en état des murs extérieurs ;

— la remise en état des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité,

— la mise en conformité de l’immeuble au regard des règles de sécurité incendie propres aux immeubles collectifs ;

— la suppression des parties vitrées entre les logements et les parties communes ;

— la mise en sécurité des escaliers et notamment pose de mains-courantes pour les escaliers menant à la cave, au 2ème et 3ème étage, pose de barreaux supplémentaires dans l’escalier menant au 1er étage afin d’en réduire l’espacement et mise aux normes du garde-corps du palier du 1er étage ;

— la mise en place d’un point de lumière dans l’escalier de la cave ;

— l’installation d’au moins un détecteur de fumée dans l’appartement conformément au décret 011-36 du 10 janvier 2011 ;

— la mise en place de garde-corps réglementaires pour les fenêtres de l’appartement (quand la partie basse des fenêtres se trouve à moins de 90 cm du plancher) ;

— la remise en état des revêtements de murs intérieurs, des sols et des plafonds détériorés dans les parties communes ;

— fourniture du Constat de Risque d’Exposition au Plomb, le cas échéant, suppression de l’accessibilité des peintures contenant éventuellement du plomb ; les interventions devront être réalisées en l’absence d’enfants ; à l’issue des travaux, un nettoyage minutieux est à l’humide devra garantir l’absence de poussières contaminées ;

— la recherche et suppression des causes d’humidité dans le logement et dans la cave, remise en état des revêtements de murs intérieurs, des sols et plafonds détériorés par l’humidité ;

— la suppression de toute eau stagnante dans la cave, débarras des objets qui y sont entreposés ;

— la mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié de type « Consuel mise en sécurité » ;

— la mise à disposition dans le logement d’un moyen de chauffage suffisant et sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement et notamment l’isolation pour assurer une température de 18 ° au centre des pièces quelles que soient les conditions climatiques extérieures ;

— création d’un local pour entreposer des poubelles clos et ventilé, muni d’un poste de lavage et d’un système d’évacuation des eaux usées. A défaut de possibilités techniques, toutes dispositions devront être prises pour éviter le stockage des containers à ordures ménagères sur le domaine public ;

Dit que faute d’avoir satisfait à cette obligation dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, Mme [B] [Y] y sera contraint d’y procéder sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de quatre mois ;

Condamne Mme [B] [Y] à payer à M. [R] [M] et Mme [I] [F], épouse [M] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [Y] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN