TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 SEPTEMBRE 2024

Président : Monsieur Jean-Marc MENICHINI, MTT,

Greffier : Madame Marie-Françoise SIMON,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 19 septembre 2024

à M^e AUTRAN N.

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 22/04945 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2U5K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [S]

née le 11 Septembre 1981 à [Localité 5] (13), de nationalité française, secrétaire médicale, élisant domicile chez son mandataire le CABINET GEORGES COUDRE SARL, [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié en cette qualité,

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [T]

née le 20 Juillet 1968 à [Localité 6] (76), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 janvier 2021, Madame [E] [J] épouse [S] a donné à bail à Madame [P] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 800 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 15 septembre 2021, Madame [O] [S] est devenue propriétaire de ce bien à la suite du décès de sa mère, Madame [E] [J] épouse [S], en date du 03 avril 2021

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [S] a fait signifier à Madame [P] [T] par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2022 un commandement de payer la somme de 7555,32 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif ainsi que de justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2022, Madame [O] [S] a fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu le bail d’habitation en date du 14.01.2021, vu le commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du 18.05.2022 resté infructueux, vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, vu les articles 1217 et 1224 et suivants du Code civil, vu les articles 834, 835, 836, 837 du Code de Procédure Civile, vu l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats :

— Juger que le commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers par acte d‘Huissier en date du 18 mai 2022 est resté infructueux,

— Constater et juger la résiliation du bail à usage d’habitation en date du 14.01.2021 entre les parties, par application de la clause résolutoire qu’il contient,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Mme [P] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans termes, ni délais, des lieux propriété de Mme [O] [S], requérante, sis [Adresse 1],

— Condamner Mme [P] [T] à payer à Mme [O] [S], à titre provisionnel, la somme de 9.234,80 €, à valoir sur les loyers et charges dus au jour de l’audience, compte au 28 septembre 2022,

— Condamner Mme [P] [T] à payer à Mme [O] [S] une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du dernier loyer, soit 841,62 €, jusqu’à la date de complète libération des lieux,

— Juger que le montant de l’indemnité d‘occupation sera majoré de 10% par an si l’occupation, postérieurement à la résiliation du bail, devait excéder une année,

— Débouter Mme [P] [T] de toute demande de termes et délais, compte tenu des délais dont elle a déjà bénéficié, de fait, pour s’exécuter,

— Juger qu’en tout état de cause, la débitrice n’ayant pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les risques locatifs au plus tard la veille de la date du commandement, le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, sans qu’il soit possible pour la juridiction de céans de suspendre le jeu de la clause résolutoire et d’accorder des délais à la débitrice,

Subsidiairement, si, par impossible, des délais de paiement devaient être accordés à Mme [P] [T], avec suspension de la clause résolutoire,

— Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera resilié automatiquement, l’expulsion de Mme [P] [T] sera diligentée, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— Juger, dans cette hypothèse, que Mme [P] [T] sera condamnée à payer à Mme [O] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges comprises,

— Condamner Mme [P] [T] à payer à Mme [O] [S] la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Juger qu’en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, la décision à intervenir est, de Droit, exécutoire à titre provisoire,

— Condamner Mme [P] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et d’exécution, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [S] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 mai 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 23 février 2023, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois et d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, Madame [O] [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, indique que Madame [P] [T] a quitté les lieux à une date indéterminée, qu’elle a fait constater cet abandon des lieux par procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 mars 2023 et actualise sa créance à la somme de 13.487,44 euros, selon décompte en date du 22 février 2023, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [T] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 05 octobre 2022, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [O] [S] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 octobre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mai 2022 pour la somme en principal de 7555,32 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juillet 2022.

Madame [P] [T] est devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date ; son départ des lieux ayant été attesté par procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, il n’y a plus lieu à expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [T] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de euros 841,62 actuellement, et de condamner Madame [P] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [T] reste devoir la somme de 13.442,90 euros (déduction faite de la somme de 44,54 euros non justifiée sur les loyers de janvier et février 2023), à la date du 22 février 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Madame [P] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [P] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 13.442,90 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7555,32 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [S] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2021 entre Madame [E] [J] épouse [S] et Madame [P] [T] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 juillet 2022 ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Madame [O] [S], venant aux droits de Madame [E] [J] épouse [S], à titre provisionnel, la somme de 13.442,90 euros, décompte arrêté au 22 février 2023 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7555,32 euros à compter du 18 mai 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 841,62 euros, à compter du 18 juillet 2022 et jusqu’au 28 février 2023 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Madame [O] [S], venant aux droits de Madame [E] [J] épouse [S], une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,