TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Juillet 2024

GROSSE :

Le 20 septembre 2024

à M^e Pascale BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 septembre 2024

à M^e KHADIR-CHERBONEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05243 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZF

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Betty KHADIR-CHERBONEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 juillet 2023, l’Office Public 13 HABITAT a assigné Madame [M] [O] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier;

• condamner Madame [O] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1620,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2023 avec intérêts au taux légal;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, l’Office Public 13 HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 4302,07 au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2024 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’Office Public HABITAT 13 a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [O], citée en l’Etude de la SCP REMUZAT et associés, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience, assistée de son avocat.

Elle sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande qu’il soit ordonné la signature, avec le concours de la Caisse d’Allocations Familiales, d’un dossier FSL maintien dans les lieux.

Elle sollicite que l’Office Public 13 HABITAT lui rembourse la somme de 1824,00 euros TTC déboursée pour assurer le clos de son appartement à la suite d’une intervention des services de police.

Elle s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

L’Office Public HABITAT 13 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire mais s’oppose aux autres demandes et sollicite la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’Office Public 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 20 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 2 novembre 2023.

L’action de l’Office Public 13 HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2017, l’Office Public 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [O] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 438,00 euros.

Madame [O] ne réglant pas régulièrement ses loyers, l’Office Public 13 HABITAT lui a fait délivrer le 28 mars 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 586,22 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 28 mai 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à l’Office Public 13 HABITAT la somme provisionnelle de 4302,07 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [O] sera en outre condamnée à payer à l’Office Public 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

L’Office Public 13 HABITAT ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur la signature d’un dossier FSL:

Madame [O] n’explique pas sur quel fondement l’Office Public 13 HABITAT devrait être contraint de signer un dossier FSL.

Madame [O] sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur le remboursement des frais de réparation de la porte d’entrée:

Outre le fait que Madame [O] ne verse pas aux débats la facture correspondant à la somme réclamée, il convient de souligner que l’Office Public 13 HABITAT n’est pas responsable de la détérioration de la porte à la suite de l’intervention des services de police lors d’une enquête de flagrance.

Par ailleurs, Madame [O] a obtenu le 21 mars 2023 une attestation aux termes de laquelle les services du Ministère de la Justice s’engageaient à l’indemniser des frais.

Madame [O] sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [O] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités de 119,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [O] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [O] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [O] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [O] sera tenue de payer à l’Office Public 13 HABITAT la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’Office Public 13 HABITAT;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 mai 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [O] à payer à l’Office Public 13 HABITAT:

• la somme provisionnelle de 4302,07 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [O] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 4302,07 euros et disons que Madame [O] devra régler cette somme en 36 mensualités de 119,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS Madame [O] de sa demande de signature d’un dossier FSL et de sa demande en remboursement des frais de réparation de la porte d’entrée;

DEBOUTONS l’Office Public 13 HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [O] à payer à l’Office Public 13 HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 28 mars 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,