TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/04541 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WKK7

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEURS:

Mme [B] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

M. [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

Société SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] Immatriculée au RCS de [Localité 8] METROPOLE sous le n° 831 619 622

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2024.

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 4 février 2025 puis prorogé pour être rendu le 25 Février 2025

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Maureen DE LA MALENE, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier composé de 86 logements et 87 places de stationnement sis [Adresse 1].

Suivant acte notarié en date du 5 décembre 2019, elle a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [G] [H] et à Madame [B] [S] (ci-après les consorts [F]) le lot n°6 constitué d’une maison individuelle moyennant la somme de 256.500 euros.

La livraison du bien est intervenue le 18 juin 2020 avec réserves.

Par courriels des 19 juin et 6 juillet 2020, les consorts [F] ont dénoncé d’autres désordres, et par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2020, ils ont mis en demeure la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] de procéder à la levée des réserves.

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] a procédé à la levée d’une partie des réserves.

Les acquéreurs ont fait constater les désordres persistants par huissier selon procès-verbal du 25 février 2021.

Par ordonnance en date du 20 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a notamment ordonné à la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] de reprendre l’intégralité des désordres dénoncés par les consorts [F] et matérialisés dans le procès-verbal du 25 février 2021, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance, et a dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte.

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] est intervenue à ces fins.

Toutefois, se plaignant de l’absence de levée de trois réserves, les consorts [F] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2022, mis en demeure la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] d’y procéder, sans succès.

* * *

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 13 juillet 2022, Monsieur [G] [H] et Madame [B] [S] ont assigné en réparation la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1135, 1222 et 1642-1 du code civil, de :

— dire et juger que leurs demandes sont recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— débouter la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à leur payer la somme de 11.751,40 euros au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves ;

— condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance découlant de la réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves ;

— condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve ;

— condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] aux entiers frais et dépens d’instance.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] demande au tribunal, au visa de l’article 1222 du code civil, de :

— débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— à tout le moins, ramener les demandes des consorts [F] à de notables proportions s’agissant des travaux de reprise ;

— débouter en tout état de cause les consorts [F] de leurs demandes relatives au préjudice de jouissance et dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner les consorts [F] à lui verser une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 3 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025, délibéré prorogé au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION FORMEES PAR LES CONSORTS [F]

I. Sur l’existence de réserves non levées :

Les consorts [F] forment leur action à l’encontre de la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] sur le fondement de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil aux motifs qu’ils ont dénoncé, dès les opérations de livraison le 18 juin 2020, puis par courriel du 6 juillet 2020, différentes réserves, dont trois d’entre elles n’ont toujours pas été levées, et ce malgré l’obligation qui lui a été faite par le juge des référés par ordonnance du 20 août 2021.

Il s’agit des désordres affectant le sol PVC de l’étage (dépigmentation), la double porte-fenêtre du salon (blocage à l’ouverture et défaut d’étanchéité à l’air) et de la cage d’escalier.

La SCCV [Adresse 7] reproche aux consorts [F] de ne pas rapporter la preuve de la persistance de ces désordres suite à son intervention, et de ne pas avoir sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire pour établir la matérialité, les causes et le chiffrage des travaux de reprise desdits désordres.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

Aux termes de l’article 1353 de ce même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant du sol de l’étage :

En premier lieu, les consorts [F] dénoncent une dépigmentation du parquet sur l’ensemble de l’étage exception faite de la salle de bain, soit sur une surface totale de 50 m² environ.

La SCCV [Adresse 7] soutient que ce désordre est apparu postérieurement à la livraison, à compter de septembre 2020, et que les causes ne sont pas déterminées.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a fait procéder à un nettoyage « dont les résultats se sont révélés très concluants ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les demandeurs que ce désordre

— n’a fait l’objet d’aucune réserve dans le procès-verbal de réception du 18 juin 2020,

— a été dénoncé par courriels du 6 juillet 2020 ; « tout le parquet à l’étage est à refaire suite à une probable altération d’origine inconnue de la couche superficielle » et « PVC sur l’ensemble de l’étage abîmé »,

— a été repris dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2020,

— a fait l’objet d’une constatation par huissier dans son procès-verbal du 25 février 2021 qui fait état d’une « dépigmentation du parquet » dans les trois chambres et le bureau de l’étage,

— et a donc fait l’objet de l’ordonnance de référé du 20 août 2021 qui ordonne à la SCCV [Adresse 7] de le reprendre.

Aussi, les consorts [F] rapportent bien la preuve que ce désordre, qui a été dénoncé pour la première fois le 6 juillet 2020, soit dans le mois suivant les opérations de livraison du 18 juin 2020, constitue un vice apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil, raison pour laquelle le juge des référés a ordonné au vendeur de procéder à sa reprise.

Aussi, il appartient à la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9], contrairement à ce qu’elle soutient, de rapporter la preuve qu’elle a bien procédé à la reprise de ce vice, et non pas aux acquéreurs de justifier de sa persistance. Or, elle se contente de procéder par voie d’affirmation dans ses écritures, et ne produit aucune pièce en ce sens, tel un quitus d’intervention par exemple.

Aussi, les désordres affectant le parquet de l’étage relèvent bien de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil à laquelle la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9], en sa qualité de maître de l’ouvrage et de vendeur en état futur d’achèvement, est tenue, et qui ne justifie pas avoir procédé aux réparations ou en avoir payé le prix.

S’agissant de la double porte-fenêtre du salon :

En deuxième lieu, les consorts [F] dénoncent un défaut de la double porte-fenêtre du salon qui entraîne un blocage de celle-ci à son ouverture et qui laisse passer l’air froid.

La SCCV [Adresse 7] soutient que la réserve relative à cette porte-fenêtre dénoncée dans le mois suivant la livraison par les demandeurs ne correspond pas au désordre pour lequel ils demandent réparation dans le cadre du présent litige, et dont ils ne rapportent pas la preuve de la matérialité.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les demandeurs que ce désordre :

— n’a fait l’objet d’aucune réserve dans le procès-verbal de réception du 18 juin 2020,

— a été dénoncé par courriel du 6 juillet 2020 ; « la grande porte-fenêtre du salon qui griffe le sol en cas de chaleur »,

— a été repris dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2020,

— a fait l’objet d’une constatation par huissier dans son procès-verbal du 25 février 2021 qui fait état d’une « flèche au niveau de l’huisserie » qui est « à fleur de carrelage » et sans réserve,

— et a donc fait l’objet de l’ordonnance de référé du 20 août 2021 qui ordonne à la SCCV [Adresse 7] de le reprendre.

Ce désordre ne peut donc que correspondre à celui pour lequel il est demandé réparation, les consorts [F] faisant état une première fois d’un frottement puis ensuite d’un blocage, qui ne peuvent avoir qu’une même cause, et d’un défaut d’étanchéité à l’air.

Aussi, les demandeurs rapportent bien la preuve que ce désordre, qui a été dénoncé pour la première fois le 6 juillet 2020, constitue bien un vice apparent que la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] ne justifie pas avoir réparé ou en avoir payé le prix. Il ressort d’ailleurs du quitus d’intervention de la société Grosfillex que les réparations n’ont pas été faites en raison d’un problème de niveau entre le carrelage et la porte-fenêtre ; « le carrelage pas de niveau – le client veut une dépose + repose porte-fenêtre trop basse ».

Aussi, les désordres affectant la porte-fenêtre du salon relèvent bien de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil à laquelle la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] est tenue.

S’agissant de la cage d’escalier :

Enfin, les consorts [F] dénoncent des défauts de ponçage et vernissage du bois de l’escalier et des traces de pas sur les bois des marches, ainsi qu’un défaut d’alignement de la barre de seuil avec l’escalier et une dépigmentation au niveau du parquet.

La SCCV [Adresse 7] ne conteste pas la matérialité de ce désordre, mais soutient qu’il a été dénoncé postérieurement à la livraison dans le courriel du 6 juillet 2020, et qu’en toute hypothèse, il est « peu visible et s’estompe avec l’usage », et ne concerne que quelques marches.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les demandeurs que ce désordre :

— n’a fait l’objet d’aucune réserve dans le procès-verbal de réception du 18 juin 2020,

— a été dénoncé par courriel du 6 juillet 2020 ; « le vernis de l’escalier à refaire car on distingue des traces de pas sur chacune des marches »,

— a été repris dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2020,

— a fait l’objet d’une constatation par huissier dans son procès-verbal du 25 février 2021 qui fait état d’un « défaut de ponçage et de vernissage du bois de l’escalier ainsi que des traces de pas sur les bois des marches », outre un « défaut d’alignement de la barre de seuil avec l’escalier et une dépigmentation naissante du parquet »,

— et a donc fait l’objet de l’ordonnance de référé du 20 août 2021 qui ordonne à la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] de le reprendre.

Aussi, les demandeurs rapportent bien à nouveau la preuve que ce désordre, qui a été dénoncé pour la première fois le 6 juillet 2020, soit dans le mois suivant les opérations de livraison, ce que ne conteste d’ailleurs pas la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9], constitue un vice apparent qu’elle ne justifie pas avoir réparé ou en avoir payé le prix. Elle ne produit ainsi aucun quitus d’intervention par exemple.

Les désordres affectant l’escalier relèvent donc bien de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil à laquelle la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] est tenue, étant précisé que leur absence de gravité n’est pas un critère d’exclusion de cette garantie contrairement à ce que la défenderesse semble soutenir dans ses dernières écritures.

II. Sur la réparation des préjudices :

Le régime de la garantie des vices apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil impose au vendeur en état futur d’achèvement de procéder à la reprise des désordres apparents dénoncés lors de la livraison du bien ou dans le mois suivant celle-ci, ou d’en payer le prix.

Sur le préjudice matériel :

Les consorts [F] sollicitent la condamnation de la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] au paiement de la somme 11.751,40 euros correspondant au coût des travaux nécessaires à la levée des trois réserves susvisées, et transmettent un devis de ce montant outre deux autres devis à titre comparatif.

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] conteste ce chiffrage et produit trois devis des entreprises Grosfillex et Enduits du Nord intervenues lors de la construction du bien acquis par les demandeurs.

En l’espèce, il ressort du devis réalisé le 1er juillet 2022 par la société Optimobat et produit par les demandeurs que les travaux de reprise, évalués à la somme totale de 11.751,40 euros TTC, consistent en :

— installation – frais généraux de chantier pour un montant de 1.040 euros,

— dépose et enlèvement en déchetterie pour 630 euros,

— reprise du sol de l’étage pour 5.355 euros,

— rénovation de l’escalier pour un montant de 800 euros,

— et le changement de la porte-fenêtre pour la somme de 2.980 euros.

Ces travaux apparaissent indispensables à la levée définitive des réserves émises par les consorts [F] depuis plusieurs années désormais. Si la SCCV [Adresse 7] conteste certaines solutions réparatoires choisies par les demandeurs, telles que le changement intégral de la menuiserie ou la réparation de l’ensemble des marches de l’escalier, force est de constater qu’il lui appartenait d’y procéder durant ces quatre années écoulées, ce dont elle ne justifie pas.

Par ailleurs, le tribunal relève également que le devis produit par les demandeurs est cohérent en grande partie s’agissant du coût de ces travaux de reprise. Il apparaît en effet à la lecture des deux autres devis qu’ils ont transmis aux débats que les travaux correspondant à la reprise du sol de l’étage sont évalués entre 4.842 euros et 5.102,40 euros, que ceux relatifs à l’escalier sont évalués aux sommes de 880 euros et de 1.260 euros et enfin ceux relatifs à la porte-fenêtre sont chiffrés à hauteur de 1.650 euros.

Les devis transmis par la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à l’inverse paraissent largement en deçà de la réalité des travaux nécessaires (les travaux concernant la menuiserie étant de 0 euros ou de 1.210 euros et de 2.054,40 euros au titre de la reprise du sol de l’étage et de l’escalier), en ce qu’ils préconisent des solutions réparatoires déjà effectuées et qui se sont révélées inefficaces, et qu’ils sont établis par des entreprises en relation commerciale habituelle avec le promoteur et qui sont à l’origine des travaux litigieux. Il convient donc de les écarter.

Il y a donc lieu de retenir le premier devis transmis par les consorts [F] en y soustrayant les sommes non justifiées suivantes :

— la somme de 800 euros correspondant au frais commercial de rémunération d’une plateforme,

— et la somme de 1.650 euros correspondant au devis de la société Bat’Renov’Dos Santos sera retenue en lieu et place de celle de 2.980 euros au titre des menuiseries extérieures.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer aux consorts [F] la somme de 9.621,40 euros TTC au titre de la levée des réserves.

Sur le préjudice de jouissance :

Par ailleurs, les consorts [F] sollicitent la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance en raison des travaux de reprise qui dureront environ six semaines.

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] s’y oppose aux motifs que les demandeurs ne justifient ni du principe, ni du quantum, de cette prétention.

Il est constant que le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, il est indéniable que l’exécution des travaux nécessaires à la levée des dernières réserves relatives à l’escalier et au sol de l’étage vont entraver partiellement la jouissance de leur bien par les consorts [F] qui auront un accès limité à cet étage. Ils affirment cependant que les travaux dureront six semaines mais ne transmettent aucune pièce probatoire en ce sens. Aussi, leur demande apparaît particulièrement élevée au regard du préjudice dont ils justifient.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer aux consorts [F] la somme de 1.200 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Au titre de la résistance abusive :

Enfin, les consorts [F] sollicitent la condamnation de la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en raison du comportement du vendeur qui n’a pas satisfait à ses obligations, malgré la décision de référé.

La SCCV [Adresse 7] soutient avoir fait le nécessaire pour procéder aux travaux de levée des réserves.

Si la notion de résistance abusive ne fait l’objet d’aucune disposition juridique particulière au sein du code civil, elle est communément définie par la jurisprudence comme le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation.

En l’espèce, les consorts [F] ont dénoncé dès juin 2020 de nombreuses réserves dont ils ont essayé depuis lors de faire procéder à la levée. Il faudra finalement attendre sa condamnation par le juge des référés par ordonnance du 20 août 2021 pour que la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] fasse réaliser de tels travaux, mais que partiellement, contraignant les acquéreurs à introduire une nouvelle action judiciaire.

La SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] a ainsi persisté de manière injustifiée à ne pas exécuter ses obligations dont elle est débitrice en sa qualité de vendeur en état futur d’achèvement, si bien qu’elle sera condamnée à payer aux consorts [F] la somme de 4.000 euros au titre de la résistance abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

I. Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

II. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée à payer aux consorts [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer à Monsieur [G] [H] et à Madame [B] [S] la somme de 9.621,40 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer à Monsieur [G] [H] et à Madame [B] [S] la somme de 1.200 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer à Monsieur [G] [H] et à Madame [B] [S] la somme de 4.000 euros au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] [Adresse 9] à payer à Monsieur [G] [H] et à Madame [B] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCCV [Adresse 7] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT