TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 13/04664 – N° Portalis DBW3-W-B65-PTCS

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BPI( la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[G] [Z] (M^e Bruno TIRET)

[S] [D] épouse [Z] (M^e Bruno TIRET)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BPI

Société Anonyme à Conseil d’Administration, au capital de 124 821 566 € dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro B 379 502 644, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI), à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8] (HAUTS DE SEINE),

de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bruno TIRET, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Xavier SKOWRON-GÁLVEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [D] épouse [Z]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 8] (HAUTS DE SEINE),

de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bruno TIRET, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Xavier SKOWRON-GÁLVEZ, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

[G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont acquis dix biens immobiliers, financés par neuf prêts auprès de sept banques différentes, pour un total en principal de 1 805 330 €, notamment :

* acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement dans la [Adresse 10] à [Localité 7] : offre de prêt de 149 000€, émise le 31.08.2004, par le CIFFRA,

* acquisition en l’état futur d’achèvement de deux villas au sein de la [Adresse 9] à [Localité 6] : offre de prêt de 435 844 € réceptionnée le 05.04.2006, du CIFFRA,

* acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement dans la résidence «Horizon Morgat » à [Localité 6] : offre de prêt de 217 922€, émise le 05.04.2006, par la BPI.

Pour financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement dans la résidence «Horizon Morgat » à [Localité 6], [G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont accepté le 18.04.2006 une offre de prêt n°2081343 D 001 d’un montant de 217 922€, émise le 05.04.2006, par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI).

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 10.07.2006 devant Me [V], notaire à [Localité 5].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 05.05.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [U] [V] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [V] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 5] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt.

La procédure correctionnelle est actuellement en délibéré.

*

[G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), et Me [V] [U], devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 15, 16 et 20 juillet 2010 et 8 et 9 février 2011, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/10875.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 10.03.2011, a ordonné le sursis à statuer “jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés ” et ordonné la radiation de l’affaire du rang des affaires en cours.

*

Par actes d’huissier du 20.07.2011, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), a fait assigner devant le tribunal de grande instance de NANTERRE, [G] [Z] et [S] [Z] née [D] aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer la somme de 215 481,91€ due au titre du prêt n°2081343 D001 qu’elle leur a consenti, outre les intérêts au taux contractuel de 3.950% à compter de la déchéance du terme et la capitalisation des intérêts .

Par ordonnance en date du 28.09.2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de NANTERRE s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 12.04.2013 et a été enregistrée sous le n° RG 13/4664.

*

Par ordonnance du 29.06.2017, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Prononcé la jonction des instances n° 10/10875 et n° 13/4664,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [G] [Z] et par [S] [Z] née [D],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Condamné in solidum [G] [Z] et [S] [Z] née [D] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté la demande formée par [G] [Z] et [S] [Z] née [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [G] [Z] et par [S] [Z] née [D] de conclure au fond pour cette date,

— Condamné in solidum [G] [Z] et [S] [Z] née [D] aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 05.07.2018, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur l’action en paiement jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été rendue sur l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance en date du 29 juin 2017 et réservé les dépens de l’incident.

*

Par arrêt du 31.05.2018, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé l’ordonnance du 29.06.2017, sauf en ce qu’elle a débouté [G] [Z] et [S] [Z] née [D] de leur demande de sursis à statuer, et les a condamnés aux frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau, la cour a ordonné le sursis à statuer de l’action en paiement par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, dans l’attente de l’issue de l’information judiciaire suivie devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE sous le numéro d’instruction G08/00012 du chef notamment d’escroquerie en bande organisée et condamné la banque à verser à [G] [Z] et [S] [Z] née [D] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 16.05.2024, le juge de la mise en état a :

— Constaté que le terme du sursis à statuer ordonné le 31 mai 2018 par la cour d’appel d'[Localité 5], sur l’action en paiement enregistrée sous le RG n°13/4664 était survenu;

— Constaté que le sursis à statuer s’est achevé de plein droit à la survenance de son terme ;

