TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/03861 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3IQ4

AFFAIRE : Mme [Z] [W], M. [J] [W] (l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET)

C/ S.D.C. [Adresse 1] (M^e LEONETTI) ; S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [Z] [W]

née le 7 juin 1941

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [W]

né le 15 mars 1974 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MEDITERRANNEE

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son Président en exercice

représenté par Maître Isabelle LEONETTI, avocate au barreau de MARSEILLE

S.A.S. FONCIA MÉDITERRANÉE

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [W] est usufruitière et Monsieur [J] [W] nu-propriétaire des lots 11, 12, 13, 14 et d’une partie des lots 1 et 16 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Madame [Z] [W] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [B] [F] portant sur le lot n°12 le 30 juillet 2020 pour un loyer mensuel de 466 euros.

Un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble a été notifié le 21 juillet 2021 par la ville de [Localité 4] au syndic de copropriété, le cabinet COGEFIM FOUQUE, après visite technique du 30 avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure de réaliser les travaux préconisés dans le délai de six mois.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 13 août 2021 convoquée par la SAS FONCIA MEDITERRANEE, syndic de copropriété de l’immeuble en exercice, le cabinet d’étude DMI PROVENCE a été mandaté pour une étude de structure de l’immeuble et une préconisation de travaux.

Le cabinet DMI PROVENCE a établi son rapport le 2 février 2022.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 16 novembre 2022, le principe de la réalisation des travaux de restructuration de la façade arrière de l’immeuble par la société PROTECH BATIMENT a été voté, moyennant un budget de 66.341 euros, et la SAS FONCIA MEDITERRANEE a été autorisée à se rapprocher des services de l’ANAH pour obtenir des subventions.

Par courrier recommandé du 10 janvier 2023, le conseil des consorts [W] a mis en demeure la SAS FONCIA MEDITERRANEE de procéder aux appels de fonds nécessaires au financement des travaux.

*

Se plaignant de l’inertie du syndic de copropriété, Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndic de copropriété en exercice, la SAS FONCIA MEDITERRANEE, devant le tribunal judiciaire de Marseille par exploit du 5 avril 2023 aux fins de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux et d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir à faire réaliser les travaux tels que préconisés dans l’arrêté de mise en sécurité de la ville de [Localité 4] ainsi que dans le procès-verbal d’assemblée générale du 16 novembre 2022,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le cabinet FONCIA MEDITERRANEE à leur verser la somme de 16.846,56 euros compte arrêté à août 2024, au titre du préjudice financier subi par cette dernière,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le cabinet FONCIA MEDITERRANEE à leur verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par cette dernière,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le cabinet FONCIA MEDITERRANEE à payer à Madame [Z] [W], Monsieur [N] [W] et Monsieur [J] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [W] font valoir que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes. Ils estiment qu’il a tardé à accomplir les diligences nécessaires et que l’absence de réalisation des travaux pendant un certain temps leur a causé un préjudice financier compte tenu du non-paiement des loyers par leur locataire depuis le mois de novembre 2021.

Ils ajoutent avoir subi un préjudice moral au motif que Madame [Z] [W] a été privée d’une partie de ses ressources, ce qui a aggravé son anxiété et sa peur.

Ils soutiennent également qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété a commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat en ne mettant pas tous les moyens en œuvre pour faire réaliser en urgence les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. Ils estiment que le syndic a fait preuve de négligence en ne répondant pas à leurs sollicitations et en tardant à accomplir les démarches relatives aux demandes de subventions, nécessaires à la réalisation des travaux.

En réponse aux moyens adverses, ils exposent que Madame [Z] [W] est usufruitière du bien loué, et que monsieur [J] [W] en est nu-propriétaire, de sorte que ce dernier est parfaitement fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de :

— débouter Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a dès réception de l’arrêté de mise en sécurité convoqué en urgence une assemblée générale le 13 août 2021 pour faire voter la mission du bureau d’études. En réponse au moyen adverse, il observe qu’il a fait établir un rapport d’expertise dans les meilleurs délais et qu’il lui a fallu réaliser plusieurs devis correspondant aux préconisations dudit rapport, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée.

Il ajoute que, lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2022 à laquelle les consorts [W] étaient présents, les copropriétaires ont autorisé le syndic à constituer un dossier auprès de l’ANAH pour obtenir des subventions, ce qui a nécessairement entraîné un retard dans la réalisation des travaux. Il conclut au fait que le retard dans la réalisation des travaux est en lien avec les démarches que l’ensemble des copropriétaires a demandé au syndic.

S’agissant des demandes indemnitaires formulées par les consorts [W], il avance que Madame [Z] [W] ne peut réclamer la totalité des loyers alors même que si elle avait perçu ces derniers, elle aurait eu à sa charge divers frais dont le montant des impôts fonciers inhérents. Il soutient en outre que cette demande initialement fixée à hauteur de 7.955,32 euros a été actualisée à la somme de 16.846,56 euros, compte arrêté à août 2024, alors que les travaux ont été terminés le 1er juin 2024. Il observe que les demandeurs produisent aux débats un relevé de compte arrêté au mois de janvier 2023 de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve du non-paiement des loyers entre janvier 2023 et septembre 2024.

Il expose également que Madame [Z] [W] ne démontre l’existence d’aucun préjudice moral distinct de celui résultant de la suspension des loyers.

Il ajoute enfin que Monsieur [J] [W] n’a pas la qualité de bailleur et n’a donc pas vocation à percevoir les loyers de sorte qu’il n’établit l’existence d’aucun préjudice et qu’aucune indemnité ne peut lui être allouée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, la SAS FONCIA MEDITERRANEE demande au tribunal de :

— A titre principal, débouter Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, débouter Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] de leurs demandes d’indemnisation formulées au titre des préjudices financier et moral,

— En tout état de cause, condamner solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale, elle soutient qu’elle a accompli les diligences nécessaires à compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble et qu’elle ne peut être tenue responsable des lenteurs de la procédure de subvention votée par les copropriétaires eux-mêmes.

A l’appui de sa demande subsidiaire, elle expose que les consorts [W] ne démontrent pas l’existence des préjudices dont ils se prévalent.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

Oralement à l’audience du 26 novembre 2024 et par note transmise en délibéré le 27 novembre 2024, les consorts [W] ont déclaré abandonner leur demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux compte tenu de l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité du 21 novembre 2024 et de la réalisation des travaux définitifs mettant fin durablement au danger dans l’immeuble lors d’une visite en date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ce texte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, sans faute, dès lors que les dommages causés à un copropriétaire ou à un tiers sont imputables à une partie commune ou à un élément d’équipement commun de l’immeuble.

En l’espèce, les consorts [W] reprochent au syndicat des copropriétaires d’avoir manqué à son obligation d’entretien des parties communes.

Il résulte de l’arrêté de mise en sécurité émis par la ville de [Localité 4] du 21 juillet 2021 que les désordres suivants ont été constatés :

— Des désordres en façade sur rue : un état de corrosion avancé du dauphin de la descente d’eau,

— Des désordres en façade sur cour : fissures, fissuration du bloc des sanitaires en briques apparentes et corrosion des fers, décrochement d’un bloc de béton,

— Cour : une dégradation importante de la toiture en tôles ondulées,

— Mur mitoyen : une dégradation importante de l’enduit sur toute la hauteur du mur,

— Dans la cage d’escalier : des fissures, dégradation d’une poutre apparente au R+4, des fissures en sous-face de l’escalier, descellement de la main courante entre R+2 et R+3.

Il est établi que les désordres constatés et ayant conduit à l’arrêté de mise en sécurité relèvent des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires engage alors nécessairement sa responsabilité du fait de ces désordres, les développements sur le défaut d’entretien et la faute étant inutiles compte tenu du régime de garantie qui s’impose à lui..

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut venir opposer aux copropriétaires le vote en faveur d’une demande de subvention auprès de l’ANAH pour se voir exonéré de sa responsabilité résultant de l’absence de réalisation des travaux dans de meilleurs délais.

Sur la responsabilité de la SAS FONCIA MEDITERRANEE

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, notamment, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ce texte suppose de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison de ces textes que pour engager la responsabilité délictuelle du syndic, il faut à la fois démontrer l’existence de désordres et la faute de ce dernier qui en a eu connaissance et n’a pas agi.

En l’espèce, les consorts [W] reprochent à la SAS FONCIA MEDITERRANEE d’avoir commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat en ne mettant pas tous les moyens en œuvre pour faire réaliser en urgence les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. Ils estiment qu’elle a fait preuve de négligence en ne répondant pas à leurs sollicitations et en tardant à accomplir les démarches relatives aux demandes de subventions, nécessaires à la réalisation des travaux.

Il résulte de l’arrêté de mise en sécurité émis par la ville de [Localité 4] du 21 juillet 2021 que des désordres ont pu être constatés s’agissant des parties communes et plus particulièrement concernant la structure de l’immeuble.

L’arrêté met en demeure les copropriétaires de réaliser les travaux suivants, dans un délai de 6 mois :

— remplacer le dauphin dégradé de la descente d’eau de la façade sur rue,

— purger le bloc béton menaçant de s’effondrer sous la colonne des sanitaires côté cour ainsi que tous les éléments instables en façade arrière,

— vérification des évacuations d’eaux pluviales dans la cour,

— reprise de l’étanchéité ou remplacement de la toiture en tôles ondulées de la cour,

— purge et reprise de l’enduit du mur mitoyen avec le collège [6],

— vérification de la structure de l’escalier et reprise structurelle si nécessaire,

— resceller la main-courante de l’escalier entre le R+2 et le R+3,

— désignation d’un maître d’oeuvre pour assurer le bon suivi des travaux,

— réaliser un diagnostic sur la totalité de la structure de l’immeuble établi par un homme de l’art afin d’aboutir aux préconisations techniques pour la mise en oeuvre des travaux de réparation définitifs.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale convoquée la SAS FONCIA MEDITERRANEE le 13 août 2021, que le cabinet DMI PROVENCE a été retenu en qualité de maitre d’œuvre.

Par courrier du 14 septembre 2021 envoyé à la ville de [Localité 4], la SAS FONCIA MEDITERRANEE a informé celle-ci que certains désordres ne concernaient pas le syndicat des copropriétaires, s’agissant de la toiture en tôle ondulée (partie privative aux propriétaires des lots 20 et 22) et du mur mitoyen avec le collège [6].

Ces travaux ont été retirés du périmètre des obligations du syndicat des copropriétaires.

Par courrier du 26 novembre 2021, Madame [Z] [W] a sollicité de la SAS FONCIA MEDITERRANEE des informations quant à l’avancée des travaux et a fait part de ses difficultés financières compte tenu de la suspension du paiement des loyers par sa locataire du fait de l’arrêté de mise en sécurité.

Il résulte de l’expertise réalisée le 12 janvier 2022 et du rapport établi par le cabinet DMI PROVENCE le 2 février 2022 qu’étaient préconisés les travaux suivants :

— La démolition et l’évacuation des sanitaires situés sur la façade arrière de la cour,

— La création d’un cadre béton armé autour de chaque fenêtre,

— Un ravalement complet de la façade arrière,

— Une réfection des faux-plafonds fissurés dans la cage d’escalier,

— Une inspection du réseau d’eau pluviale enterré.

Par courriel du mois de mai 2022, Madame [Z] [W] a sollicité la SAS FONCIA MEDITERRANEE afin d’avoir des informations sur les démarches réalisées (décisions prises et devis réalisés).

Par courriel du 30 septembre 2022, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a sollicité auprès de l’Espace Accompagnement Habitat des informations relatives aux demandes de subventions

Par courriel du 6 octobre 2022, l’Espace Accompagnement Habitat a répondu au syndic qu’elle n’était qu’un organe d’accompagnement aux démarches auprès de l’ANAH et qu’elle n’était pas un organe instructeur. Elle a informé le syndic qu’il était indispensable d’obtenir un numéro d’enregistrement de demande de subvention auprès de l’ANAH avant de démarrer les travaux.

Par procès-verbal d’assemblée générale du 16 novembre 2022, le principe de la réalisation des travaux de restructuration de la façade arrière de l’immeuble a été voté et les copropriétaires ont fait le choix du devis de la société PROTECH BATIMENT, moyennant un budget de 66.341 euros. En outre, le syndic a été autorisé à se rapprocher des services de l’ANAH pour obtenir des subventions et les copropriétaires ont adopté un plan de financement des travaux.

Par courrier du 17 novembre 2022, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a sollicité auprès de la ville de [Localité 4] un délai supplémentaire de dix mois pour réaliser les travaux, compte tenu des démarches réalisées pour obtenir des subventions auprès de l’ANAH.

Par courriel de l’Espace Accompagnement Habitat du 23 décembre 2022, la procédure à suivre pour solliciter des subventions auprès de l’ANAH a été transmise au syndic.

Par courrier recommandé du 10 janvier 2023, le conseil des consorts [W] a mis en demeure la SAS FONCIA MEDITERRANEE de procéder aux appels de fonds nécessaires au financement des travaux.

Par courriel du 17 janvier 2023, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a transmis à l’Espace Accompagnement Habitat le formulaire CERFA nécessaire à la transmission de la demande de subvention auprès de l’ANAH.

