TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04167 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOMR

N° de Minute : 25/1408

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[H] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [Z] [C] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [E], demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Cyrielle BAUDEMONT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2008 à effet au 1er juillet 2008, la S.A. Vilogia a donné à bail à Monsieur [H] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 367,29 euros, outre une provision sur charges de 60,07 euros, pour une durée de un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la S.A. Vilogia a fait signifier à Monsieur [H] [E] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.802,28 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance et, en conséquence, dire que Monsieur [H] [E], est occupant sans droit ni titre ;

À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d’assurance ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [H] [E], au paiement :

— de la somme de 4.808,81 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler l’exécution provisoire de la présente décision ;

Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen ;

Condamner Monsieur [H] [E], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par acte d’huissier délivré le même jour, la S.A. Vilogia a fait délivrer une sommation d’avoir à répondre à l’enquête de ressources conformément à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte d’huissier délivré le 5 juin 2025, la S.A. Vilogia a mis en demeure le locataire d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît représentée par Monsieur [Z] [C] dument muni d’un pouvoir spécial.

La S.A. Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 septembre 2025, à la somme de 4.758,85 euros et a abandonné les demandes relatives au constat ou au prononcé de la résiliation du bail pour défaut d’assurance, sous réserve de production en cours de délibéré d’une attestation d’assurance, et en certification de la décision en titre exécutoire européen.

La S.A. Vilogia ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [E] comparaît en personne assisté de l’avocate de permanence. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir 1.768 euros de salaire. Il indique qu’il ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement en cours.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 7 octobre 2025, le locataire a, comme il y avait été autorisé, justifié d’une attestation d’assurance. Par note en délibéré reçue le 15 octobre 2025, la S.A. Vilogia a réitéré son abandon des demandes relatives à l’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juin 2008 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [H] [E] le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.802,28 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 4.758,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025, échéance du mois d’août comprise. La créance réclamée est expurgée du supplément loyer prévu à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Déduction faite de l’ensemble des divers frais, la dette locative s’élève à la somme de 4.758,85 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [E] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 4.758,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.802,28 euros, à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, Monsieur [H] [E] propose de verser la somme de 60 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Cette proposition est conforme aux capacités financières déclarées.

Si le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, la S.A. Vilogia donne son accord à l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [H] [E] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 60 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [H] [E] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A. Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Monsieur [H] [E] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture mais à l’exclusion du coût de la sommation de répondre à l’enquête ressources et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux. D’une part, l’article L441-9 du code de la construction et l’habitation ne prévoit pas le concours du ministère d’huissier pour faire parvenir l’enquête au locataire. De manière surabondante, le bailleur verse aux débats l’acte d’huissier mais ne justifie pas de l’envoi d’une lettre simple ou recommandée préalable. D’autre part, le bailleur a fait délivrer une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux en s’appuyant sur " des informations recueillies […] auprès du voisinage « , sans autre précision, alors que l’assignation du 26 mars 2025 a été délivrée à étude après vérification du domicile, en l’occurrence » les voisins interrogés confirment l’adresse du destinataire, le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres ". Ces deux actes ne sont donc nullement nécessaires à la procédure actuelle.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Monsieur [H] [E].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2008 entre la S.A. Vilogia et Monsieur [H] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 4.758,85 euros, créance arrêtée au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.802,28 euros, à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin Monsieur [H] [E] à payer à la S.A. Vilogia à compter de septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Monsieur [H] [E] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Monsieur [H] [E] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture mais à l’exclusion du coût de la sommation de répondre à l’enquête ressources et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,