TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11928 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4V7

JUGEMENT

DU : 12 Janvier 2026

[Y] [P]

[A] [V]

C/

[L] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [P], demeurant [Adresse 7]

M. [A] [V], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice DANDOY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11928 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 février 2021, M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], ont donné à bail à Mme [L] [T] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 8], à compter du 15 février 2021, pour u loyer de 481 euros intégrant le box de parking, ainsi que 75 euros par mois de provision de charges.

Mme [L] [T] a quitté les lieux en date du 18 juillet 2023.

Invoquant des frais de remise en état d’un montant de 5 941,65 euros, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], ont fait assigner à Mme [L] [T] pour obtenir à son encontre, un titre exécutoire.

L’affaire a été appelée aux audiences des 31 mars 2025 et 3 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], représentés par leur conseil, sollicitent sur le fondement des articles 7, 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 700 du code de procédure civile, 143 et 144 du code de procédure civile, de :

A titre principal,Condamner Mme [T] à leur payer :La somme de 7 847,06 euros correspondant aux travaux de réparation des dégradations locatives commises par un usage anormal du bien loué,La somme de 134,12 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères 2023 pour la période allant du 1er janvier 2023 au 18 juillet 2023,La somme de 96 euros correspondant à 20% du dépôt de garantie retenue dans l’attente des comptes définitifs de l’immeuble,La somme de 124,03 euros correspondant au remboursement des réparations réalisées pour le volet roulant en cours de bail,La somme de 106,60 euros correspondant à la moitié des frais de constat d’huissier,Soit la somme de 7 737,97 euros déduction faite de la caution de 481 euros versée à la signature du bail et déduction faite du trop payé de 88,84 euros pour le loyer du mois de juillet 2023,

A titre subsidiaire,Ordonner une mesure d’expertise entre les consorts [V] et Mme [T],Désigner un expert avec mission de :Entendre les parties,Se faire communique tous documents utiles, notamment les pièces versées aux débats,Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 5] à [Localité 8],Rechercher et constater les désordres sur l’immeuble des demandeurs,

RG : 24/11928 PAGE 3

Donner son avis sur la nature, le coût et la durée probable des travaux destinés à la reprise des désordres, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences,Chiffrer le coût desdites réparations propres à remédier aux désordres,Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer la responsabilité de la défenderesse,Dire qu’en cas d’urgence reconnue et caractérisée par l’expert, la requérante sera autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par une telle par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,Se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs résultant des désordres constatés, Faire toutes observations utiles permettant de parvenir au règlement du litige,Dire que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission,Déposer un pré-rapport de ses investigations, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires et apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit,Dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties,Indiquer le délai dans lequel, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge, l’expert devra déposer son rapport,Ordonner le partage par moitié des frais d’expertise entre les demandeurs et la défenderesse,En tout état de cause,Condamner Mme [T] à leur payer une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs intérêts, M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], exposent avoir donné à bail à Mme [L] [T] un appartement leur appartenant [Adresse 3] à [Localité 8], que cette dernière a quitté les lieux en date du 18 juillet 2023 et qu’une remise en état du logement a été rendu nécessaire. Ils rappellent les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat. Ils estiment que les dégradations intervenues ne correspondent pas à un usage normal du logement. Ils soulignent notamment que l’ensemble du plan de travail présente un jeu par l’effet de gonflements, que les deux portions du plan ne sont plus à champ et que les joints réalisés sont grossiers. Ils chiffrent sa remise en état à la somme de 1 730,72 euros. Ils mettent également en exergue qu’une des lampes de la hotte ne fonctionne plus, un remplacement complet de la hotte est nécessaire dans la mesure où les pièces de remplacement ne sont plus disponibles et chiffrent son remplacement à la somme de 659,99 euros. Ils soutiennent que la vasque de la salle de bain n’était pas réparable et nécessité son remplacement chiffré à la somme de 423,88 euros tout comme le bip di portail qui a été cassé et a justifié un remplacement d’un montant de 44,40 euros. Ils précisent que les portes d’entrée et du salon étaient neuves et que leur remise en état a été chiffrée à la somme de 644,60 euros tout comme les mur de l’ensemble de l’appartement dont la remise en état a été nécessité par la présence très visibles de trous, chiffré à la somme de 1 962,40 euros. Ils mettent également en exergue que le parquet et la plinthe étaient très abimée et que les tentatives de reprise étaient grossières et non pérennes ce qui justifient un remplacement partiel chiffré à la somme de 2 381,07 euros. Ils considèrent que les travaux dont la réparation

RG : 24/11928 PAGE 4

est sollicitée sont cohérents avec l’état des lieux de sortie et le constat d’huissier. Ils rappellent que ces dégradations ont été constatées contradictoirement et que Mme [L] [T] s’en désolait et s’était engagée à procéder aux réparations. S’agissant de la régularisation des charges locatives, ils soulignent que leur locataire a hébergé son ami pendant plusieurs mois avant la fin du bail ce qui rendra vraisemblablement les charges locatives plus importantes que celles provisionnées.

S’agissant des ordures ménagères, ils précisent que cette dernière s’élève à la somme de 246 euros dont ils sollicitent son paiement au prorata sur la période de location. A titre subsidiaire, ils sollicitent une mesure d’expertise avant dire droit.

Mme [L] [T] sollicite sur le fondement des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 1104 du code civil, de :

Condamner M. [A] [V] et Mme [Y] [V] à lui payer les sommes suivantes :481euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,La somme de 913,90 euros au titre de pénalité à parfaire,La somme de 500 euros au titre de l’exécution déloyale du contrat de bailLa somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [V] aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, Mme [L] [T] soutient que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne fait pas apparaître de désordres particuliers qui seraient imputables à un usage anormal de la chose louée. Elle rappelle que malgré les échanges avec ses bailleurs, elle n’a pas obtenu la restitution du dépôt de garantie. Elle indique que suite à sa demande de restitution, elle a reçu une mise en demeure de ses bailleurs en date du 10 septembre 2023 faisant état d’un certain nombre de dégradations les obligeant à réaliser des travaux de réparations générant un solde débiteur à son encontre d’une somme de 5 941,65 euros. Elle souligne que le couple [V] précise avoir réalisé un constat d’huissier qui ne lui a pas été produit et elle rappelle que l’état des lieux de sortie évoque un appartement restitué en bon état à l’exception des mentions portant sur les murs de l’entrée ( deux trous à reboucher), entrée (judas à réparer), salon, séjour (petits trous dans le par cet côté mur dans la chambre à réparer), cuisine (deux petits trous sur les murs de la cuisine à reboucher – lumière de la hotte à remettre – joints à faire entre plans), salle de bains (lavabo petit éclat à réparer), et chambre (deux petits trous à reboucher). Ils précisent que dans les jours ayant suivi cet état des lieux de sortie, son père est intervenu pour procéder aux menues réparations. Elle estime que rien ne justifie la rétention de son dépôt de garantie et ne justifie qu’elle ait la charge de telles réparations dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne justifie pas d’un usage anormal de la chose louée. Elle estime que ses bailleurs doivent être condamnés à lui payer une somme de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

RG : 24/11928 PAGE 5

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties et notamment la comparaison des deux états de lieux d’entrée établi en date du 15 février 2021 et de sortie daté du 18 juillet 2023 que Mme [L] [T] est restée dans les lieux pendant deux ans et cinq mois.

Il conviendra donc d’apprécier l’état de l’appartement au regard de la durée de son occupation.

Or, l’état d’entrée dans les lieux décrit le logement comme étant en état neuf pour les pièces principales et, en bon état pour la salle de bains et les toilettes.

Celui de sortie des lieux mentionne que les pièces principales sont en bon état mais précise l’existence des dégradations suivants :

Entrée : deux trous dans les murs à reboucher, la présence de coups sur la porte, le judas ne fonctionne pas,[Localité 10] et séjour : petit trou dans le parquet côté mur chambre à reboucher avec plinthes, poignée de porte peu de peinture qui s’écaille en bas,Cuisine : deux petits trous sur murs cuisine à reboucher, manque la lumière dans hotte à remettre, + jeu sur plan de travail joint à refaire entre les plans,Salle de bains et toilettes : lavabo petit éclat à refaire,Chambre : deux petits trous à reboucher.

Par ailleurs, le nombre de clés remis à l’entrée est identique à celui remis à la sortie.

RG : 24/11928 PAGE 6

De même, les propriétaires ont fait réalisés après les travaux reprenant ces désordres effectués par le père de leur locataire, un constat d’huissier en date du 24 juillet 2023, non contradictoire, reprenant notamment des clichés photographiques des lieux permettant d’établir que les désordres repris à l’état des lieux de sortie étaient particulièrement limités.

Sur les frais de remise en état de la cuisine :

Force est de constater que l’état des lieux de sortie mentionne bien l’existence d’un jeu entre les deux plans de travail et la nécessité de refaire les joints entre ces derniers.

Les clichés photographiques produits et joints au constat d’huissier ne permettent pas de considérer que les travaux de remise en état portant sur les joints ont été réalisés de façon grossière.

Dès lors la demande portant sur ce point sera rejetée.

S’agissant du changement complet du plan de travail, comme sollicité au regard de la production du devis établi par la menuiserie Delahousse et ce, pour un montant de 1 730,72 euros, ce remplacement complet est disproportionné au regard d’un simple gonflement présent à la jonction des plans qui est limité et uniquement esthétique.

Par voie de conséquence, au regard de ces éléments, il conviendra de condamner Mme [L] [T] à payer à M. [A] [V] et à son épouse, Mme [Y] [X], une somme de 150 euros pour la dégradation du plan de travail.

S’agissant de la lumière de la hotte, l’état des lieux de sortie établi que les deux ampoules de ladite hotte ne fonctionne plus.

L’attestation de la nouvelle locataire établi que le père de Mme [L] [T] a procédé au remplacement des deux ampoules.

Ainsi, il importe peu que e 24 juillet 2023, lors du constat une de ces ampoules ne fonctionne plus.

La demande portant sur le changement complet de la hotte sera donc rejetée.

Sur les frais de remise en état de la salle de bain :

Le désordre de cette pièce porte sur l’éclat présent sur le lavabo.

Force est de constater que le qualificatif mentionné lors de l’état des lieux de sortie est de petit éclat.

Par ailleurs, l’état de cette pièce est de bon usage à l’entrée et à la sortie à l’exception dudit lavabo.

Ainsi, ledit lavabo n’était pas neuf lors de son entrée dans les lieux et son utilisation quotidienne a nécessairement des incidences sur son état.

RG : 24/11928 PAGE 7

Par ailleurs, les clichés photographiques annexés au constat du commissaire de justice, ne permettent de démontrer que la réparation opérée soit visible et non efficace.

Au surplus, il sera rappelé que Mme [L] [T] a habité dans ledit appartement pendant deux ans et cinq mois et qu’il n’est pas établi que cet éclat constitue un usage anormal des lieux.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de rejeter la demande sur ce point.

Sur les frais de remplacement du bip de garage :

Les bailleurs soutiennent que ce dernier était cassé et qu’ils ont été contraint de le remplacer. Ils justifient de son coût de remplacement.

Pour autant, l’état des lieux de sortie établit que le même nombre de clefs et le bip a bien été restitué par Mme [L] [T].

Cependant, cet état des lieux ne permet pas d’établir que ce dernier était cassé.

Dès lors, il conviendra de rejeter la demande sur ce point.

Sur les frais de réfection des murs de l’ensemble des pièces :

M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] sollicitent les frais de remise en état de l’ensemble des murs des pièces consistant au dépoussiérage, rebouchage et remise en peinture et ce, pour un montant de 1 962,40 euros.

Force est de constater que l’état des lieux de sortie fait état de l’existence de deux trous dans l’entrée, dans la cuisine et la chambre.

Or, Mme [L] [T] produit une attestation de la locataire l’ayant précédé dans les lieux, qui a attesté que ces trous ont été rebouchés.

Le constat du commissaire de justice et notamment, les clichés joints, permettent d’établir que ces désordres ne sont pas visibles.

Dès lors, il n’est pas établi que ces derniers constituent un usage anormal de la chose louée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter les bailleurs de cette demande.

S’agissant des frais de réfaction du parquet et des plinthes du salon :

M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], sollicitent la réfection du parquet et ce, pour un montant de 2 381,07 euros.

Or, force est de constater à la lecture de l’état des lieux de sortie que la mention sur ce point est parquet bon état un petit trou dans le parquet côté chambre à reboucher avec plinthes.

RG : 24/11928 PAGE 8

Cette simple mention ne saurait justifier des frais de remise en état pour un tel montant.

Par ailleurs, les clichés photographiques annexés au constat établi par le commissaire de justice, permettent d’établir que ce petit trou est peu visible.

Dès lors, ces derniers constituent des conséquences correspondant à un usage normal de la chose louée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter le couple [V] de leur demande sur ce point.

Sur les travaux de remise en état de la porte d’entrée et du salon :

M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] sollicitent pour deux portes une somme de 644,60 euros.

Force est de constater à la lecture de l’état de sortie que s’agissant de la porte d’entrée, il est fait état de coups et que pour la porte du salon, il est fait état d’un peu de peinture écaillée.

Ces mentions sont à mettre en lien avec les clichés photographiques joints au procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice, qui permettent de se rendre compte que les désordres invoqués sont très peu visibles.

Ces désordres invoqués ne seraient donc constitués la preuve d’un usage anormal de la chose louée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter le couple [V] de sa demande sur ce point.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [L] [T] à payer à M. [A] [V] et à son épouse, Mme [Y] [X], une somme de 150 euros pour les travaux de remise en état de l’appartement loué.

Sur la demande en paiement de la régularisation des charges locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables.

De même, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] sollicitent la condamnation de Mme [L] [T] à leur payer une provision de 96 euros à parfaire pour les charges locatives de l’année 2023.

Force est de constater que faute de justifier à la date du présent jugement, soit plus de deux ans après le départ de leur locataire, de l’existence de charges locatives plus importantes que celles appelées, il conviendra de les débouter de leur demande sur ce point.

RG : 24/11928 PAGE 9

Sur la demande en paiement de la taxe d’ordures ménagères 2023 :

M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] sollicitent le remboursement de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023 au prorata de la présence de Mme [L] [T], soit une somme de 134,12 euros.

Force est de constater que le contrat de bail mentionne sur ce point, très clairement la prise en charge de cette taxe par le locataire :

« (…) Le locataire remboursera annuellement au bailleur ou à son mandataire et à sa première demande, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères augmentée des frais de gestion ou de la fiscalité directe locale prorata temporis. (…) »

Les bailleurs justifient avoir reçu un avis des impôts chiffrant à la somme de 246 euros la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [L] [T] à leur payer une somme de 134,12 euros au titre du remboursement de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023.

Sur la demande en paiement de la moitié du constat du commissaire de justice :

Force est de constater que les parties ont réalisés contradictoirement un état des lieux de sortie en date du 18 juillet 2023.

Dès lors, un état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice n’était donc pas nécessaire.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] de leur demande de partage des frais de ce constat.

* * *

M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X] reconnaissent avoir un trop-perçu de loyer qu’ils chiffrent à la somme de 88,84 euros, qu’il conviendra de déduire cette somme des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [L] [T].

Par voie de conséquence, il conviendra de condamner Mme [L] [T] à payer à M. [A] [V] et à son épouse, Mme [Y] [X], une somme de 195,28 euros après déduction du trop-perçu de loyer, au titre des travaux de remise en état.

RG : 24/11928 PAGE 10

Sur la demande reconventionnelle en restitution de la caution :

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

De même, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail, que Mme [L] [T] a versé à ses bailleurs lors de son entrée dans les lieux, que caution d’un montant de 481 euros.

Compte-tenu des sommes réclamées au titre des réparations locatives, les bailleurs pouvaient légitiment penser que le montant de la caution était insuffisant pour faire face aux travaux de remise en état.

Dès lors, il conviendra uniquement de les condamner à payer à Mme [L] [T] la somme de 481 euros au titre de la restitution du caution et d’ordonner la compensation des condamnations.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant partiellement succombé, conserveront la charge de leur dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les parties ayant partiellement succombé, seront déboutées de leur demande sur ce point.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

RG : 24/11928 PAGE 11

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [T] à payer à M. [A] [V] et à son épouse, Mme [Y] [X], une somme de 195,28 euros au titre des réparations locatives, après déduction du trop-perçu de loyer, répartie de la manière suivante :

Une somme de 150 euros pour les travaux de remise en état du plan de travail,Une somme de 134,12 euros au titre du remboursement de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023,

CONDAMNE M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [X], à payer à Mme [L] [T], la somme de 481 euros au titre du remboursement de la caution,

ORDONNE la compensation des condamnations,

DIT que les parties conserveront la charge de leur dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.DESWARTE