Par courriel en réponse du 31 janvier 2023, l’Espace Accompagnement Habitat a indiqué transmettre ledit formulaire à l’ANAH et revenir ultérieurement vers le syndic pour le mettre en relation avec un opérateur en charge du suivi du dispositif, les services étant saturés.

Par courriel du 15 février 2023, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a indiqué à l’Espace Accompagnement Habitat avoir reçu le numéro d’enregistrement de l’ANAH et lui a demandé si les travaux pouvaient commencer.

En réponse le 28 février 2023, il a été indiqué par l’Espace Accompagnement Habitat « le document reçu de la part de l’ANAH est le récépissé portant le numéro d’enregistrement pour la demande de subvention à venir et valant autorisation de démarrage des travaux anticipée […] La délivrance du présence récépissé ne préjuge en rien du caractère complet de votre dossier, ni de sa recevabilité […] Cette démarche ne vous garantit pas l’obtention de subvention, il faudra pour cela un dossier plus complet à constituer ultérieurement avec l’opérateur désigné ».

En réponse le même jour, le syndic a sollicité auprès de l’Espace Accompagnement Habitat la désignation d’un opérateur afin de constituer le dossier de subvention compte tenu du délai de dix mois restant pour réaliser les travaux.

Par courriel du 3 mars 2023, l’Espace Accompagnement Habitat a indiqué revenir ultérieurement vers le syndic dès réception de nouvelles informations et lui a recommandé d’informer l’architecte référant du dossier à la ville de [Localité 4] des démarches en cours. En réponse le 27 mars 2023, le syndic a indiqué à l’Espace Accompagnement Habitat n’avoir eu aucun retour d’un architecte référent.

En parallèle, par courriel du 7 mars 2023, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a indiqué à Madame [Z] [W] les éléments suivants : « Je fais suite à votre appel téléphonique. Les travaux ne commencent pas pour le moment car nous attendons la validation des services de l’ANAH pour l’obtention des subventions (aide financière pour régler les travaux). Quand les travaux commenceront je vous tiendrai informée ».

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 27 septembre 2023, l’ouverture d’un compte spécifique travaux et le choix de l’agent de maitrise d’ouvrage pour constituer le dossier de subvention auprès des services de l’ANAH ont été votés.

Les travaux ont été réalisés et un arrêté de mainlevée de péril a été notifié par la mairie à la copropriété le 21 novembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il s’est écoulé un délai de trois ans et quatre mois entre l’arrêté de mise en sécurité et sa mainlevée.

La SAS FONCIA MEDITERRANEE fait valoir que sa responsabilité ne peut être engagée car elle n’est pas restée inactive pendant tout ce temps, qu’elle s’est heurtée aux difficultés financières des copropriétaires, à leur volonté de faire une demande de subvention et aux lenteurs de l’ANAH.

S’il peut être constaté que la SAS FONCIA MEDITERRANEE n’est pas restée totalement inactive dans la gestion de cet arrêté de mise en sécurité, il est noté toutefois qu’en qualité de professionnel de l’immobilier cette dernière a présenté une demande de subvention auprès de l’ANAH avec un très grand retard le 17 janvier 2023, soit presque un an après le rapport de la société DMI.

Cette démarche ne nécessitait aucune autorisation des copropriétaires en assemblée générale car elle résulte d’une démarche de gestion que le syndic est habilité à faire seul, dans l’intérêt de la copropriété.

Par ailleurs, en sa qualité de syndic professionnel, il était attendu d’elle qu’elle connaisse la procédure à suivre et la mette en oeuvre au plus vite dès retour du rapport du cabinet DMI PROVEENCE et des devis des entreprises sollicitées.

Enfin, la SAS FONCIA MEDITERRANEE ne peut dire qu’elle devait attendre la réponse de l’ANAH à sa demande de subvention pour commencer les travaux car les courriers de l’Espace Accompagnement Habitat expliquent de manière très explicite et répétée que seule l’attribution d’un numéro de demande est un préalable indispensable à la réalisation des travaux.

Ensuite, la SAS FONCIA MEDITERRANEE n’apporte aucune pièce ni argumentation de nature à justifier du retard pris dans l’appel des fonds ainsi que dans le démarrage des travaux à partir du moment où elle a reçu le récépissé de sa demande de subvention, début février 2023.

Au surplus, la SAS FONCIA MEDITERRANEE n’apporte aucune pièce venant démontrer des difficultés financières de la copropriété et des copropriétaires. Elle ne justifie d’aucun retard de paiement de charges.

La SAS FONCIA MEDITERRANEE avance des réunions et discussions avec les copropriétaires au sujet du choix des entreprises. Toutefois, elle ne verse aucune pièce à ce sujet.

Ce n’est que par procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2023 que les copropriétaires ont voté l’ouverture d’un compte spécifique travaux et le choix de l’agent de maîtrise d’ouvrage pour constituer le dossier de subvention auprès des services de l’ANAH, après que le syndicat des copropriétaires et le syndic ait été assignés par les consorts [W] le 5 avril 2023.

Par conséquent, la SAS FONCIA MEDITERRANEE doit être tenue responsable des délais excessifs et non justifiés relatifs aux démarches nécessaires à accomplir pour la réalisation de tels travaux et la demande de subventions.

Sa responsabilité est engagée à l’égard de Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W].

Sur les préjudices allégués par les consorts [W]

— Sur le préjudice financier

En l’espèce, il résulte du contrat de bail à usage d’habitation consenti à Madame [B] [F] le 30 juillet 2020 que seule Madame [Z] [W] a la qualité de bailleresse, le nom de son fils [J] [W] n’y apparaissant pas.

En outre, en sa qualité d’usufruitière, seule Madame [Z] [W] peut louer le bien et en percevoir les loyers. Par conséquent, elle seule est susceptible de subir un préjudice financier pour non-paiement des loyers.

Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] en conviennent dans le corps de leurs écritures mais n’ont pas rectifié le dispositif de leurs conclusions sur ce point.

Seule Madame [Z] [W] sera indemnisée au titre du préjudice locatif.

Il est établi que les désordres affectant les parties communes et ayant entraîné l’arrêté de mise en sécurité ont conduit à la suspension des loyers par les locataires de l’immeuble.

Les pertes de loyers subies par Madame [Z] [W] sont directement imputables à la responsabilité du syndicat des copropriétaires et aux fautes retenues à l’encontre de la SAS FONCIA MEDITERRANEE, qui seront condamnés in solidum à l’indemniser de son préjudice.

Il ressort du relevé de compte de paiement des loyers par la locataire Madame [B] [F] établi le 10 janvier 2023 que cette dernière a cessé de payer les loyers mensuels de 467,96 € à compter du 1er novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SAS FONCIA MEDITERRANEE opposent l’absence de démonstration de la perte de loyers au delà de cette date.

Toutefois, il est constant que l’arrêté de mise en sécurité interdisait à Madame [Z] [W] de percevoir tout loyer.

Son préjudice locatif a alors pris fin le 21 novembre 2024.

Les arguments relatifs à l’absence de paiement d’impôts relatifs à cette location ne sont pas opérants car il est constant que l’indemnisation du préjudice ne tient pas compte de cette dimension fiscale.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS FONCIA MEDITERRANEE seront condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [W] la somme de 467,96 x 36 mois = 16.846,56 euros au titre du préjudice financier subi jusqu’au 21 novembre 2024.

— Sur le préjudice moral

Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] estiment avoir subi un préjudice moral au motif que Madame [Z] [W] a été privée d’une partie de ses ressources, ce qui a aggravé son anxiété et sa peur.

La réalité de ce préjudice s’agissant de Madame [Z] [W] n’est pas utilement contestable, Madame [Z] [W] justifiant des démarches régulièrement réalisées auprès de la SAS FONCIA MEDITERRANEE afin d’insister sur les conséquences pour elle de la perte financière des loyers et du fait que cette situation était très difficile pour elle.

Il lui sera alloué la somme de 2.000 euros en réparation de ce préjudice.

Le préjudice moral de Monsieur [J] [W] n’est par contre étayé par aucune pièce, ce dernière n’ayant établi aucun courrier ni démarche.

Il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS FONCIA MEDITERRANEE, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS FONCIA MEDITERRANEE, condamnés aux dépens, devront in solidum verser à Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le syndic FONCIA MEDITERRANEE de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à réaliser les travaux sous astreinte,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS FONCIA MEDITERRANEE à payer à Madame [Z] [W] la somme de 16.846,56 euros au titre de son préjudice financier jusqu’au 21 novembre 2024,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS FONCIA MEDITERRANEE à payer à Madame [Z] [W] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [J] [W] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS FONCIA MEDITERRANEE aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS FONCIA MEDITERRANEE à payer à Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS FONCIA MEDITERRANEE de leurs demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE