TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 25/02104 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MNP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VPJC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. MINOU

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Diane-daphnée AJAVON de la SARL KONNECT AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 septembre 2015, la société civile immobilière VPJC a acquis un immeuble à usage d’habitation et de commerces, situé sur une parcelle figurant au cadastre section AB, n°[Cadastre 4], [Adresse 2] à [Localité 8].

Cet immeuble est composé au rez-de-chaussée d’un commerce exploité par un snack « Chez Malin » qui bénéficie d’une terrasse extérieure située à l’arrière du bâtiment et de deux appartements mis en location à l’étage.

Par acte authentique du 3 juin 2024, la société civile immobilière MINOU a acquis auprès de la commune de [Localité 7] la parcelle voisine, figurant au cadastre section [Cadastre 5].

La société MINOU a obtenu le transfert d’un permis de construire pour construire sur sa parcelle un local d’activité professionnelle en rez-de-chaussée et R+1 sur la totalité du terrain, la façade ouest de l’immeuble à construire se trouvant contre la façade de la propriété de la société VPJC.

Les travaux ont débuté le 19 février 2025.

La société VPJC a déploré que la construction à venir portait atteinte à la jouissance de son bien et à la sécurité des personnes.

Par courrier du 19 février 2025, la société VPJC a sollicité la prise d’un arrêté interruptif de travaux concernant le chantier auprès de la mairie de [Localité 7]. La mairie a refusé par courrier du 17 mars 2025. Cette décision a été contestée par la société VPJC par courrier du 18 mars 2025.

La société VPJC a mandaté un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 7 mars 2025.

La société MINOU a mandaté un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la société VPJC a assigné la société MINOU devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de :

la condamner sous astreinte de 100 €/ jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à stopper les travaux engagés sur sa parcelle ;la condamner sous astreinte de 100 €/ jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à laisser un passage pour que les occupants du [Adresse 2] à [Localité 7] puissent accéder à l’arrière du bâtiment (issue de secours et cave), pour empêcher que les canalisations ne soient détruites et pour empêcher que la toiture de la société VPJC ne soit détruite ; la condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les travaux ont été réceptionnés le 21 juillet 2025.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société VPJC, représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions, sollicite de :

débouter la société MINOU de ses demandes ;la condamner sous astreinte de 100 €/ jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à retirer l’intégralité des obstacles entravant le droit de passage sur la parcelle [Cadastre 10] et de rétablir le libre exercice du droit de son droit de passage ;la condamner sous astreinte de 100 €/ jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à laisser un passage pour que les occupants du [Adresse 2] à [Localité 7] puissent accéder à l’arrière du bâtiment (issue de secours et cave), pour empêcher que les canalisations ne soient détruites et pour empêcher que la toiture de la société VPJC ne soit détruite ; la condamner à une astreinte de 500 euros par nouvelle infraction constatée d’entrave au droit de passage à l’avenir ;la condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société VPJC se prévaut d’un trouble manifestement illicite causé par la construction de la société MINOU sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Elle indique que cette construction a condamné le seul accès à l’arrière de son bâtiment, que cela porte atteinte à la sécurité des personnes car l’issue de secours du snack est condamnée et que cela entrainera à terme une impossibilité d’exploitation pour ce dernier compte tenu du refus opposé par son assureur de le couvrir en cas de sinistre incendie. Elle se prévaut d’un courrier du 27 janvier 2025 par lequel elle a proposé au représentant de la société MINOU d’acter une servitude de passage. Elle soutient que cette construction porte atteinte à la jouissance paisible de sa propriété en ce qu’elle aura pour effet de détruire les canalisations d’eau qui courent le long de la façade, de bloquer l’accès aux caves et de bloquer l’accès au bloc de climatisation. Elle ajoute que la défenderesse a détruit sa toiture et a endommagé sa façade, ce qui constitue une atteinte à sa propriété.

La société MINOU, représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions n°1 aux termes desquelles il sollicite à titre principal, de faire intervenir à la présente instance la commune de [Localité 7] et à titre subsidiaire, de :

constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de troubles manifestement illicites ;débouter la société VPJC de toutes ses demandes ;la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le conseil de la société MINOU a indiqué qu’il souhaitait déposer des conclusions n°2 mais qu’il ne les avait pas imprimées. La juge lui a accordé l’autorisation de les produire en cours de délibéré en les déposant au greffe avant le 24 octobre 2025, étant précisé que le conseil de la société VPJC ne s’y est pas opposé.

Aucune note en délibéré n’a été communiqué avant la date indiquée.

La société MINOU sollicite à titre principal de l’intervention forcée à la présente instance la commune de [Localité 7] sur le fondement des articles 331 et 332 du code de procédure civile et du principe de bonne administration de la justice. Elle expose que la mairie lui a accordé le permis, qu’elle n’a pas décidé d’un arrêt des travaux, qu’elle s’est engagée à procéder aux travaux sur les canalisations et qu’elle lui a donné des préconisations sur les travaux de la toiture.

En réplique, la société MINOU soutient qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite. Concernant l’accès au snack, elle relève que selon l’article R. 4227-5 du code du travail, un seul accès de dégagement est exigé pour le snack et en déduit que la sécurité des personnes n’est pas compromise. Concernant l’accès à la cave, elle se prévaut du courrier de la mairie du 17 mars 2025 qui indique qu’elle n’a commis aucune infraction aux règles d’urbanisme. Concernant les canalisations, elle relève que son acte d’acquisition stipule que la mairie s’est engagée à prendre en charge tous travaux afférents au dévoiement du réseau de canalisation. Concernant la toiture, elle expose que la demanderesse était présente lors des travaux qui ont fait l’objet d’un constat d’huissier contradictoire et que ces travaux ont été réalisés en conformité avec les préconisations de la mairie qui lui a demandé de s’aligner sur la toiture voisine.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

SUR CE,

Il sera rappelé qu’en procédure orale, selon l’alinéa 1 de l’article 446-1 du code de procédure civile, « Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. »

Il en résulte la règle selon laquelle, en l’absence de formalisme particulier pour se référer à des écritures, la partie qui, hors le cas d’un refus opposé par le tribunal, dépose un dossier comportant ses écritures au cours d’une audience des débats à laquelle elle est présente ou représentée satisfait aux prévisions de ce texte.

Il a été exceptionnellement accordé au conseil de la société MINOU la possibilité de déposer au greffe ses conclusions n°2 par note en délibéré avant le 24 octobre 2025, ce qui n’a pas été fait. Il en résulte que la juridiction n’est valablement saisie que des conclusions déposées à l’audience, soit les conclusions n°1.

Par ailleurs, la demande visant à « constater » ne vise pas à obtenir une décision sur un point précis en litige de sorte qu’elle ne s’analyse pas en une prétention au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; la juridiction n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur la demande d’intervention forcée formée par la société MINOU

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. / Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. / Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

Aux termes de l’article 332 du code de procédure civile, « Le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige. / En matière gracieuse, il peut ordonner la mise en cause des personnes dont les droits ou les charges risquent d’être affectés par la décision à prendre. »

En l’espèce, la présente action ne relève pas de la matière gracieuse, de sorte que le juge ne peut ordonner la mise en cause de la mairie. Il appartenait donc à la partie qui l’estimait nécessaire de faire intervenir la mairie dans la cause.

La demande formée à ce titre par la société MINOU sera donc rejetée.

Sur les demandes principales formées par la société VPJC

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Selon l’article 688 du code civil, « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. / Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. / Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Selon l’article 689 du code civil, « Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. »

Selon l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Selon l’article 691 du code civil, « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. / La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. »

Il résulte de cet article la règle selon laquelle les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière.

Il ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés de statuer sur l’existence d’une servitude ou de son opposabilité en présence de contestations sérieuses.

Au soutien de ses demandes, la société VPJC invoque un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 10] appartenant à la société MINOU sans toutefois développer son raisonnement et notamment le fondement de ce droit de passage par des moyens appropriés.

Il apparait que l’acte authentique du 16 septembre 2015 concernant la parcelle [Cadastre 9] ne stipule aucune servitude.

Il est relevé que l’acte authentique du 3 juin 2024 concernant la parcelle [Cadastre 10] porte les mentions suivantes (p. 9 et 10), sous « SERVITUDES » :

« L’ACQUEREUR profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe.

Le VENDEUR déclare :

— ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne serait pas relatés aux présentes,

— qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme ou encore des titres anciens.

A ce sujet, l’acquéreur déclare qu’il existe sur la parcelle objet des présentes, une conduite pluviale publique, ne faisant l’objet d’aucune servitude actée.

Il est d’ailleurs précisé à ce sujet que le permis de construire a été accordé avec une réserve du service pluvial à ce sujet ci-après littéralement rapportée :

‘‘… Une conduite pluviale publique passe sur la parcelle du projet, elle récupère actuellement les eaux de la voirie. Il est demandé au porteur du projet de prévoir le raccordement de l’avaloir existant au réseau pluvial public existant sous le boulevard en créant une traversée en DN400 minimum. Il est demandé d’associer le service pluvial métropolitain et la SPL Eau des Collines à cette création, de façon à avoir un accompagnement technique…''

L’existence de cette conduite pluviale publique aurait dûe être révélée à l’acquéreur dès la signature de la promesse de vente, par la production de l’étude géotechnique G1 obligatoire.

Ce document n’ayant pas été produit, l’acquéreur a fait établir postérieurement l’étude géotechnique G2, à ses frais, dont la conclusion a fait ressortir l’existence de ce réseau.

Par suite, le VENDEUR, s’engage à prendre en charge tous les travaux afférents au dévoiement de ce réseau. »

Il est relevé qu’aucune servitude de passage n’est stipulée concernant les propriétés litigieuses.

En l’état des pièces versées aux débats, la société VPJC ne démontre pas qu’elle bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle voisine.

De même, la société VPJC n’invoque aucun moyen pour justifier le passage de ses canalisations et le dépassement de sa toiture sur le fonds voisin.

Il est relevé que l’acte authentique du 3 juin 2024 concernant la parcelle [Cadastre 10] fait mention du passage d’une conduite pluviale publique mais ne mentionne pas les canalisations privées de la société VPJC, ni le débord de sa toiture.

Dans ces conditions, il existe des contestations réellement sérieuses sur l’existence même du trouble invoqué par la société demanderesse, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes principales, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

La société VPJC, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance et sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros à la société MINOU en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande formée par la société MINOU visant à faire intervenir à la présente instance la commune de [Localité 7] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation sous astreinte formées par la société VPJC à l’encontre de la société MINOU ;

CONDAMNONS la société VPJC à payer 1 500 euros à la société MINOU en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société VPJC aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 14.10.2025 à :

— M^e Cécile [Localité 6]

— Maître Diane-daphnée AJAVON