TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e BOUSQUET Fabien

Le 15 mars 2024

à M^e MOREAU Charlotte

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02714 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3IZN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [I] épouse [X]

née le 05 Août 1958 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte MOREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 5 janvier 2017, concernant un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [N] [X] née [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [H] [N] [X] née [I] a fait assigner Monsieur [Y] [M] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juillet 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, Madame [H] [N] [X] née [I], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 9 900 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle souligne que la dette invoquée ne court qu’à compter des termes du mois d’août 2022. Elle fait valoir que la somme de 3 000 euros versée le 11 janvier 2017 constitue une avance sur les loyers.

Monsieur [Y] [M], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Il conteste l’existence d’une dette antérieure au commandement de payer et estime qu’un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 3 500 euros. Il expose que le juge des référés n’est pas compétent dès lors qu’il n’est pas possible de déterminer le montant de l’arriéré dû.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 26 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 23 septembre 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 14 février 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 20 juillet 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 7a, 22, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il est constant qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue.

Si l’arriéré locatif invoqué par Madame [H] [N] [X] née [I] ne concerne que des termes à compter du mois d’août 2022, la bailleresse ne prouve pas qu’elle a communiqué au locataire le mode de répartition des charges ni qu’elle a tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance. Or, une clause résolutoire ne peut jouer pour non-paiement des charges si celles-ci ne sont pas exigibles.

Les pièces transmises sont, autrement dit, insuffisantes pour caractériser en référé le défaut de règlement dans les deux mois des causes du commandement de payer.

Parallèlement, Monsieur [Y] [M] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie comme relevant du fond du droit, étant précisé que le paiement de la somme de 3 000 euros litigieux, intervenu le 11 janvier 2017, est justifié en ces termes : « en garantie paiement loyer de l’appartement ».

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [H] [N] [X] née [I], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Madame [H] [N] [X] née [I] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [H] [N] [X] née [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,