Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00026 – N° Portalis DBW6-W-B7K-DRLY

JUGEMENT

DU 07 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 626 150 106, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Mme [K] [Q] munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [E] [M],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 07 mai 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2022, la S.A. PARTELIOS HABITAT a donné en location à Madame [E] [M] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 424,58 € charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 1er février 2022 contradictoirement et un dépôt de garantie a été versé d’un montant de 368,06 euros.

Par courrier reçu le 10 octobre 2024, Madame [E] [M] a donné congé et informé le bailleur de son départ du logement.

La locataire ne s’étant pas rendue au rendez-vous fixé le 10 mars 2025 pour réaliser l’état des lieux de sortie, la SA PARTELIOS HABITAT lui a fait délivrer une sommation de justifier de l’occupation du logement par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025.

Le 9 mai 2025, un procès-verbal de constat a été dressé à la demande de la société PARTELIOS HABITAT aux fins de constater l’abandon du logement.

Le 26 mai 2025, un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie été dressée par un commissaire de justice à la demande du bailleur.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 4 novembre 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a mis en demeure Madame [E] [M] de lui régler la somme totale de 9753,57 € au titre de l’arriéré locatif, des réparations locatives, et du coût du procès-verbal de constat d’abandon du logement et du procès-verbal de constat locatif et frais annexes.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Madame [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de la voir condamner au paiement de :

— la somme de 9191,15 € représentant les loyers et charges et factures de réparations locatives suivant situation arrêtée au 4 novembre 2025, déduction faite des acomptes perçus, avec intérêts au taux légal, le tout avec intérêts au taux légal,

— la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens et frais qui comprendront le coût du commandement, du procès-verbal qui fera suite, la convocation à l’ état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat, de l’assignation, et des actes de procédure qui en suivront.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

À l’audience, la S.A. PARTELIOS HABITAT est représentée par Madame [K] [Q] munie d’un pouvoir. Elle maintient ses demandes et s’en rapporte à ses écritures et pièces.

Madame [E] [M] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représentée.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

— Sur la demande en paiement

— Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Faute d’état des lieux de sortie contradictoire amiable après la délivrance par Madame [E] [M] de son congé, la SA PARTELIOS HABITAT a repris possession des lieux le 26 mai 2025.

La S.A. PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail et un décompte définitif arrêté au 30 janvier 2026.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Madame [E] [M] reste redevable de la somme de:

—  3833,72 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 30 janvier 2026, échéance de mai 2025 incluse (calculée au prorata du temps d’occupation)

—  37,87 € au titre de la régularisation de charges,

soit un solde de 3795,85 € au titre de l’arriéré locatif.

Le quittancement de juin 2025 figurant dans le décompte global, d’un montant de 562,42 €, n’est pas produit et porte la mention “frais de poursuite”. En tout état de cause, la SA PARTELIOS HABITAT a repris possession des lieux en mai 2025 et ne peut donc exiger le paiement d’un loyer en juin 2025. Cette somme n’a donc pas été retenue au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée, établi de manière contradictoire entre les parties le 1er février 2022, que le logement a été donné en location dans un bon état général.

La SA PARTELIOS HABITAT a repris possession du logement le 26 mai 2025 après un congé reçu le 10 décembre 2024. Madame [E] [M] a ainsi occupé le logement pendant près de 3 ans.

Madame [E] [M] ne s’étant pas rendue au rendez-vous fixé pour réaliser un état des lieux contradictoire amiable, la SA PARTELIOS HABITAT a sollicité l’intervention d’un commissaire de justice aux fins de réaliser un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie. Le commissaire de justice justifie avoir adressé une convocation à Madame [M] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 13 mai 2025, soit plus de sept jours à l’avance conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le procès-verbal de constat ainsi dressé le 26 mai 2025, en l’absence de Madame [E] [M], lui est ainsi opposable. Ce procès-verbal de constat laisse apparaître les dégradations suivantes :

— dans l’entrée : le revêtement est sale et comporte des traces d’enfoncement de meubles, les plinthes murales sont sales et recouvertes de poussière, la peinture recouvrant les murs et le plafond est dégradée et hors d’usage, des taches sont présentes sur les murs, la penderie est dépourvue de tablettes ou de tringles, une porte est déposée et l’autre manquante, le radiateur est jauni et sale,

— dans la cuisine : le revêtement de sol est sale et taché, les plinthes sont sales la peinture est dégradée et hors d’usage, de multiples taches et traces de projection sont observées sur une cloison, les bacs de l’évier sont tachés, le meuble sous évier est sale,et la porte centrale est dépourvue de poignée, le volet roulant de la porte-fenêtre est dépourvue de tablier et est hors d’usage, les vitres et les interrupteurs sont sales,

— dans le séjour : le revêtement de sol est sale, les plinthes murales sont sales et recouvertes de poussière, la peinture recouvrant les murs et le plafond est dégradée et hors d’usage, de multiples taches et traces de projection sont constatées, le volet roulant est dépourvu de tablier et est hors d’usage, les vitres et menuiseries sont sales, la porte séparative de l’entrée est dégradée et comporte des enfoncements,

— dans les toilettes: le revêtement de sol est sale et taché, les plinthes sont sales, la peinture est dégradée, une grande auréolée présente sur le mur côté droit, neuf trous de pointes et de chevilles dans les murs sont observés, la porte est dégradée et comporte un enfoncement avec enduit de rebouchage,

— dans la chambre 1: la peinture murale est usagée et comporte des taches et auréoles, les vitres et menuiseries sont sales, la penderie est sale et l’une des deux portes est déposée et est dégradée, les panneaux de portes sont sales, l’enjoliveur d’un interrupteur et sale,

— dans la cambre 2 : les plinthes sont sales, le volet roulant est endommagé il ne peut être descendu, les vitres et menuiseries sont sales, la porte de la penderie est déposée et dégradée, l’enjoliveur d’un interrupteur est sale, les panneaux de la porte sont sales,

— dans la salle de bains: le revêtement de sol est sale, taché et dégradé, les plinthes sont recouverts de poussière, la baignoire est équipée d’un tablier qui est dégradé en partie inférieure, le joint mural est dégradé, noirci et hors d’usage, la pièce est équipée d’un double interrupteur dont l’enjoliveur est encrassé,

— la boîte aux lettres ne peut être utilisée faute pour Madame [M] d’en avoir laissé les clés.

Ces dégradations n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée et sont imputables à locataire.

La SA PARTELIOS HABITAT sollicite une somme totale de 5763,36 € au titre des réparations locatives, et produit plusieurs factures :

— une facture de la société SNM de 383,19 € TTC pour des travaux de remise en état d’un volet roulant dans la chambre 2, remplacement d’une plaque et poignée dans le séjour, et remplacement d’une serrure,

— une facture de la société NETTO DECOR PROPRETE d’un montant de 370,20 € pour le nettoyage complet du logement,

— une facture de la société DM HABITAT d’un montant de 292,62 € TTC pour le remplacement du tablier amovible de la baignoire et la réfection des joints en silicone,

— une facture de la société SNM d’un montant de 1748,69 € TTC pour le remplacement de la porte de placard de la chambre 1 et porte d’entrée, et la repose de la porte dans la chambre 2,

— une facture de 29,46 € pour le remplacement des badges magnétiques,

— une facture de la société NETTO DECOR HABITAT d’un montant de 3277 € pour des travaux de peinture (réfection complète de l’appartement) dont 2826,96 € mise à la charge de la locataire (entrée, cuisine, chambre n°1, séjour, porte WC).

Compte tenu de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie et de l’important défaut d’entretien du logement, les frais suivants apparaissent justifiés et en lien avec les dégradations constatées imputables à la locataire :

— la somme de 383,19 € au titre de la remise en état d’un volet roulant, remplacement d’une plaque et poignée, et remplacement d’une serrure,

— la somme 370,20 € pour le nettoyage complet du logement,

— la somme de 292,62 € pour le remplacement du tablier de la baignoire et la réfection des joints en silicone,

— la somme de 1748,69 € pour le remplacement de la porte de placard de la chambre 1 et porte d’entrée, et la repose de la porte dans la chambre 2,

— la somme 29,46 € pour le remplacement des badges magnétiques (Madame [M] ayant quitté les lieux sans restituer les clés).

Concernant les travaux de peinture, si d’importantes dégradations ont été relevées sur les murs dans le cadre de l’état des lieux de sortie rendant nécessaire une remise en état anticipée des peintures, les peintures n’étaient pas neuves lorsque Madame [M] est entrée dans les lieux. De plus, compte tenu de la durée du contrat de bail (3 années environ), il n’y a pas lieu d’imputer à la locataire la totalité du coût afférent à ces travaux, dans la mesure où la durée de vie prévisible de ces équipements impliquait à terme leur réfection aux frais du bailleur. Dans ces conditions, il convient de retenir 50 % du montant de la facture, soit la somme de 1413,48€ au titre des travaux de peinture.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme totale de 4237,64 € sera mise à la charge de la défenderesse au titre des réparations locatives.

— Sur les frais

En application de l’article 14 -1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement […]

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que: “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [E] [M] a donné congé à son bailleur par courrier reçu par la SA PARTELIOS HABITAT le 10 décembre 2024 et qu’elle ne s’est pas rendue au rendez-vous donné par le bailleur pour réaliser un état des lieux de sortie amiable et contradictoire le 10 mars 2025 et n’a ainsi pas restitué les clés à cette date.

Dans ces conditions, la SA PARTELIOS HABITAT a dû faire délivrer une sommation de justifier l’occupation du logement puis a fait dresser par un commissaire de justice procès-verbal de constat d’abandon du logement. Le coût de ces deux actes doit en conséquence être mis à la charge de la défenderesse.

Concernant l’état des lieux de sortie, Madame [M] n’ayant pas répondu aux sollicitations du bailleur, ce dernier s’est trouvé contraint de faire réaliser un état des lieux de sortie par un commissaire de justice, et cet acte sera donc pris en charge par moitié par le bailleur et la locataire.

Au vu l’ensemble des éléments, Madame [E] [M] est redevable des sommes suivantes:

—  78,27 € au titre de la sommation de justifier de l’occupation du logement du 18 mars 2025,

—  376,58 € au titre du coût du procès-verbal de constat d’abandon du logement du 9 mai 2025,

—  18,06 € au titre de la convocation à l’état des lieux de sortie en date du 13 mai 2025,

—  83 € correspond à la moitié du coût du procès-verbal de constat état des lieux de sortie du 26 mai 2025,

soit une somme totale de 555,91 €

Sur le montant dû :

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Madame [E] [M] reste redevable de la somme de :

3795,85 € au titre de l’arriéré locatif, échéance de maie 2025 incluse,

4237,64 € au titre des réparations locatives,

555,91 € au titre du coût des procès-verbaux et frais annexes dus,

—  368,06 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

soit un solde de 8221,34 €

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [M] au paiement cette somme au titre de l’arriéré locatif, des réparations locatives et du coût des procès-verbaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [E] [M], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la SA PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [M] à payer à la S.A. PARTELIOS HABITAT la somme de 8221,34 € au titre de l’arriéré locatif , échéance de mai 2025 incluse, des réparations locatives et du coût des procès-verbaux de constat d’abandon du logement et d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Madame [E] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par la juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,