TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à Me [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e TOUBI-GUIDONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/04938 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2U4C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [B]

née le 05 Août 1969 à TUNISIE

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine BERG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [H] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nawal TOUBI-GUIDONI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018832 du 21/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

— EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 22 juillet 2016, Madame [G] [A], aux droits de laquelle vient Monsieur [X] [B] selon acte de vente du 27 mai 2021 reçu en l’étude de Maître [N] [O], notaire à [Localité 7], a donné à bail à Madame [V] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 90 euros pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [B] a fait signifier à Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H] (son mari depuis le 15 décembre 2018) par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2022 un commandement de payer la somme de 5 795 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2022, Monsieur [X] [B] a fait assigner Madame [V] [U] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8 515 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 680 euros,

— condamner solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [H] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [B] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 juin 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a fait l’objet de 3 renvois et d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Monsieur [X] [B], représenté par son conseil, indique que les locataires ont quitté les lieux et verse aux débats un procès-verbal de constat et de remise de clés en date du 1er septembre 2023.

En outre, il actualise sa créance à la somme de 15.995 euros, selon décompte en date du 1er août 2023, terme du mois d’août inclus.

Madame [V] [U], représentée à l’audience par son conseil, nous demande :

A titre principal,

ordonner l’existence de contestations sérieuses et de protestions légitimes,

ordonner que les demandes du bailleur ne relèvent pas de la compétence du juge des référés,

débouter Monsieur [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de :relever et décrire les désordres et malfaçons constatés,détailler l’origine, les causes, l’étendue et la localisation des désordres, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quelle partie ces désordres, malfaçons ou inachèvements sont imputables, et dans quelle proportion,détailler les travaux réalisés et les sinistres apparus,donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non-conformité et sur leur évaluation,rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,décrire les travaux effectués éventuellement par le preneur,donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

ordonner que l’expert ait notamment le pouvoir de :convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,se rendre sur les lieux et si nécessaire, en faire la description étayée et détaillée,à l’issue de sa première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais, en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,indiquer les mises en causes, les interventions volontaires, ou forcées qui lui paraissent nécessaires, inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,informer les parties de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires,informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse.

— ordonner que l’expert puisse recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près ce Tribunal,

condamner Monsieur [X] [B] à payer à Madame [U] la somme de 2 500 euros à titre de provision sur dommages-intérêts du fait du préjudice moral subi,

condamner Monsieur [X] [B] à lui payer la somme de 3 600 euros correspondant à 6 mois de loyer, à titre de provision sur dommages-intérêts du fait du trouble de jouissance subi,

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner un échéancier sur une période de 24 mois aux fins de règlement des rappels de loyers de juin 2021 au jour du prononcé de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Monsieur [X] [B] aux entiers dépens.

Madame [V] [U] fait valoir un état de vétusté général et une insalubrité du logement loué. Elle ajoute avoir constaté la présence de nombreuses malfaçons et anomalies dans le logement de nature à mettre en péril la sécurité de sa famille. Elle indique avoir mis en demeure son bailleur de réaliser les travaux mais en vain. La locataire précise n’avoir eu d’autres choix que de solliciter l’octroi d’un logement social par la mairie de [Localité 7], qu’elle occupe depuis le 22 août 2022.

En outre, Madame [V] [U] fait valoir sa bonne foi et sa situation financière difficile et sollicite des délais de paiement.

En réplique, Monsieur [X] [B] s’oppose au prononcé de la contestation sérieuse liée à l’indécence du logement soutenue par Madame [V] [U]. En effet, il soutient que si par hypothèse, la locataire était en mesure de justifier du caractère vétuste du logement loué, cela justifierait l’allocation de dommages et intérêts et non la suspension du jeu de la clause résolutoire dont il sollicite l’application. Monsieur [X] [B] ajoute que l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement en bon état général et que les locataires n’ont jamais pris contact ni avec Madame [G] [A] ni avec lui pour déclarer une insalubrité de l’appartement. Le bailleur indique que l’ensemble des points soulevés par la locataire afin de justifier la vétusté de l’appartement sont des dégradations d’usage anormal liées à un mauvais entretien des lieux et que ce n’est qu’à la suite de l’assignation aux fins de constatation du jeu de la clause résolutoire et d’expulsion que Madame [V] [U] a commencé à faire état de la vétusté supposée de l’appartement.

Le bailleur explique qu’après avoir été alerté par la locataire concernant les problèmes de vétusté de l’appartement, il a mandaté, sans délai, un artisan afin d’effectuer une liste des travaux éventuels de remise en état. Toutefois, Monsieur [X] [B] n’a pas donné suite aux demandes de travaux, estimant que les dégradations alléguées sont dues à un usage anormal en raison de la négligence des locataires et un mauvais entretien du bien par ceux-ci.

En ce qui concerne la demande d’expertise, Monsieur [X] [B] formule les protestations et réserves d’usage concernant cette demande et s’oppose à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts car Madame [V] [U] n’apporte nullement la preuve de l’existence de la vétusté alléguée.

Enfin, Monsieur [X] [B] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance d’avant dire droit du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à fin d’inviter la partie demanderesse à s’expliquer sur l’absence du prénom de Monsieur [H] dans l’assignation et de justifier sur quel fondement il appuie sa demande de condamnation solidaire des défendeurs, Monsieur [H] n’étant pas partie au contrat de bail signé le 22 juillet 2016 et sa qualité d’époux de Madame [V] [U] ne ressortant pas des pièces versées aux débats.

A l’audience du 22 février 2024, Monsieur [X] [B] maintient ses demandes, fins et conclusions et informe qu’il a pris connaissance du prénom de Monsieur [F] [H] au cours de la présente procédure ; que l’article 54 du code de procédure civile n’impose pas la mention du prénom du défendeur au sein de l’assignation mais seulement du demandeur ; que Monsieur [H] a été touché par la signification et ne saurait invoquer un quelconque grief. Il informe que la demande de condamnation solidaire de Monsieur [H] et Madame [U] est fondée sur l’article 220 du code civil, les défendeurs étant mariés depuis le 15 décembre 2018, versant aux débats le justificatif de l’acte de mariage (pièce 7). Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Madame [V] [U], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses moyens, fins et conclusions déjà présentées.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et en paiement des indemnités d’occupation

Monsieur [X] [B] a indiqué à l’audience du 19 octobre 2023 que les locataires avaient quitté les lieux et il a versé aux débats un procès-verbal de constat et de remise de clés dressé le 1er septembre 2023 avec la présence de Madame [V] [U].

Lors de la même audience Madame [V] [U] a informé que le service du logement de la mairie de [Localité 7] a fait droit à sa demande d’un logement social le 22 août 2022.

A l’évidence du départ des locataires de l’appartement sis [Adresse 1], il sera constaté que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et la demande en paiement des indemnités d’occupation sont devenus sans objet.

Sur la demande de constatation d’existence de contestations sérieuses et d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le manquement suffisamment grave d’un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l’autre partie d’exécuter les siennes.

C’est à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaire, sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

En l’espèce, Madame [V] [U] informe sur l’existence de plusieurs désordres dans l’appartement caractérisées par :

la présence de nuisibles (rats),un problème d’étanchéité,l’état délabré de la salle de bain, de la cuisine et d’une des chambres,une mauvaise isolation dans la chambre du fait de l’absence de mise aux normes des fenêtres,la présence d’humidité et de moisissures sur les mur de la salle de bain et de la cuisine,l’existence de nombreuses fuites dans plusieurs pièces de l’appartement, notamment dans la salle de bain et dans la cuisine,une absence de mise aux normes de la plomberie ainsi que de l’électricité dans l’ensemble du bien immobilier,un problème d’isolation lié notamment à l’état vétuste des fenêtres et volets,le dysfonctionnement de la chaudière ne disposant pas de thermostat aux fins de régler la température.

Pour justifier de ses demandes, Madame [V] [U] verse aux débats (pièce 8) des photographies non datées et de mauvaise qualité ce qui rend impossible l’identification de l’appartement et l’évaluation d’éventuels dégâts.

Madame [V] [U] verse aux débats quatre attestations de témoignage, dont une de son époux Monsieur [F] [H] (pièce12) et une de sa fille Madame [R] [Z] [S] (pièce 14) qui attestent que le logement est froid et mal isolé. Madame [C], amie de Madame [U], déclare avoir eu froid lors d’une visite et que le « froid rentré par les fenêtre » (pièce 13) ; Madame [K], voisine de la défenderesse, indique que « l’isolement des fenêtres est mal fait et j’ai vu un rat dans son domicile ».

Ces attestations de témoins, rédigées pour les besoins de la cause en février 2023, manquent de valeur probatoire. En outre, comme l’établit le courrier de la Mairie de [Localité 7] du 22 août 2022 (pièce 10), produit aux débats, la candidature de Mme [U] avait déjà été déposée auprès du bailleur Habitat [Localité 7] Provence, pour occuper un appartement de type 4 situé [Adresse 6].

En outre, le procès-verbal de constat dressé le 1er septembre 2023 en présence de Madame [V] [U] indique qu’il y a certes dans une pièce de l’appartement « une importante tache jaunâtre semblable à une infiltration d’eau », mais conclut que « l’appartement est à l’état d’usage ».

Madame [V] [U] ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé de l’état indécent et insalubre du logement litigieux.

Dans ces conditions, il sera dit qu’il n’y a pas de contestations sérieuses et que le juge des contentieux de la protection, statuant en réfère, est compétent pour apprécier le litige en cause.

Alors que Madame [V] [U] est locataire depuis 2016, elle ne produit aucune pièce établissant qu’elle aurait informé au cours de six années avant le commandement de payer du 21 juin 2022, à un moment quelconque, son bailleur de la présence de désordres ou de l’insalubrité du logement. Par conséquent, et en l’absence de tout élément plus précis sur les désordres affectant le logement loué, Madame [V] [U] sera déboutée de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire, ainsi que de ses demandes en réparation du trouble de jouissance et dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [U] et Monsieur [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Les défendeurs sont solidairement responsables au paiement de la dette locative sur le fondement de l’article 220 du Code civil.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [V] [U] et Monsieur [H] restent devoir la somme de 15 995 euros, selon décompte en date du 19 octobre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’août inclus.

Madame [V] [U] ne conteste pas la dette locative et est défaillante dans la charge de la preuve de l’impossibilité totale d’occcuper les lieux loués. Pour la somme au principal, Monsieur [F] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 15.995 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 795 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [V] [U] demande délai de 24 mois pour apurer sa dette.

Au vu des pièces produits aux débats, les locataires n’ont pas payé le loyer et les charges pendant plusieurs mois avant de quitter l’appartement. Ils n’ont jamais demandé au bailleur de mettre en place un échéancier pour apurer leur dette, celle-ci remontant à 2021. La dette est très importante et les locataires ont quitté les lieux.

Par conséquent, la demande d’octroi de délai de paiement formulée par Madame [V] [U] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [X] [B] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H] ont quitté le logement sis [Adresse 2] le 1er septembre 2023 ;

DIT que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et la demande en paiement des indemnités d’occupation sont devenus sans objet ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formulée par Madame [V] [U] ;

REJETTE les demandes en réparation du trouble de jouissance et sur dommages et intérêts du fait de trouble de jouissance subi formulées par Madame [V] [U] ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [X] [B], à titre provisionnel, la somme de 15 995 euros décompte arrêté au 19 octobre 2023 incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 795 euros à compter du 21 juin 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [V] [U] ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [F] [H] aux dépens, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président