— Rejeté la demande de sursis à statuer sur l’action en paiement, enregistrée sous le n° RG 13/4664, formée par [G] [Z] et [S] [Z] née [D] ;

— Ordonné la disjonction de la présente action en responsabilité enregistrée sous le n°10/10875 et de l’action en paiement initiée par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), enregistrée sous le n° RG 13/4664 ;

— Dit que ces procédures seront désormais appelées sous ces numéros respectifs ;

— Rappelé que l’action enregistrée sous le RG n°10/10875 fait toujours l’objet d’un sursis à statuer ;

— Prévu un calendrier de procédure dans l’affaire n°13/4664,

— Dit que toutes conclusions prises au-delà de la date limite fixée serait d’office, purement et simplement écartée des débats ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 06 février 2025 pour clôture ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience collégiale au fond du vendredi 25 avril 2025 pour plaidoiries au fond ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

*

Par ordonnance en date du 03.04.2025, le juge de la mise en état a :

— Déclaré la demande de sursis à statuer sur l’action en paiement, formée par [G] [Z] et [S] [Z] née [D] irrecevable ;

— Rejeté la demande de jonction entre la présente action en paiement initiée par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), enregistrée sous le n° RG 13/4664 et l’action en responsabilité enregistrée sous le n°10/10875 ;

— Rappelé que l’affaire est renvoyée à l’audience collégiale au fond du vendredi 25 avril 2025

— Déclaré que la date de clôture sera prononcé le 25 avril 2025 ;

— Prévu la date de dépôt des conclusions au fond des conseils au plus tard le 18.04.2025 ;

— Déclaré que toutes conclusions prises au-delà de la date fixée sera purement et simplement écartée des débats,

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions au fond en date du 17 avril 2025, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, demande, au visa des anciens articles 1109, 1116, et 1154 du Code civil, des articles 2, 1353, 1384 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation, des articles 699 et 700 du Code de procédure civile, de :

« Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD

— JUGER l’action de la société CIFD recevable

Sur la demande principale de la société CIFD – CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] au paiement du capital restant du a la date du jugement a intervenir soit la somme de 201.151,96 € au titre du prêt n° 2081343 qui portera intérêt au taux contractuel de 3,72 % a compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] au paiement des sommes dues a la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 14.080,64 € qui produiront intérêts au taux légal a compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] a verser a la société CIFD la somme de 21.792,20 € a titre de dommages et intérêts

Sur l’exception de nullités pour dol invoquée par Monsieur et Madame [Z] – JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [Z] irrecevable comme prescrite

Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable – DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de leur exception de nullité pour dol

Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de Monsieur et Madame [Z] – JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Z] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable – DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] au paiement du capital restant du a la date du jugement a intervenir soit la somme de 201.151,96 € au titre du prêt n° 2081343 qui portera intérêt au taux contractuel de 3,72 % a compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables – DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] au paiement du capital restant du a la date du jugement a intervenir soit la somme de 201.151,96 € au titre du prêt n° 2081343 qui portera intérêt au taux contractuel de 3,72 % a compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-interets de Monsieur et Madame [Z]- DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de leur demande reconventionnelle de dommages-interets

En tout etat de cause – DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— ORDONNER l’exécutions provisoire du jugement a intervenir,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] a verser a la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers depens qui seront recouvrés par Maître Agnès SUZAN, conformément a l’article 699 du Code de procédure civile ».

Par conclusions en date du 11 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [G] [Z] et [S] [Z] née [D] demandent au visa de l’article 1147 ancien du code civil, des articles L 312-1 et suivants et L 137-2 anciens du code de la consommation, des articles 1152 et 1244-1 du code civil, en leur version applicable a l’époque, de :

« – A TITRE PRINCIPAL :

— Constater le caractère abusif de la clause des conditions générales du prêt stipulant :

« I. Il demeure expressément convenu que toutes sommes dues au titre de la même opération, en principal, intérêts et accessoires, seront immédiatement exigibles et qu’il ne pourra être demande au prêteur la réalisation du solde du pret, dans l’un ou l’autre des cas suivants :

1°) si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible, qu’il s’agisse de la première ou deuxième période, n’est pas payée dans le delai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec de réception, ou dans les huit jours d’une sommation par huissier ».

— Déclarer la clause non écrite,

— Constater que le capital des prêts n’est pas devenu exigible au 05.05.2011

— Constater que l’action en paiement des échéances des prêts se prescrit par 2 ans a compter de leurs exigibilités respectives stipulées aux contrats de prêts

— Constater que la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) a manqué a son devoir d’information, de rencontrer les emprunteurs, et son devoir de mise en garde,

Par conséquent :

— Débouter la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) de sa demande de voir les époux [Z] condamnes au paiement du capital restant du et des échéances impayées et non éteintes par la prescription a la date du jugement a intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Constater que la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) a manque a son devoir d’information, de rencontrer les emprunteurs, et son devoir de mise en garde,

Par conséquent :

— Condamner la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) a verser aux époux [Z] a titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, au titre de la perte de chance de ne pas contracter la somme de 217 922 €,

— Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties au titre de ce pret, jusqu’a concurrence de leurs quotités respectives,

— Fixer au 18 avril 2006, la date a laquelle la compensation produit ses effets.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) a verser aux epoux [Z] la somme de 30.000 € au titre du préjudice moral.

Et :

1/ Sur les intérêts conventionnels

— Débouter la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) de sa demande de voir appliquer des intérêts conventionnels au titre du pret n°400032440 et du pret n°400080130.

Subsidiairement :

— Fixer l’intérêt sur les sommes dues au titre du pret n°400032440 au taux contractuel de 2,79 %

2/ Sur la capitalisation des intérêts :

— Rejeter la demande de la banque CIFD (venant aux droits de la BPI).

3/ Sur l’indemnité contractuelle :

— Dire manifestement excessifs les effets de la clause pénale dont se prévaut le CIFD (venant aux droits de la BPI), contenue dans les deux prêts.

— En réduire leur montant a 00,00 €.

4/ Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas conclure

— Débouter le CIFD (venant aux droits de la BPI) prescrit en sa demande.

5/ Sur les délais de grâce :

Si le tribunal devait entrer en voie de condamnation, octroyer les plus larges délais de paiement aux époux [Z].

6/ Sur les frais irrépétibles et les dépens :

— Condamner la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) a verser aux epoux [Z] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la même aux dépens.

7/ Sur l’exécutions provisoire :

— Rejeter la demande de la banque CIFD (venant aux droits de la BPI) de voir prononcer l’exécution provisoire du jugement a intervenir. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25.04.2025, et mise en délibéré au 26.09.2025.

SUR CE

A titre préliminaire, il convient de relever que, bien que la banque ait conclu la dernière, contrairement à son argumentation, aucune demande de nullité des contrats fondée sur le dol n’est soulevée par la partie adverse.

Sur les demandes de paiement de la banque au titre des crédits

Sur la clause de déchéance du terme

La banque sollicite le paiement de diverses sommes au titre des deux crédits, se prévalant de la notification de la déchéance du terme le 05.05.2011.

En défense, les emprunteurs se prévalent de ce que la clause de déchéance du terme serait une clause abusive, devant être réputée non écrite.

Sur la prescription de ce moyen

La demanderesse souligne que ce moyen, soulevé pour la première fois le 11.04.2025, serait couvert par la prescription depuis 5 ans après la date respective des crédits.

Les défendeurs se prévalent de ce que, s’agissant d’un moyen de défense, il ne serait pas prescrit.

Le recours de les emprunteurs à ce fondement est constitutif d’un moyen de défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

Sur l’applicabilité du code de la consommation à la présente espèce

Le fondement du moyen soulevé par les emprunteurs repose sur l’article L132-1 du code de la consommation.

Les emprunteurs se prévalent d’une application conventionnelle du Code de la consommation aux contrats en cause.

La banque se prévaut de ce que moyen fondé sur le code de la consommation serait prescrit, d’une part et de ce que le code de la consommation ne serait pas applicable à la présente espèce, d’autre part.

Le recours des emprunteurs à ce fondement est, à nouveau, constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et en cours ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

En la présente espèce, la fiche de renseignement bancaire laisse apparaître en son recto pour « cadre juridique LMNP » (loueur de meublés non professionnel) et au verso au patrimoine 8 résidences locatives, indépendamment de la résidence personnelle et du cabinet), dont une dans le cadre d’une SCI et 6 en « LMP » (loueur de meublés professionnel).

Le dossier de prêt est accompagné d’un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement et d’un bail commercial de logement meublé.

Par ailleurs, [G] [Z] a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur de meublés professionnel le 11.06.2003, avec une date de commencement de son activité le 26.05.2003.

Dans ces conditions, il est difficile de considérer que la banque ignorait l’activité de professionnel de [G] [Z] et [S] [Z] née [D] .

En outre, au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par [N] [K], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Il est constant que la BPI n’a pas reçu personnellement [G] [Z] et [S] [Z] née [D] dans le cadre de la souscription du contrat en cause, et aucune impossibilité n’est démontrée.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que, de parfaite bonne foi, la banque ait été tenue dans l’ignorance de l’intégralité de l’opération de défiscalisation projetée et du statut de loueur professionnel adopté par les emprunteurs, au point que son consentement ait été vicié dans la soumission du contrat au code de la consommation.

Dès lors, il sera retenu que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation alors applicables au crédit immobilier.

Sur le caractère abusif ou non de la clause de déchéance du terme

En la présente espèce, les parties se prévalent d’une clause de déchéance du terme, qui figurent dans les conditions générales du contrat (article VI).

Cet article est ainsi rédigé : « « I. Il demeure expressément convenu que toutes sommes dues au titre de la même opération, en principal, intérêts et accessoires, seront immédiatement exigibles et qu’il ne pourra être demandé au prêteur la réalisation du solde du prêt, dans l’un ou l’autre des cas suivants :

1°) si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible, qu’il s’agisse de la première ou deuxième période, n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, ou dans les huit jours d’une sommation par huissier […]

III En cas d’exigibilité pour les causes ci-dessus, le montant des sommes dues à la Banque comprendra :

— Les échéances impayées, majorées des indemnités de retard,

— Les reports éventuels ;

— Le capital restant dû ;

— Les intérêts calculés au taux du contrat sur les sommes ci-dessus jusqu’au règlement intégral de la créance, les intérêts dus pour une année entière en produisant eux-mêmes intérêts au taux contractuel, conformément à l’article 1154 du Code civil,

— Une indemnité de 7% sur la totalité des sommes ci-dessus ».

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, disposait que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Au visa des arrêts du 26 janvier 2017 (C-421/14) et du 8 décembre 2022 (C-600/21) de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) interprétant l’article 3, § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, une jurisprudence bien établie depuis 2022 de la Cour de cassation prévoit que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (généralement évaluée à un mois ou plus), crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et l’expose à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, de sorte qu’une telle clause présente un caractère abusif.

En la présente espèce, il est constant que le délai de régularisation était soit d’un mois, soit de 8 jours, le créancier ayant le libre choix de ce délai selon la modalité de transmission de la mise en demeure.

Même si, en la présente espèce, la mise en demeure a été notifiée par courrier recommandé, et qu’il a été laissé in fine un délai d’un mois aux emprunteurs pour combler leur retard de paiement, il n’en demeure pas moins que la possibilité pour le prêteur d’opter pour un délai de 8 jours créait, dans la clause contractuelle de déchéance du terme, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur.

La clause de déchéance du terme doit donc être considérée comme abusive, et donc réputée non écrite.

Par voie de conséquence, les échéances du contrat sont devenues exigibles au fur et à mesure, à leur terme contractuel.

Le contrat prévoit une durée totale du contrat de 22 ans, susceptible d’allongement ou de réduction.

Conséquences

Les emprunteurs se prévalent de ce que l’assignation n’a pas pu interrompre la prescription des échéances qui n’étaient pas dues à la date de sa survenance, de sorte qu’elles se seraient prescrites les unes après les autres passé le délai de deux ans suivant leur exigibilité, conformément à l’article L 137-2 ancien du Code de la consommation.

L’article L137-2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 19 juin 2008 au 01 juillet 2016, disposait que : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

Toutefois, il résulte de l’assignation que la banque demande la condamnation des demandeurs au paiement de l’intégralité du capital restant dû, majoré des intérêts et des frais.

Le fait que ces sommes n’étaient pas dues à la date de l’assignation est un moyen de fond, sans conséquence sur la validité de l’interruption de la prescription des sommes demandées.

Dès lors, peu importe la date des premières conclusions au fond, la prescription a été interrompue par l’assignation à l’égard des sommes demandées dans l’assignation.

1.4 Sur l’existence de fautes de la banque la privant du droit à remboursement

Les emprunteurs se prévalent de fautes de la banque qui la priveraient de tout droit à remboursement.

Ces fautes seraient les suivantes :

Le fait de ne pas investiguer plus avant alors que les dossiers de prêt présentaient des anomalies patentes,L’octroi de prêts malgré un taux d’endettement ne permettant pas de les honorer.

Il résulte de l’esprit général du code de la consommation, tel que rédigé lors de la souscription des crédits en cause, et plus précisément de son article L312-33, que la sanction encourue par la banque qui ne respecte pas les dispositions d’ordre public du code de la consommation est la déchéance du droit aux intérêts.

La jurisprudence a par ailleurs consacré la nullité des contrats en cas de violation de dispositions sanctionnées pénalement par ce code.

Enfin, il demeure la possibilité d’indemniser les préjudices résultant de fautes contractuelles ou précontractuelles, conformément au droit commun des contrats.

Dès lors, le droit positif ne permet pas de dispenser l’emprunteur du paiement de toute somme empruntée en cas de violation du prêteur de ses obligations.

Cette demande sera donc rejetée.

1.5 Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts

Les emprunteurs se prévalent de la déchéance du droit aux intérêts de la banque, faute de respect du formalisme imposé par le code de la consommation en matière d’envoi des offres de prêt.

La banque se prévaut de la prescription de ce moyen.

1.5.1 Sur la prescription

La demande de déchéance du droit aux intérêts, soulevée pour obtenir la réduction des sommes demandées par la banque, est constitutive d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’elle échappe à la prescription.

En revanche, si des demandes subséquentes de remboursement des intérêts déjà versés ou leur imputation sur le capital restant dû avaient été formulées, ce qui n’est pas le cas, il s’agirait de demandes au fond, soumises aux règles de prescription de droit commun.

Le moyen tiré de la prescription de la demande de déchéance du droit aux intérêts sera donc rejeté.

1.5.2 Sur le fond

Les défendeurs se prévalent de ce que la banque ne démontrerait pas l’envoi direct de l’offre de prêt par voie postale.

La banque se prévaut de ce que les emprunteurs auraient indiqué au contrat la date de réception de l’offre de prêt, et signé.

Aux termes de l’article L 312-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable du 27.07.1993 au 01.07.2016 :

« Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’inobservation de cette règle de forme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Cette règle a d’autant plus de sens que c’est le cachet de la poste qui permet au juge de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours, prévu à l’article L312-10 du même code.

L’article L. 312-33 de ce même code dans cette même version disposait que : « Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de 3 750 € .

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 €.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reçoit de sa part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. »

En ce qui concerne la présente espèce, il apparaît que les emprunteurs ont rempli manuscritement la mention « date de réception », ce qui ne démontre en rien la réception par voie postale.

En outre, aux termes de l’arrêt de renvoi devenu définitif dans l’affaire dite « Apollonia », il a été suffisamment démontré que l’apposition d’une date sur les documents contractuels, suivie de la signature des emprunteurs ne présente pas un caractère probant aussi sérieux que le cachet de la poste, puisque le principe de l’opération reposait sur le fait que les emprunteurs signaient toute la documentation « en blanc » et que les dates étaient ajoutées a posteriori par les employés d’Apollonia. Dans certains cas, les emprunteurs n’ont même jamais reçu les offres de prêts.

Ce fonctionnement avait pour objet et pour effet de priver les emprunteurs du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L312-10.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, pénalités et majorations subséquentes.

Par voie de conséquence, il n’est pas nécessaire de statuer sur la qualification de clause pénale de l’indemnité contractuelle.

1.6. Récapitulatif

[G] [Z] et [S] [Z] née [D] seront donc condamnés à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, le capital restant dû sur les échéances échues et impayées à la date de l’audience.

Aucune des parties ne verse aux débats de décompte permettant de déterminer ces sommes, de sorte qu’il sera recouru aux tableaux d’amortissement se trouvant dans les contrats.

Aucun élément n’est communiqué relatif à la date de la première échéance de chacun des prêts.

Le contrat prévoit une durée de la période d’amortissement initiale de 22 ans, soit 264 mois.

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 10.07.2006. C’est donc cette date qui sera retenue au titre de la première échéance.

Aucune des parties n’a pris soin de préciser à quelle date [G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont cessé d’honorer les échéances de ce crédit.

Il n’est pas contesté que la première mise en demeure date du 10.03.2011.

Faute de date certaine, c’est donc cette date qui sera retenue comme celle où [G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont cessé de payer les échéances de ce prêt, soit à la 44ème échéance.

Aucune des parties n’a estimé utile de verser aux débats le tableau d’amortissement qui accompagne obligatoirement les conditions générales du contrat.

L’audience au fond a eu lieu le 25.04.2025. Cette date correspond selon toute vraisemblance à la 220ème échéance, sur 264.

Faute d’éléments communiqués par les parties permettant de connaitre le montant des mensualités échues et de celles non encore échues, et de leur part correspondant au capital restant dû, il sera procédé comme suit :

La banque verse aux débats un décompte mentionnant que le capital restant dû au 05.05.2011 (soit à la 45ème échéance) était de 188 763,82 €. Le décompte mentionne des échéances impayées, mais il est impossible de déterminer à combien de mensualités la somme correspond, et quelle est la part du capital restant dû. Cette somme ne sera donc pas prise en compte.

Il sera donc considéré que chaque échéance à compter du 05.05.2011 correspondait à 861,93 € au titre du capital dû (soit 188 763,82 € /(264- 45)).

A la date de l’audience, 175 mensualités échues étaient donc demeurées impayées (220 -45).

[G] [Z] et [S] [Z] née [D] seront donc condamnés à payer la somme de 150 837,75 €.

En ce qui concerne ce seul contrat les échéances mensuelles, au titre du seul capital, continuent à courir. Elles n’étaient pas exigibles au jour de l’audience.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement.

Ces sommes produiront donc, de plein droit, intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II. Sur les demandes indemnitaires

Formulée par les emprunteurs

Les emprunteurs demandent la condamnation de la banque au paiement de 217 922 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter si la banque avait respecté ses obligations contractuelles.

Sur la prescription de cette demande indemnitaire

La banque se prévaut de la prescription quinquennale de cette demande, formulée pour la première fois par conclusions du 07.06.2018, alors que le point de départ est la date des contrats respectifs.

Les emprunteurs se prévalent de ce que leur assignation en responsabilité en date du « 15 avril 2010 » (en réalité 15 juillet 2010) aurait interrompu la prescription dans la présente instance.

L’article 2241 du Code civil tel que résultant de la loi du 17 juin 2008 dispose que : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. »

Si en principe, l’interruption de la prescription, y compris dans le cadre de demandes reconventionnelles, ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but, de telle sorte que la deuxième est virtuellement comprise dans la première. Ainsi, il ne suffit pas que le litige se déroule entre les mêmes parties, à propos d’un même contrat, mais il faut également que le litige ait le même objet.

Il résulte de l’examen attentif de l’assignation en responsabilité versée aux débats que [G] [Z] et [S] [Z] née [D] ont assigné cinq banques, la société Apollonia, et les notaires, en se prévalant notamment de la responsabilité des « banques », sans plus de précision, au titre de la responsabilité du fait de leur mandataire Apollonia, et de leur fait personnel, lié aux conditions du démarchage, à l’absence de recherche de renseignements supplémentaires, sur l’absence de volonté des emprunteurs et le caractère non isolé de leur situation, sur le manquement au devoir de mise en garde, sur le manque de vigilance des banques et sur leur comportement a posteriori, pour demander, outre l’application du taux d’intérêt légal aux crédits en cause, la condamnation de toutes les personnes assignées solidairement, au paiement de « 1 935 769,20 €, au titre du ratio de 87% HT sur le principal des prêts litigieux » et « la somme égale à 87% HT des intérêts courants au taux légal au titre de ces prêts », et 100 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Dès lors, les « buts » des deux actions et des demandes reconventionnelles sont différents. Ainsi, les conditions permettant de faire exception à la règle selon laquelle l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, ne sont pas remplies.

Les conclusions soulevées dans le cadre de l’instance en responsabilité ne sauraient interrompre la prescription dans la présente instance.

Il n’est pas contesté que la demande indemnitaire à titre reconventionnel dans le cadre de la présente instance a été formulée par conclusions du 07.06.2018, alors que la rencontre des consentements au contrat est du 18.04.2006.

Dans ces conditions, un délai de plus de cinq ans s’était écoulé entre la date des contrats et la date des premières demandes de condamnation, de sorte que ces demandes sont prescrites.

Formulée par la banque

La banque demande la condamnation de [G] [Z] et [S] [Z] née [D] au paiement de 21.792,20 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter, en raison de la dissimulation de leur état d’endettement réel.

Toutefois, au regard du comportement de la banque mis en exergue au 1.2., celle-ci a contribué au préjudice allégué dans de telles proportions qu’elle ne saurait prétendre à quelque indemnisation que ce soit à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les parties s’étant volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation, aucune somme supplémentaire ne peut être sollicitée ni accordée, notamment au titre de la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de compensation

Les articles 1347 à 1347-7 du Code civil, prévoient que lorsque les parties se trouvent débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent également liquides, certaines et exigibles, la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

En la présente espèce, faute de condamnation des deux parties, il n’y a pas lieu de faire droit à une telle demande.

Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du Code civil dispose en son premier alinéa que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, [G] [Z] et [S] [Z] née [D] sollicitent les plus larges délais de paiement.

Au regard des délais écoulés depuis le début de la procédure, et le fait que la nullité de la déchéance du terme ait pour conséquence que le second crédit soit toujours en cours, et seulement à hauteur des sommes dues mensuellement au titre du capital restant dû, cette demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge respective des parties.

[G] [Z] et [S] [Z] née [D] , qui succombent au moins partiellement à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes reconventionnelles de condamnations de [G] [Z] et [S] [Z] née [D] au paiement de dommages et intérêts :

REJETTE toutes les autres fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

ANNULE la clause de déchéance du terme prévue à l’article VI des conditions générales du contrat de prêt n° 2081343;

CONDAMNE solidairement [G] [Z] et [S] [Z] née [D] à payer à [G] [Z] et [S] [Z] née [D] la somme de 150 837,75 € au titre des sommes dues jusqu’à la 220ème échéance sur 264 du contrat de prêt n° 2081343;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE toutes les autres demandes, notamment les demandes de débouté de la demande en paiement de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, , de condamnation de [G] [Z] et [S] [Z] née [D] au paiement de dommages et intérêts, de capitalisation, de compensation, de délais de paiement, et au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [G] [Z] et [S] [Z] née [D] in solidum au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT