TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e DENOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e MENNELLA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04689 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3WI7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [T]

né le 03 Novembre 1961 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [N] épouse [T]

née le 29 Novembre 1964 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [L] [W]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [G] [J]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christelle MENNELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 juin 2020 à effet au 18 juin 2020, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 646 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] ont fait signifier à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2345,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal

— constater acquise au profit de Monsieur et Madame [T] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;

A titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison d’un déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie ;

En tout état de cause,

— rejeter tous délais de paiements et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;

— prononcer l’expulsion des lieux loués des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du CPCE,

— condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs :

* la somme provisionnelle de 3661,41 euros correspondant à l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus au 19 juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022 sur la somme de 2345,72 euros à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défendeurs

* à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui en prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/ TOM/ cotisations assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage des tous meubles et effets personnels,

* et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produite et sanctionné par le jugement à intervenir,

*sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir

— condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 décembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 7107,49 euros, selon décompte en date du 12 février 2024, terme de février inclus. Ils indiquent s’opposer à l’octroi de délais suite au défaut de reprise des paiements par les locataires.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [L] [W] ne comparaît pas et n’est pas représenté. Madame [G] [J], quant à elle, comparaît en personne à l’audience et sollicite des délais de paiement.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juin 2020 à effet au 18 juin 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2022, pour la somme en principal de 2345,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 février 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [G] [J] sollicite des délais de paiement ; or il résulte du décompte fourni que Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et qu’en outre, accorder des délais ne feraient qu’augmenter la dette et ce vis-à-vis de bailleurs privés.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 740,76 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] restent devoir la somme de 7107,49 euros, à la date du 12 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [W] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et Madame [G] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7107,49 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2345,72 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2020 à effet au 18 juin 2020 entre Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] et Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 février 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [G] [J] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] à verser à Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T], à titre provisionnel, la somme de 7107,49 euros décompte arrêté au 12 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2345,72 euros à compter du 9 décembre 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 740,76 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] à verser à Monsieur [Y] [T] et Madame [I] [N] épouse [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT